本報記者 杜雨萌

　　7月24日,，中共中央政治局召開會議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟形勢,，部署下半年經(jīng)濟工作,。從房地產(chǎn)方面來看，“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”等提法,，引起了各方高度關(guān)注,。

　　多位接受《證券日報》記者采訪的業(yè)內(nèi)專家認為,，這是對房地產(chǎn)市場的一次新定調(diào)，同時也對外釋放了后續(xù)樓市調(diào)控政策仍存邊際優(yōu)化空間,。值得關(guān)注的是,，“房住不炒”仍是底線。

　　受此鼓舞,，昨日A股市場地產(chǎn)板塊及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈可謂集體沸騰,。截至7月25日收盤，同花順房地產(chǎn)服務(wù),、房地產(chǎn)開發(fā),、物業(yè)管理概念等板塊的漲幅依次為6.22%、5.1%,、4.33%,。其中，多只概念股強勢漲停,。除此之外,，包括廚衛(wèi)電器、租售同權(quán),、恒大概念,、裝配式建筑等地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈概念板塊亦漲幅喜人。

　　房地產(chǎn)市場供求關(guān)系

　　發(fā)生重大變化

　　會議指出,，要切實防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險,，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,，因城施策用好政策工具箱,，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。

　　在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來,，從此次會議傳遞出的信號來看，首先,，防風(fēng)險仍舊是今年房地產(chǎn)工作的主基調(diào),，尤其是防范供給端沖擊和需求端轉(zhuǎn)弱導(dǎo)致的行業(yè)失速等一系列風(fēng)險。其次,，基于房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的改變,，后續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控政策體系和基調(diào)或面臨調(diào)整優(yōu)化。最后,，基于第二季度以來商品房市場下滑明顯,、企穩(wěn)態(tài)勢仍需鞏固的情況，預(yù)計下半年會在熱點城市繼續(xù)進行政策調(diào)整,，但此類需求端的政策僅限于維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的需要,，而非刺激樓市,。

　　值得關(guān)注的是，此次會議在房地產(chǎn)領(lǐng)域首次明確“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”,，并首次提出要適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

　　中金公司研究部認為,，這種變化主要是指,，經(jīng)歷了過去20余年的高速建設(shè)，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)整體上度過了供不應(yīng)求,、長期過熱的階段,，城鎮(zhèn)居民住房質(zhì)、量已經(jīng)得到了明顯提升,；在這一新形勢下,，一部分新房需求已經(jīng)達峰或進入下行周期、同時存量及增量住房供給較為充分的城市,，有必要在“因城施策”框架下優(yōu)化房地產(chǎn)政策,，以支持合理的“剛性和改善性”購房需求釋放。

　　“從當(dāng)前市場階段特征來看,，一是過去二十多年我國人均住房面積明顯提升,，當(dāng)前戶均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到滿足,。二是居民杠桿率已較高,，未來進一步加杠桿空間有限?！敝兄秆芯吭菏袌鲅芯靠偙O(jiān)陳文靜在接受《證券日報》記者采訪時表示,，這些數(shù)據(jù)都表明居民基本住房需求已得到滿足。

　　從供給端來看,，李宇嘉補充稱,，當(dāng)前開發(fā)商大規(guī)模儲備地塊的時代結(jié)束，預(yù)示著房地產(chǎn)市場可能永久告別了大范圍過熱的走勢,。因此,，樓市調(diào)控政策也要改變，即從防過熱轉(zhuǎn)到防過冷,，從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”來滿足居民需求,，政策要從需求端刺激轉(zhuǎn)向供給側(cè)改革。

　　樓市調(diào)控政策

　　優(yōu)化空間進一步打開

　　在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的共識基礎(chǔ)上,，未來,，樓市調(diào)控政策的優(yōu)化空間被進一步打開。

　　中國社會科學(xué)院經(jīng)濟研究所副研究員林盼在接受《證券日報》記者采訪時表示,，未來的樓市調(diào)控思路應(yīng)該是從防止過熱轉(zhuǎn)為防止過冷,。要在“房住不炒”的前提下,，健康發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，推動建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式,。

　　林盼認為,，后續(xù)房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策優(yōu)化調(diào)整，將主要瞄向一二線城市,。尤其是在庫存較高的一,、二線城市郊區(qū)，按照“一區(qū)一策”的原則,，優(yōu)化住房信貸政策,、引導(dǎo)金融機構(gòu)下調(diào)住房貸款利率，降低住房商業(yè)貸款首付比例等,。此外,，結(jié)合生育政策，對二孩以上家庭的限購套數(shù),、首付比例,、房貸利率等給予一定支持。

　　結(jié)合當(dāng)前政策現(xiàn)狀,，中金公司研究部預(yù)計后續(xù)對于“賣一買一”“賣舊買新”家庭的政策支持空間較大,。

　　除了從穩(wěn)需求角度出發(fā)外，供給端,、投資端的穩(wěn)定亦是未來政策延伸的觸角,。

　　比如，中金公司研究部認為,，促供給方面,，“金融16條”部分政策延期，對頭部民企的再融資或仍將加大支持,；穩(wěn)投資方面,，城中村改造加快推進或?qū)睾吞嵴裢顿Y，但與之前棚改,、舊改不同的是,，節(jié)奏將穩(wěn)妥，突出公益屬性,，避免大拆大建,，同時加快保障性租賃住房建設(shè)，“盤活改造各類閑置房產(chǎn)”可能成為來源之一,?？偟膩碚f，在需求下行趨勢下，地產(chǎn)政策或托而不舉,，避免強刺激推升房地產(chǎn)泡沫,。

　　城中村改造

　　成重要發(fā)力點

　　此次會議不僅強調(diào)要“更好滿足居民剛性和改善性住房需求”，還提出要加大保障性住房建設(shè)和供給,，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。

　　7月21日,，國務(wù)院常務(wù)會議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》,，指出在超大特大城市積極穩(wěn)步實施城中村改造是改善民生、擴大內(nèi)需,、推動城市高質(zhì)量發(fā)展的一項重要舉措,。

　　ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然對《證券日報》記者表示,，很多城中村位于城市核心地段,，因此常常被作為出租房，與住房租賃行業(yè)有天然的相關(guān)性,。但大部分城中村通常居住品質(zhì)不高,、配套設(shè)施不完善、物業(yè)管理難度大,，且存在一定程度的安全問題,，因此被視為城市內(nèi)部的低效資產(chǎn)。如果能夠通過專業(yè)化租賃住房企業(yè)進行統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化改造與管理,，則可以將這些區(qū)域從城市的痛點變?yōu)榱咙c,，城中村就有可能變成城市發(fā)展的新動力。既擴大了租賃住房的有效供應(yīng),，使現(xiàn)有的住戶生活得更好,，也可以吸引更多的新租戶進駐，從而使這些區(qū)域煥發(fā)出新生機,。

　　“應(yīng)該說,，城中村改造是實現(xiàn)低效存量資產(chǎn)盤活，加大保障性租賃住房供給的有效方式,?！痹谮w然看來，城中村改造是一個復(fù)雜的過程,，涉及到大規(guī)模的投資,、復(fù)雜的工程操作和眾多的利益相關(guān)者，包括政府,、居民,、開發(fā)企業(yè)、運營企業(yè)、金融機構(gòu)等,。因此,，在城中村改造的全生命周期過程中，金融創(chuàng)新工具或?qū)⒊蔀橥苿映侵写甯脑爝M程的催化劑,，比如可以使用綠色債券等金融工具來籌集資金,。