近一周,，北京,、上海房地產(chǎn)新政的落地工作正在有序開(kāi)展。12月15日,，北京地區(qū)多家商業(yè)銀行宣布,，新發(fā)放的個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行最新政策下限，非城六區(qū)首套,、二套房利率最低可降至4.2%,、4.75%，城六區(qū)首套,、二套房利率最低可降至4.3%,、4.8%。

　　北京,、上海宣布調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,，引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。以北京為例,，僅從住房信貸政策的角度看,，新政不再區(qū)分普通住宅、非普通住宅,，首套房首付比例統(tǒng)一降至30%；二套房則按城六區(qū),、非城六區(qū)劃分,，首付比例分別為50%和40%。此前,，首套房普通住宅,、非普通住宅首付比例分別為35%、40%,，二套房普通住宅,、非普通住宅首付比例分別為60%、80%,。與此同時(shí),，自12月15日起，北京新發(fā)放的城六區(qū)首套,、二套房利率政策下限分別降至4.3%、4.8%，非城六區(qū)首套,、二套房利率政策下限分別降至4.2%,、4.75%。調(diào)整前,，北京首套,、二套房利率政策下限分別為4.75%、5.25%,。

　　在眾多市場(chǎng)觀點(diǎn)中,，最引人注意也最亟待厘清的疑問(wèn)是，政策調(diào)整是否會(huì)推動(dòng)一線城市房?jī)r(jià)上漲,。正確看待這一問(wèn)題,，要理解住房信貸政策的差別化特征，要看懂住房信貸政策因城施策,、精準(zhǔn)執(zhí)行的客觀事實(shí),。

　　從地方層面看，北京調(diào)整后的住房信貸政策仍強(qiáng)調(diào)差別化,、精準(zhǔn)化特征,，并非“一刀切”。首先,，此次調(diào)整主要聚焦首套房,，相比之下，二套房的首付比例,、貸款利率仍有較高門(mén)檻,。其次，雖然首套房利率政策下限降至4.2%,，但仍高于全國(guó)政策下限，“房住不炒”的定位沒(méi)有改變,。況且,，并非所有人都能拿到最低貸款價(jià)格，各銀行在實(shí)施過(guò)程中,，會(huì)結(jié)合購(gòu)房者的個(gè)人資質(zhì),、風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，科學(xué)合理確定具體的利率水平,。再次,，房貸利率仍采取“新人新辦法、老人老辦法”,，最新的房貸利率政策下限只適用于自12月15日起發(fā)放的貸款,，這符合政策“管熱也管冷”,、不同時(shí)期具體問(wèn)題具體分析、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的初衷,。

　　從全國(guó)層面看,，住房信貸政策仍堅(jiān)持“因城施策”原則,，且精準(zhǔn)性日益增強(qiáng),。以房貸利率為例，其調(diào)整優(yōu)化的邏輯是,，全國(guó)給出一個(gè)利率政策下限，在此基礎(chǔ)上,，各地根據(jù)自身房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系,，決定是否加點(diǎn)以及加多少。2022年12月,，“首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制”建立,，政策的雙向性、動(dòng)態(tài)性,、穩(wěn)定性進(jìn)一步增強(qiáng),。若某城市的新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格連續(xù)3個(gè)月環(huán)比、同比均下降,，那么該城市可階段性維持,、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)氐氖滋追坷氏孪蕖５?，如果該城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了趨勢(shì)性上漲苗頭,，它將及時(shí)退出支持政策，恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套房利率下限,。

　　最后要說(shuō)的是,，“房住不炒”的定位沒(méi)有改變。接下來(lái),，要圍繞穩(wěn)地價(jià),、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo),，進(jìn)一步增強(qiáng)住房信貸政策的精準(zhǔn)性,，科學(xué)研判、適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,，因城施策、精準(zhǔn)實(shí)施好差別化住房信貸政策,，更好地支持剛性和改善性住房需求,。 （作者：郭子源 來(lái)源：經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)）