本報(bào)兩會報(bào)道組 楊 潔

　　促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展是當(dāng)下經(jīng)濟(jì)金融工作的重要內(nèi)容之一。3月5日,，國務(wù)院總理李強(qiáng)在政府工作報(bào)告中介紹今年政府工作任務(wù)時提出，優(yōu)化房地產(chǎn)政策,，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。

　　今年以來,，支持房地產(chǎn)市場發(fā)展的舉措不斷出臺,，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制加速落地。一方面,，多地“白名單”項(xiàng)目快速推出,，落地節(jié)奏快，項(xiàng)目覆蓋面大,；另一方面,，金融機(jī)構(gòu)加大馬力，以實(shí)際行動推進(jìn)項(xiàng)目對接落地,，加快資金投放,。

　　整體來看，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制自建立以來已取得一定成效,。業(yè)內(nèi)人士表示,，隨著項(xiàng)目資金逐步到位，項(xiàng)目建設(shè)將加速推進(jìn),，整體對市場的正向影響有望進(jìn)一步顯現(xiàn),，后續(xù)相關(guān)配套政策也有望進(jìn)一步完善。

　　商業(yè)銀行有序推進(jìn)實(shí)施

　　2023年中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出,，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險,，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　今年1月份,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部,、國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合出臺《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》，明確建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制,。隨后,，兩部門相繼召開會議，進(jìn)一步部署落實(shí)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制相關(guān)工作,。2月6日,，國家金融監(jiān)督管理總局召開專題會議要求，“各商業(yè)銀行要主動對接協(xié)調(diào)機(jī)制,，對推送的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單要及時開展評審,，加快授信審批，對合理融資需求做到‘應(yīng)滿盡滿’”,。2月20日與2月29日,，兩場城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制調(diào)度會召開，推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制加快落地見效,。

　　自1月份城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制工作部署以來,，截至2月28日，全國31個省份276個城市已建立城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制,，共提出房地產(chǎn)項(xiàng)目約6000個,，商業(yè)銀行審批通過貸款超2000億元。而根據(jù)此前披露的數(shù)據(jù),，截至2月20日,，全國29個省份214個城市已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，共涉及5349個項(xiàng)目,。對比來看,，8天內(nèi)，增加了62個城市,，超600多個項(xiàng)目,。

　　工作取得良好開局的背后是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家金融監(jiān)督管理總局部門聯(lián)合調(diào)度,，各地與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)迅速行動,，建機(jī)制、提名單,、抓落實(shí),。

　　《證券日報(bào)》記者采訪了解到，在城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制建立后,，多家銀行積極響應(yīng),，通過成立“專項(xiàng)工作小組”,、現(xiàn)場調(diào)研、開辟綠色通道,、制定個性化措施等一系列舉措,，推動項(xiàng)目貸款投放既“快”又“穩(wěn)”。

　　從數(shù)據(jù)的最直觀呈現(xiàn)來看,，工商銀行截至2月22日,，已對接約3800個項(xiàng)目，完成審批項(xiàng)目近100個,，審批金額約400億元,，并已在廣州、北京,、蘇州,、鄭州等25個城市，對接近40個項(xiàng)目,，新增融資約80億元,。截至目前，農(nóng)業(yè)銀行已累計(jì)對接超4000個項(xiàng)目,，累計(jì)授信近500億元,，貸款主體中，民營企業(yè)等非國有主體占比超過80%,。中國銀行已經(jīng)批復(fù)及正在審批的項(xiàng)目超過100個,，金額超過300億元，正在進(jìn)行評估的項(xiàng)目近2500個,。建設(shè)銀行已對接項(xiàng)目近3000個,，已審批項(xiàng)目近百個，審批金額500多億元,。民生銀行已收到融資協(xié)調(diào)機(jī)制推送項(xiàng)目867個。

　　從數(shù)據(jù)背后的實(shí)踐來看,，各家銀行的具體做法各有特色,。例如，在重慶,，工商銀行通過成立“房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制工作小組”,，組建房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)專屬審查團(tuán)隊(duì)的方式，為“白名單”項(xiàng)目開辟授信審批綠色通道,，實(shí)現(xiàn)對重慶市“白名單”項(xiàng)目的全覆蓋對接,。

　　在安徽，農(nóng)業(yè)銀行聚焦保障購房人權(quán)益,，實(shí)施“優(yōu)先受理,，優(yōu)先調(diào)查,，優(yōu)先審查，優(yōu)先審批”的“四優(yōu)先”工作機(jī)制,，率先審批當(dāng)?shù)厥着鷧f(xié)調(diào)機(jī)制項(xiàng)目金額16.8億元,。

　　為確保金融服務(wù)落實(shí)落地，中國銀行董事長葛海蛟2月27日至2月28日在四川成都,、湖南長沙開展房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制專題調(diào)研,，成立由行長擔(dān)任組長的總分行兩級工作專班，調(diào)配專業(yè)骨干力量高效組織項(xiàng)目評審,，推動“白名單”項(xiàng)目融資取得新進(jìn)展,。

　　建設(shè)銀行、民生銀行等也紛紛成立專門的工作小組,，積極與名單內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目做好對接,，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程、提升辦理效率,。

　　“從數(shù)據(jù)看,，融資協(xié)調(diào)機(jī)制成效顯著，‘白名單’項(xiàng)目審批,、資金發(fā)放等進(jìn)度明顯加快,，這有助于緩解房企資金壓力，促進(jìn)房企加快建設(shè)與交房,；同時,，也有利于提振市場對房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇的信心?！惫獯筱y行金融市場部宏觀研究員周茂華對《證券日報(bào)》記者表示,。

　　中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬對《證券日報(bào)》記者表示，在政策推動下,，商業(yè)銀行積極對接“白名單”項(xiàng)目,，部分已經(jīng)開展貸款融資和貸款展期，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制快速落地,。隨著商業(yè)銀行有序推進(jìn)實(shí)施,，預(yù)計(jì)“白名單”項(xiàng)目后續(xù)還有可能加速落地。

　　一視同仁 分類施策

　　在銀行落實(shí)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的過程中,，“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”被反復(fù)提及,，這也是政策要求的內(nèi)容之一。對銀行而言,，如何做到一視同仁,，優(yōu)化貸款審批流程，是切實(shí)促進(jìn)金融與房地產(chǎn)市場良性循環(huán)的關(guān)鍵所在,。

　　對于清單中的項(xiàng)目,，中國銀行選擇了分類施策,、逐一甄別，也就是按照市場化,、法治化原則進(jìn)行項(xiàng)目評估,。對正常開發(fā)建設(shè)、抵押物充足,、資產(chǎn)負(fù)債合理,、還款來源有保障的項(xiàng)目，該行建立授信綠色通道,，優(yōu)化審批流程,、縮短審批時限，積極滿足合理融資需求,；對開發(fā)建設(shè)暫時遇到困難但資金基本能夠平衡的項(xiàng)目,，不盲目抽貸、斷貸,、壓貸,，通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排,、新增貸款等方式予以支持,。

　　如果說中國銀行是在橫向維度做出分類，工商銀行的舉措則是在縱向維度進(jìn)行分層,。具體而言,，工商銀行通過“快”與“穩(wěn)”的結(jié)合，區(qū)分集團(tuán)與項(xiàng)目本身的風(fēng)險,，更加精準(zhǔn)地一視同仁支持房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目合理融資需求,，防范項(xiàng)目交付風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。

　　中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對《證券日報(bào)》記者表示,，在對待協(xié)調(diào)機(jī)制推送的“白名單”項(xiàng)目方面，商業(yè)銀行需按照市場化,、法治化原則評估協(xié)調(diào)機(jī)制推送的白名單,。在工作機(jī)制方面，商業(yè)銀行應(yīng)建立專門工作機(jī)制,，優(yōu)化貸款審批流程，完善審批制度,，細(xì)化盡職免責(zé)規(guī)定,。

　　婁飛鵬認(rèn)為，商業(yè)銀行在對房地產(chǎn)領(lǐng)域提供金融服務(wù)時,，要重點(diǎn)研判其項(xiàng)目情況和融資主體現(xiàn)金流情況,，關(guān)注風(fēng)險緩釋措施,，對于符合銀行準(zhǔn)入條件的項(xiàng)目或者房地產(chǎn)企業(yè)，滿足其合理融資需求,。

　　前期對協(xié)調(diào)機(jī)制項(xiàng)目審批一視同仁,，后期對資金用途嚴(yán)格審查同樣有必要。監(jiān)管部門要求“確保資金全部用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè),，嚴(yán)防資金被挪用于購地,、償還債務(wù)或其他投資”。

　　農(nóng)業(yè)銀行相關(guān)部門工作人員對《證券日報(bào)》記者表示,，對照清單內(nèi)項(xiàng)目,，該行嚴(yán)格按照項(xiàng)目工程進(jìn)度發(fā)放貸款。同時,，加強(qiáng)貸款資金使用的全過程監(jiān)控,，在嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)部門預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定的前提下，按規(guī)定逐筆審核資金支出,，確保資金全部用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè),。

　　婁飛鵬認(rèn)為，銀行在準(zhǔn)入管理環(huán)節(jié),，需充分關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目現(xiàn)金流情況,，科學(xué)合理測算貸款資金規(guī)模，防止過度授信,、過度融資,。在貸款發(fā)放支付環(huán)節(jié)，做好受托支付,，關(guān)注回款周期,，根據(jù)項(xiàng)目資金流情況及時回收貸款。

　　在劉水看來,，要加強(qiáng)貸款“發(fā)放―使用―償還”閉環(huán)管理,，防止貸款被挪用，保障信貸資金安全,。

　　58安居客研究院院長張波對《證券日報(bào)》記者表示,，一方面，要重點(diǎn)做好資金的發(fā)放管理,，專戶監(jiān)管,。例如，根據(jù)工程進(jìn)度進(jìn)行相應(yīng)款項(xiàng)的撥付,，做好流程上的把控,，并對資金流向進(jìn)行穿透式管理。另一方面，落實(shí)地方政府的監(jiān)管主體責(zé)任,，而非僅有銀行把關(guān),，而是通過層層把關(guān)的方式，最大限度保障資金的安全性,。

　　金融機(jī)構(gòu)需加快優(yōu)化業(yè)務(wù)流程

　　城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作為破解當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的有力抓手,，是維護(hù)購房人合法權(quán)益的有效手段，也是完善房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重大創(chuàng)新,，對促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展發(fā)揮著重要作用,。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家金融監(jiān)督管理總局2月29日聯(lián)合召開的城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制工作視頻調(diào)度會議強(qiáng)調(diào),，按照協(xié)調(diào)機(jī)制“應(yīng)建盡建”原則,，3月15日前，地級及以上城市要建立融資協(xié)調(diào)機(jī)制,，既要高質(zhì)量完成“白名單”推送,，又要高效率協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目的難點(diǎn)問題。要嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)做好項(xiàng)目篩選,，經(jīng)金融機(jī)構(gòu)確認(rèn)后形成第一批合格項(xiàng)目名單,。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)加快審核。

　　記者了解到,，國有大行紛紛表示,，將始終堅(jiān)持大行擔(dān)當(dāng)，統(tǒng)籌全行進(jìn)一步推動落實(shí)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效,，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,。同時，將持續(xù)做好金融服務(wù)保障性住房,、超大特大城市城中村改造以及平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”相關(guān)工作,，助力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　“在一系列政策措施推出后,，政策成效逐步顯現(xiàn),，有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場?！眾滹w鵬認(rèn)為,，就進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場而言，在支持供給,、穩(wěn)定需求等方面還有政策空間,。

　　周茂華同樣表示，此前出臺的一攬子穩(wěn)樓市政策措施仍有發(fā)揮空間,，重點(diǎn)是各區(qū)域要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龉┬枨闆r,，因城施策用好用足政策工具,，穩(wěn)定預(yù)期,，讓政策紅利持續(xù)釋放,。后續(xù)要讓融資協(xié)調(diào)機(jī)制盡可能發(fā)揮最大效果，需要加強(qiáng)部門協(xié)同配合,，降低信息不對稱,。同時，金融機(jī)構(gòu)要加快優(yōu)化業(yè)務(wù)流程,，提升業(yè)務(wù)辦理效率等,。

　　“在房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的背景下。樓市政策還需長短期結(jié)合,，共同推進(jìn)市場不斷走向穩(wěn)定,。”張波表示,，從短期政策來看,，一方面關(guān)注民生，“保交樓”以及降低“存量房貸”等政策切實(shí)落地,，旨在提升居民的幸福感和獲得感,。另一方面，加大對供需雙方的拉動,，重點(diǎn)落實(shí)融資一視同仁及一線城市限購放松的政策,，以解決開發(fā)商貸款難、購房者門檻高的問題,。從長期政策來看,，在居住品質(zhì)升級和保障覆蓋面擴(kuò)大方面有很大發(fā)力空間。