王麗新

　　近日，“北京市海淀區(qū)29個小區(qū)的二手房交易指導(dǎo)參考價已取消”的消息引發(fā)關(guān)注,。對此,，北京市海淀區(qū)房管局工作人員表示，并非完全取消,，而是動態(tài)調(diào)整,，售房者可以按照正常的市場價格對外展示房源信息。

　　二手房指導(dǎo)價也稱二手房交易參考價,，公布該數(shù)據(jù)的初衷是抑制投機炒作,、穩(wěn)定市場交易。2021年，深圳、西安等多城實施二手房指導(dǎo)價政策,。從操作路徑上看,，各地細則不盡相同，其中多數(shù)是以指導(dǎo)價作為貸款、評估價依據(jù)，引導(dǎo)市場理性交易。比如,，在實際成交價格中，高于以指導(dǎo)價評估的那一部分資金,，需要購房者自行籌集并與首付一起支付,，降低購房者杠桿率。

　　但北京海淀區(qū)的二手房指導(dǎo)價情況有所不同,。2021年初,，海淀區(qū)熱門學區(qū)房出現(xiàn)“一夜?jié)q價20萬元、30萬元”的現(xiàn)象,。當年9月份,，北京市海淀區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會發(fā)布了部分熱點小區(qū)的二手房指導(dǎo)價，如果超出指導(dǎo)價1%將不允許中介掛牌,，且不能通過中介成交,，否則吊銷中介營業(yè)執(zhí)照。

　　可見,，該政策的初衷是抑制學區(qū)房過熱,，防止業(yè)主或中介機構(gòu)故意抬高掛牌價，擾亂市場交易,。不過,，據(jù)了解，彼時海淀區(qū)試點二手房交易指導(dǎo)價并未要求銀行將指導(dǎo)價作為放貸依據(jù)。從此后市場表現(xiàn)來看,，該政策確實發(fā)揮了穩(wěn)定市場預(yù)期的作用,，部分溢價過高的學區(qū)房價格逐漸回歸理性。

　　更重要的是,，隨著推出多學區(qū)劃片,、教師輪崗等“教育資源均等化”舉措，再加上二手房市場環(huán)境與兩年前相比已發(fā)生比較大的變化,，學區(qū)房高熱已退,，此時調(diào)整部分二手房指導(dǎo)價相關(guān)限制政策，是向市場釋放積極信號,。

　　一方面,，上述29個小區(qū)可展示真實價格信息，提升房源流動性,，有利于北京二手房市場企穩(wěn)回升,。另一方面,，“動態(tài)調(diào)整”不意味著完全取消,，防止炒作風卷土重來的初衷未改。就當下而言,，學區(qū)房投資交易占比大幅下降,，調(diào)整指導(dǎo)價相關(guān)限制政策是“因時因勢因地施策”，有助于二手房市場保持平穩(wěn)健康發(fā)展,。

　　事實上,，自2022年6月底以來，西安暫停發(fā)布指導(dǎo)價,，成都,、廣州和東莞等城市指導(dǎo)價也有所松動。據(jù)統(tǒng)計,，全國15個推行二手房指導(dǎo)價的城市中,，多地已取消該政策。這樣做,，好處有三：

　　首先,，進一步滿足購房者合理住房需求。取消或放松二手房指導(dǎo)價后,，實際交易和銀行放貸基本不會受指導(dǎo)價影響,，購房者能夠以更低首付進入市場，可以更大范圍滿足剛需和改善性需求,，有利于激活此前夠不上門檻的增量需求入市,。

　　其次，有助于一二手房聯(lián)動交易。如果二手房指導(dǎo)價不再作為中介機構(gòu)掛牌展示,、銀行貸款的依據(jù),，將有助于增加掛牌房源量，提高二手房的流動性,，再疊加“認房不用認貸”等一系列利好政策,，會釋放更多“賣二手房換新房”的置換需求入市，強化一二手房市場聯(lián)動性,。

　　再次,，“穩(wěn)預(yù)期”持續(xù)加碼。中共中央政治局會議提出“保交樓”后,，一系列穩(wěn)預(yù)期舉措持續(xù)推出,。近期，“認房不用認貸”,，取消限購,、限售等政策接踵而至，樓市企穩(wěn)回升預(yù)期明顯提升,。適時取消二手房指導(dǎo)價,，改善買賣雙方預(yù)期，是對“穩(wěn)預(yù)期”的再度加持,，有助于修復(fù)置業(yè)信心,。

　　需要看到，二手房市場流動性的高與低,，對一線城市及重點二線城市樓市交易至關(guān)重要,。市場過熱時，二手房參考價發(fā)揮降溫作用,，市場轉(zhuǎn)冷時,，適時優(yōu)化調(diào)整，有助于穩(wěn)預(yù)期,。相信將二手房指導(dǎo)價作為“錨”,，與時俱進動態(tài)調(diào)整，將有助于房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升,。