本報記者 劉 琪

　　8月31日晚間,，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》以及《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》,。

　　東方金誠首席宏觀分析師王青對《證券日報》記者表示,，兩個通知主要包括三項支持政策，即下調(diào)首付款比例,、降低二套房貸款利率下限,，以及下調(diào)存量首套房貸款利率。整體上看,，本輪政策調(diào)整力度很大,，在全面降低各類城市購房門檻的同時，重點加大了對改善性住房需求的支持力度,。

　　王青預(yù)計,，接下來在放開限購限售、實施“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等方面,，各地將在因城施策原則下繼續(xù)推進(jìn),。考慮到本輪房地產(chǎn)支持政策全面發(fā)力后,，將有效改善市場預(yù)期,，特別是會對購房需求有較強(qiáng)的刺激作用，四季度樓市將出現(xiàn)趨勢性企穩(wěn)回暖過程,。

　　首套最低首付款比例

　　統(tǒng)一為不低于20%

　　《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》明確,，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%,，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%,。首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加20個基點,。

　　通知要求,，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局各派出機(jī)構(gòu)按照因城施策原則,，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機(jī)制,，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢及當(dāng)?shù)卣{(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例和利率下限,。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級市場利率定價自律機(jī)制確定的最低首付款比例和利率下限,，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營狀況,、客戶風(fēng)險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平,。

　　對于此次差別化住房信貸政策調(diào)整優(yōu)化的重點,，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，一是統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限,。不再區(qū)分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%,。二是將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點,。首套住房貸款利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點。

　　“各地可按照因城施策原則,，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢和調(diào)控需要,，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限,?！鄙鲜鲇嘘P(guān)負(fù)責(zé)人說。

　　變更存量房貸利率水平

　　由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商

　　“近年來我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化,，借款人和銀行對于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求,。”上述有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，存量住房貸款利率的下降對借款人來說,，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費和投資,。對銀行來說,，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對銀行利息收入的影響,。同時,，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間,，減少風(fēng)險隱患,。

　　《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》明確，第一,，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款,，是指2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個人住房貸款，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個人住房貸款,。

　　第二,，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請,，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款,。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定,，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限,。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款,，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理。

　　第三,，自2023年9月25日起,，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人亦可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請，協(xié)商變更合同約定的利率水平,，變更后的貸款合同利率水平應(yīng)符合本通知第二條的規(guī)定,。

　　第四，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格落實相關(guān)監(jiān)管要求,，對借款人申請經(jīng)營性貸款和個人消費貸款等貸款的用途進(jìn)行穿透式,、實質(zhì)性審核，并明確提示風(fēng)險,。對存在協(xié)助借款人利用經(jīng)營性貸款和個人消費貸款等違規(guī)置換存量商業(yè)性個人住房貸款行為的中介機(jī)構(gòu)一律不得進(jìn)行合作,，并嚴(yán)肅處理存在上述行為的內(nèi)部人員。

　　通知要求,，各金融機(jī)構(gòu)要抓緊制定具體操作細(xì)則,，做好組織實施，提高服務(wù)水平,，及時響應(yīng)借款人申請,，盡可能采取便捷措施，降低借款人操作成本,，確保本通知有關(guān)要求落實到位,。中國人民銀行和金融監(jiān)管總局各分支機(jī)構(gòu)要將本通知立即轉(zhuǎn)發(fā)轄內(nèi)地方法人金融機(jī)構(gòu)，督促貫徹執(zhí)行,，有效維護(hù)市場秩序,。

　　根據(jù)公告，《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》自2023年9月25日起實施,。

　　據(jù)上述有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,，對于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起,，可由借款人主動向承貸銀行提出申請,，也鼓勵銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式,，為借款人提供更為便利的服務(wù),。調(diào)整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度,，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款,。具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定,，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限,。

　　“中國人民銀行,、金融監(jiān)管總局將密切關(guān)注市場動態(tài)，引導(dǎo)銀行與客戶遵循市場化,、法治化原則進(jìn)行自主協(xié)商,，有序降低存量住房貸款利率，維護(hù)好市場競爭秩序,?！鄙鲜鲇嘘P(guān)負(fù)責(zé)人說。