如何解決新市民、青年人在城市租房的“首年之困”,？如何用一方溫馨天地安放他們的“安居之夢”,？保障性租賃住房（以下簡稱“保租房”）正在成為重要的發(fā)力方向，助力多元化,、多層次的租賃住房體系的形成,。作為近兩年才剛剛出現(xiàn)在住房消費(fèi)市場之中的“新物種”，首批新建的保租房即將集中亮相,。與此同時(shí),，該領(lǐng)域也正在成為長租公寓品牌爭相切入的熱門賽道，數(shù)據(jù)顯示整體納保比例超過20%,。業(yè)內(nèi)人士指出,，在當(dāng)前存量房源作為保租房籌集主體的情況下，有著強(qiáng)大運(yùn)營管理和輕資產(chǎn)運(yùn)營能力的品牌將勝出,。

　　故事 解決租房痛點(diǎn) 讓年輕人放心地住下來

　　在長腰嶺,，城品云薈公寓紅黃相間充滿年輕氣息的樓體格外吸引眼球。它是廣州首批亮相的利用集體土地建設(shè)保障性租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目,，于今年7月1日開始正式招租,，主要面向周邊產(chǎn)業(yè)園、企業(yè)的職工,，以及新市民,、年輕人等，而小悅正是首批租客,。

　　準(zhǔn)畢業(yè)生租房需求大

　　21歲的小悅是鐘落潭某高校學(xué)生,。“我們從下個(gè)學(xué)期開始就進(jìn)入實(shí)習(xí)期，上班后很難按照學(xué)校的住宿作息要求,，就需要在外面租房子,。”對她來說,，租房首要的是安全,，要有完善的安保；其次是戶型合適,，大多數(shù)的商品房小區(qū)都是套間,，需要找人合租才能將成本降下來，然而找合租伙伴本身就是一個(gè)大難題,；此外還要解決家具,、家電問題，房子最好像學(xué)生宿舍一樣可以拎包入住,。當(dāng)然,，價(jià)格也要在“學(xué)生族”的承受范圍之內(nèi)。

　　“現(xiàn)在住的地方幾乎可以滿足我全部要求,?！毙偹獾氖浅瞧吩扑C公寓市場價(jià)700元/月的單間，押一付一的租賃條件對學(xué)生族十分友好,。家具,、家電齊全，現(xiàn)在的“家當(dāng)”已經(jīng)足夠入住,?！巴砩匣氐郊遥吹酱箝T口有安保人員在巡邏,，還是很放心的,。”

　　保租房解決青年人租房痛點(diǎn)

　　小悅所描述的,，正是保租房所要解決的當(dāng)下青年人的住房痛點(diǎn)：保租房提供的是有一定品質(zhì),、但同時(shí)價(jià)格可負(fù)擔(dān)的租賃住房。據(jù)運(yùn)營方廣州城投住房公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,，項(xiàng)目提供單間、一房一廳及兩房一廳產(chǎn)品,，即使是小家庭的居住需求也可以滿足,。

　　項(xiàng)目區(qū)別于市場化長租房的“保障性”體現(xiàn)在哪里？該負(fù)責(zé)人告訴記者,，相較于周邊同品質(zhì)房源,，其價(jià)格更劃算，且每年漲租不超過5%，同時(shí)租約穩(wěn)定,?！霸跐M足年輕人居住需求的同時(shí)，盡可能提升租房體驗(yàn),，讓他們心無旁騖地工作生活,。”該負(fù)責(zé)人說道,。

　　廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則表示,，保租房的特點(diǎn)和優(yōu)勢可以總結(jié)為低租金、小戶型,、配套好,。“未來租購?fù)瑱?quán)還將進(jìn)一步落地,，年輕人通過保租房就能在大城市得到溫馨,、舒適的生活?！?/p>

　　現(xiàn)象 商業(yè)模式清晰 長租公寓紛紛“納?！?/p>

　　實(shí)際上，“保障性租賃住房”稱得上一個(gè)“新物種”,。嚴(yán)格說來,，直到2021年這一概念才在國家住房保障體系頂層設(shè)計(jì)之中得以明確。根據(jù)規(guī)劃,，廣州在“十四五”期間累計(jì)籌建政策性住房66萬套,，其中公共租賃住房3萬套、共有產(chǎn)權(quán)住房3萬套,，其余60萬套均為保障性租賃住房（含人才公寓）,，可見其在整個(gè)保障性住房體系中的重要地位。

　　房企積極發(fā)力保租房項(xiàng)目

　　據(jù)住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù),，截至2023年一季度末,，全國已開業(yè)房間規(guī)模中約有21%納入當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房。在巨大的需求空間之下,，長租公寓又一次站在風(fēng)口之上,，已有的市場化長租公寓 “納保”成為重要的籌建方式,。以較早進(jìn)入該領(lǐng)域的萬科為例,，其旗下青年長租公寓品牌“泊寓”近年積極地參與保租房的籌建和運(yùn)營。迄今為止,，泊寓旗下在全國33個(gè)城市已開業(yè)的近17萬間公寓之中已經(jīng)有超過8萬間納保,，比例過半,。“目前,，租賃,、開發(fā)與物業(yè)共同組成了萬科的三大業(yè)務(wù)板塊?！比f科泊寓相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,。

　　龍湖集團(tuán)旗下龍湖冠寓同樣也在“納保”之路上發(fā)力,。截至目前,，其保租房已累計(jì)開業(yè)房源超2萬間。而華潤有巢則在全國15個(gè)城市布局租賃房源5.5萬間,，更在北上廣深持有多個(gè)超大型租賃社區(qū),。2022年底，華潤有巢REIT成功發(fā)行,，成為國內(nèi)首批成功上市的保租房REITs產(chǎn)品,。

　　“對于企業(yè)來說，保租房最大的優(yōu)點(diǎn)就是其商業(yè)模式的清晰,?！币晃辉陬^部長租公寓品牌的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，首先保租房有一定的民生屬性,，這就決定了其微利運(yùn)營的模式,。但保租房項(xiàng)目往往整體出租率更高，且參與企業(yè)在金融,、稅收等方面有一定的支持力度,，同時(shí)還能盤活存量資產(chǎn)，提升資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率,，更能借由保租房公募REITs探索存量資產(chǎn)的退出路徑,，打造商業(yè)閉環(huán)。

　　專家分析 產(chǎn)品格局高低分化 資產(chǎn)運(yùn)營輕重分離

　　“雖然屬于保障性住房的一部分,，但保租房體系建立之初就確定了由政府引導(dǎo)并提供政策支持,，市場化主體主導(dǎo)的格局基礎(chǔ)?！崩钣罴稳绱嗣枋霰Ｗ夥吭谶\(yùn)營上的重要特點(diǎn),。

　　品牌分化格局明顯

　　而這一在體量上足以匹敵新建商品住房的“新物種”也給市場帶來了極大的想象空間。

　　一方面,，地方國企作為保租房籌集的“壓艙石”,，不斷發(fā)布自身住房租賃品牌及推進(jìn)租賃業(yè)務(wù)?？硕饠?shù)據(jù)顯示,，從今年入市的住房租賃品牌來看，地方國企占比已達(dá)50%,。在廣州,，廣州城投集團(tuán)旗下住房公司、珠實(shí)集團(tuán)旗下珠江租賃等就承擔(dān)了相當(dāng)一部分的保租房籌建運(yùn)營任務(wù),。

　　另一方面,，對于原本長租公寓領(lǐng)域的品牌而言，則將出現(xiàn)明顯的分化格局,。李宇嘉指出,，“長租公寓”將變成一個(gè)針對較強(qiáng)租金承受能力人群的小眾產(chǎn)品，大眾的租房需求將主要由保租房體系解決,。萬科泊寓相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示,，具體到企業(yè)層面將形成更為清晰的低、中,、高端產(chǎn)品線,，以滿足不同人群的居住需求。

　　整租運(yùn)營等盤活存量房源

　　李宇嘉同時(shí)指出,，過去多年市場上沉淀了大量的存量房源,，特別是商辦、公寓等,，這是全國各大城市均有的現(xiàn)象,，使得盤活存量在當(dāng)前的保租房籌建中居于主要地位。以廣州為例,，已探索形成的保租房籌集方式之中,，包括了存量房源整租運(yùn)營、“工改租” “商改租”,、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配建等存量資源盤活渠道,。這也意味著，未來將出現(xiàn)大量沒有長租房管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)持有方,，與具備品牌優(yōu)勢和輕資產(chǎn)運(yùn)營能力的公寓服務(wù)提供方之間帶來了巨大的合作空間,，包括此前以重資產(chǎn)運(yùn)營為主的萬科泊寓、龍湖冠寓等,、以中資產(chǎn)運(yùn)營為主的魔方等,，均已經(jīng)在保租房領(lǐng)域開始了輕資產(chǎn)委托服務(wù)的拓展。

　　當(dāng)大體量的保租房入市之后,，將給商品房市場帶來怎樣的影響,，李宇嘉指出，“一方面新市民和青年有著大量的居住需求,，另一方面商品房逐漸走向了改善和精品產(chǎn)品主導(dǎo),，保租房正是為了適應(yīng)這一需求的變化,。”他表示,，可以通過鼓勵(lì)先租后買的模式,，不僅有利于消費(fèi)的釋放，更將長期有利于商品房市場的健康發(fā)展,。