回望2023年,，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展格局有一些新變化，即新房銷售規(guī)模下行,、二手房成交放量,，總成交量保持平穩(wěn),。整個(gè)市場仍有較大的現(xiàn)實(shí)需求作支撐,，也反映出當(dāng)前新房市場存在不少制約因素,。對房地產(chǎn)市場的分析與判斷，要堅(jiān)持辯證思維,，熱中看冷,、冷中看熱。

　　我國房地產(chǎn)市場的需求潛力仍然較大,。盡管我國已經(jīng)解決了住房總量不足問題，但不平衡不充分問題依然突出,。住房品質(zhì)與人民群眾對美好生活的需要仍存在一定差距,，差距就是潛力?！捌咂铡睌?shù)據(jù)顯示,，2020年我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已達(dá)38.62平方米，但廣東,、上海分別只有30.92平方米,、31.12平方米；全國城鎮(zhèn)常住人口中人均住房建筑面積在8平方米以下家庭戶數(shù)占2.04%,，16平方米以下的家庭戶數(shù)占11.31%,，其中廣東、上海,、浙江,、福建,、北京和海南人均建筑面積低于16平方米的占比達(dá)20%以上。人民群眾對更舒適的居住空間,、更現(xiàn)代化的室內(nèi)設(shè)施,、更高的建筑品質(zhì)、更健全的基礎(chǔ)設(shè)施,、更便利的生活配套,、更良好的鄰里關(guān)系和社區(qū)文化等“好房子”“好小區(qū)”有大量潛在需求。

　　我國仍處在城鎮(zhèn)化發(fā)展階段,，新市民規(guī)模大,，新增房地產(chǎn)需求依然龐大。2022年我國城鎮(zhèn)化率僅為65.22%,，其中還有不少人口處于人戶分離,、“半城鎮(zhèn)化”狀態(tài)，戶籍人口城鎮(zhèn)化率不到48%,，而韓國達(dá)到82.5%,、日本達(dá)到94%。特別是每年有幾百萬大學(xué)畢業(yè)生從農(nóng)村,、鄉(xiāng)鎮(zhèn),、小縣城等生源地走向大城市工作，對房地產(chǎn)提出較大規(guī)模需求,。

　　同時(shí),，二手房選擇范圍廣、品質(zhì)信息透明,、即買即住等優(yōu)勢凸顯,，受到自住型購房者認(rèn)可。2023年二手房成交放量有其內(nèi)在原因,，一是不少房東主動(dòng)以價(jià)換量,，價(jià)格回歸理性，性價(jià)比高的優(yōu)勢明顯,，值得下單,。二是購房者對新房交房風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂在一定程度上將部分需求推向了二手房市場。三是可選擇范圍廣,，部分地段區(qū)位更好,、配套更齊，更能滿足自住型購房者需求的住房適合下單,。另外,，政府降低交易稅費(fèi)、推出“帶押過戶”等政策提高了二手房流動(dòng)性，對活躍二手房市場成效顯著,。

　　新建商品住房市場仍需增信心,、促轉(zhuǎn)型。當(dāng)前,，在對已拿地項(xiàng)目加強(qiáng)預(yù)售資金合規(guī)監(jiān)管基礎(chǔ)上,，應(yīng)全力支持房企合理融資需求，允許房企尊重市場規(guī)律,、以價(jià)換量,，確保樓盤如約按質(zhì)保量交付。在土地出讓環(huán)節(jié),，應(yīng)預(yù)留合理盈利空間,，適當(dāng)提高出讓門檻，吸引真正有實(shí)力,、有風(fēng)控能力的房企開發(fā)項(xiàng)目,。

　　要在推動(dòng)現(xiàn)房銷售上下功夫。應(yīng)積極探索現(xiàn)房銷售模式,，以克服期房銷售制度存在的產(chǎn)品質(zhì)量問題多,、保交樓風(fēng)險(xiǎn)大等問題，實(shí)現(xiàn)“所見即所得,、交房即交證”,。為推動(dòng)期房銷售向現(xiàn)房銷售過渡，建議出臺相關(guān)支持政策,，比如適當(dāng)減免增值稅和所得稅,，給予一定財(cái)政貼息，減輕房企成本負(fù)擔(dān),，等等,。

　　要在完善生活配套上下功夫。當(dāng)投資購房者退場,、自住剛性與改善性客戶占主導(dǎo)時(shí),，住房的功能已經(jīng)不僅僅局限于資產(chǎn)功能和基本居住功能，而是更需要滿足人們對休閑,、教育,、人文,、健康,、智能等功能的需求，應(yīng)當(dāng)把創(chuàng)造更豐富的生活場景放在突出位置,。新建居住社區(qū)要按照住建部完整社區(qū)的要求,，同步配建包括醫(yī)療、教育、商業(yè),、文化,、休閑、娛樂等多元功能在內(nèi)的生活配套體系,，真正落實(shí)與住宅建設(shè)“同步規(guī)劃,、同步建設(shè)、同步驗(yàn)收,、同步交付”,。

　　要在提升產(chǎn)品品質(zhì)上下功夫。房企要堅(jiān)持走創(chuàng)新之路,，從“賣房子”向“賣生活”轉(zhuǎn)變,，從“數(shù)量擴(kuò)張”向“內(nèi)容+質(zhì)量”轉(zhuǎn)變。主管部門應(yīng)從設(shè)計(jì)規(guī)范源頭抓起,，確保與最新科學(xué)研究和品質(zhì)需求相符,；加強(qiáng)對設(shè)計(jì)單位、房企,、施工單位的引導(dǎo),、監(jiān)督與檢查，全面推動(dòng)住房品質(zhì)迭代,、居住品質(zhì)躍升,。

　　（作者虞曉芬 系浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長 來源：經(jīng)濟(jì)日報(bào)）