文/羊城晚報記者 陳玉霞

　　本周房地產(chǎn)領(lǐng)域重磅消息,，莫過于廣州市優(yōu)化樓市限購政策,。

　　9月20日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》,，提出了調(diào)整廣州商品房限購政策實施區(qū)域范圍，二手房增值稅免征期“5年改2年”,，非廣州戶籍居民家庭限購1套住房的納稅或社保繳納年限從5年收縮至2年等政策,。這些政策從9月20日0時開始施行。

　　從8月底開始至今,，不到一個月的時間內(nèi),，廣州出臺了房地產(chǎn)領(lǐng)域及信貸、稅收等領(lǐng)域的優(yōu)化調(diào)控政策。政策的密集程度,、出臺的時間可謂順勢而為,。連番的新政，出臺背景是什么,？新政刺激下廣州樓盤會漲價嗎,？廣州樓市的“金九銀十”會重現(xiàn)嗎？

　　一問：新政為何頻頻出臺,？

　　樓市新政出臺的目的為“調(diào)控”,，市場過熱時或市場冷清時，國家及地方政府層面都會出臺相關(guān)政策,，保障行業(yè)和市場平穩(wěn)發(fā)展,。此次也不例外。

　　8月30日,，廣州市宣布落地執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策,。8月31日，央行,、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)文明確降低商業(yè)性個人住房貸款最低首付下限比例及存量首套住房貸款利率,。被業(yè)界稱為“自2008年以來最寬松”的這兩條樓市政策對當(dāng)前的市場而言無異于“久旱逢甘霖”。政策落地后,，廣州確實有多個樓盤的人氣和成交量都有所增加,，但和北京、深圳等城市的樓市回升行情相比,，廣州的回暖程度顯然比較弱,。部分樓盤雖然呈現(xiàn)了飄紅的成交數(shù)據(jù)，但這并不代表著真正意義的“火爆行情”,。仔細(xì)計算可知,，很多樓盤報出了數(shù)億元、數(shù)千萬元的成交金額,，其實成交量不過兩位數(shù),；和推出的新貨量相比，成交去化率基本不會超過四成,，更多的則在一兩成幅度,，這樣的數(shù)據(jù)實在難言樂觀。

　　克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉介紹,，上述“信貸”組合拳政策落地之后的兩周,，廣州一手樓盤的來訪和認(rèn)購數(shù)據(jù)有所上升，但從第三周開始又環(huán)比下降,，可見市場需求動能仍然不足,。截至8月末，全市一手住宅庫存面積達(dá)到1275萬平方米，去化周期攀升至19.6個月,。因此,，不論從庫存壓力還是從實際成交看，廣州都有對調(diào)控政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整的必要性,。

　　9月20日,，廣州優(yōu)化了樓市限購政策，對舊有樓市限購政策實施的區(qū)域范圍進(jìn)行了調(diào)整,，只對越秀,、海珠、荔灣,、天河,、白云（不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn),、人和鎮(zhèn),、鐘落潭鎮(zhèn)）、南沙繼續(xù)執(zhí)行限購政策,，其他區(qū)域則未提及,。同時，非廣州戶籍居民家庭限購1套住房的納稅或社保繳納年限從5年收縮至2年,；考慮到新政主要利好“賣一買一”的置換需求,，為了盤活二手房交易，本次將全市二手房增值稅征免條件從5年改為2年,。

　　從克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)看,，不在提及的限購名單內(nèi)的區(qū)域之中，番禺,、黃埔和花都三區(qū)的一手住宅庫存面積分別達(dá)到210萬平方米,、149萬平方米和143萬平方米，都屬于庫存量大,、市場競爭激烈的區(qū)域,，沒列入限購區(qū)域名單也在情理之中。

　　二問：新政會引發(fā)廣州樓價上漲嗎,？

　　近期多個樓盤人氣的回暖,，以及部分樓盤“明天開始漲價”的海報在朋友圈刷屏，致使不少有購房意向的市民開始擔(dān)憂,，廣州樓價是否又要上漲了？

　　這個問題,，不必?fù)?dān)心,。最根本的原因是，現(xiàn)階段的廣州樓市很難具備漲價的支撐。

　　從市場規(guī)律看,，樓價的漲,、平穩(wěn)或降，和樓市的供求關(guān)系相關(guān),。今年以來,，一手住宅月度成交量在3-5月份攀上70萬平方米的相對高位后，6月份開始至今行情回落,。8月份的一手住宅網(wǎng)簽量同比,、環(huán)比繼續(xù)出現(xiàn)超20%的降幅。哪怕是中心區(qū)的一些熱門項目,，有營銷負(fù)責(zé)人也曾和羊城晚報記者大吐苦水稱“有兩個月內(nèi),，一套房子都沒賣出去?！笔袌龅挠^望情緒在今年持續(xù)了很長一段時間,，致使廣州樓市成交乏力，“活下去”成為絕大多數(shù)房企的心聲,。

　　成交低迷的環(huán)境里如何“活下去”,？以價換量――用更加實惠的定價、用更大力度的讓利促銷,，把購房者吸引到樓盤并實現(xiàn)轉(zhuǎn)化,。這類促銷活動，至今仍在絕大多數(shù)的剛需項目及部分改善型項目里推行,。在海珠區(qū)熱門的,、實力房企開發(fā)的項目里，目前還能持續(xù)發(fā)現(xiàn)“5萬字頭”的特價房,；在數(shù)個外圍區(qū)域,，同一套單位這一周的報價可以比上一周更低數(shù)萬元，“現(xiàn)場還能繼續(xù)砍價”……

　　實際上,，購房者可以關(guān)注全新樓盤的開盤價這類信息,，它們具有風(fēng)向標(biāo)的意義，畢竟,，只有摸清市場制定精準(zhǔn)的定價,，樓盤才可能有相對好的成交量。近期推售的全新盤相對實惠的定價,，足見房企對市場的謹(jǐn)慎,。

　　換句話說，現(xiàn)階段還處于樓市尋求成交量的階段,，沒有足夠的成交量支撐,，樓價上漲就無從談起,。消費(fèi)者聽到的、看到的有關(guān)漲價的消息或海報,，更多的則是樓盤的營銷策略,。極少數(shù)的高端項目或許要回收一些折扣，這并非市場主流,。

　　三問：廣州樓市“金九銀十”能重現(xiàn)嗎,？

　　“金九銀十”的說法，其實是對活躍的市場行情的一種形象描述,。樓市里的“金九銀十”,，由房企在帶有國慶長假的10月進(jìn)行花樣促銷沖刺成交量而來，算上預(yù)熱蓄客及搶先沖刺的9月,，這個全年最重要的營銷檔期就變成以9月和10月為主,。如果行情火爆，則為“金九銀十”,；如果行情冷清,，業(yè)內(nèi)也會將其戲稱為“銅九鐵十”。

　　今年的“金九銀十”來不來,？多重利好促進(jìn)之下,，會來。

　　從多年樓市調(diào)控政策和收效看,，信貸方面的利好能有效刺激樓市成交,。如2013年3月出臺了“降首付和降利息”組合拳后，廣州一手住宅成交行情便一路走高,，月均成交量由3月之前的69萬平方米快速拉升至110萬平方米,，增幅近五成。現(xiàn)階段,，廣州出臺“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策,，由此帶來的三成首付和利率優(yōu)惠，能為首次置業(yè)者和換房者降低不少購房成本,；9月20日施行的黃埔,、番禺、白云（四鎮(zhèn)）等熱門區(qū)域不再限購,、非廣州戶籍居民家庭繳納社?；騻€稅年限降低等政策，都為眾多想買房但受制于原有政策而難以買房的買家掃清障礙,；同時,，這個檔期內(nèi)開發(fā)商也在抓住時機(jī)積極推貨和促銷，增加了買家的選擇性,。眾多因素疊加,，9月和10月的樓市成交量環(huán)比增加將成為必然,，同時，也極大可能超越去年同期兩個月總共1.26萬套的成交量,，從這方面說，今年“金九銀十”會重現(xiàn),。

　　實際上,，關(guān)注“金九銀十”，更應(yīng)該關(guān)注的是“金九銀十”的成色問題,，即這兩個月樓市成交量和成交價的質(zhì)量問題,。這需要和去年、近五年甚至近十年內(nèi)的同期行情進(jìn)行對比,。羊城晚報記者統(tǒng)計2018年-2022年這五年期間的9月和10月成交量發(fā)現(xiàn),，2020年期間這兩個月的成交量共22000套，為五年期間最高,；而2022年期間的這兩月成交量僅為12642套,，為五年期間最低。因此,，若是今年9月和10月兩個月的成交量若同比持平甚至高15%左右,，也只能說是一般行情。這波行情能否沖得更高,？值得各界拭目以待,。