王麗新

　　中央經(jīng)濟工作會議12月11日至12日在北京舉行,。會議指出，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險,，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求,，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　統(tǒng)籌化解風(fēng)險,，將是2024年房地產(chǎn)行業(yè)重要任務(wù),。事實上,，2023年年初至今，各地已發(fā)布600多條樓市新政,，有效防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險,，扎實推進保交樓工作，提振市場信心,。

　　在筆者看來,，利好政策不斷落地，成效顯著,，多地樓市企穩(wěn),，部分大型房企債務(wù)重組成功，行業(yè)風(fēng)險加速出清,。但房地產(chǎn)“三高”舊模式（高負債,、高杠桿、高周轉(zhuǎn)）積弊已久,，紓解流動性風(fēng)險不能寄望于立竿見影,，仍需在“一盤棋”統(tǒng)籌下,，用好“多板斧”,，接續(xù)有力地打出政策組合拳，助力行業(yè)走出調(diào)整期,，構(gòu)建新發(fā)展模式,。

　　首先，堅持融資支持與風(fēng)險防控并重,，穩(wěn)妥應(yīng)對房地產(chǎn)債券違約風(fēng)險,。過去一段時間，信貸,、債券,、股權(quán)“三箭齊發(fā)”，加大商業(yè)信貸,、債券融資,、REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）等多樣化金融工具支持力度，疏通重點融資渠道堵點,，有效緩解了部分房企面臨的“償還債務(wù),、保交付、日常經(jīng)營”三大壓力,，取得良好效果,。

　　需要警惕的是，2024年新一輪償債高峰期將至,，疊加2023年銷售市場表現(xiàn)不及預(yù)期,，仍有部分“千億房企”面臨債務(wù)違約風(fēng)險,。防止民營房企債務(wù)違約風(fēng)險蔓延，是重塑行業(yè)發(fā)展信心的關(guān)鍵,?？上驳氖牵诙嗉医鹑跈C構(gòu)積極與房企展開座談,，了解企業(yè)融資訴求,，強調(diào)一視同仁滿足房企合理融資，這是好信號,。接下來,，仍需堅持融資支持與風(fēng)險防控并重，積極穩(wěn)妥處置債券違約暴露前的風(fēng)險,，協(xié)調(diào)多方涉事主體,，通過展期、新發(fā)貸款,、處理資產(chǎn)償還借款等途徑,，用好政策工具箱，多管齊下紓解房地產(chǎn)“灰犀?！憋L(fēng)險,。

　　其次，出險房企需盡快完成債務(wù)重組,，緊抓市場窗口期處置資產(chǎn)變現(xiàn),，重回經(jīng)營正軌。處置房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險主要有出售資產(chǎn)和債務(wù)重組兩種方法,。從市場化化債進程來看,，融創(chuàng)中國已成為首家完成境內(nèi)外債務(wù)重組的大型房企，整體化債900億元,。另外,，多家房企正在加快推進債務(wù)重組事宜。闖關(guān)成功房企的債務(wù)重組方案細節(jié),，值得其他出險房企取長補短,。出險房企應(yīng)運用多種償債模式盡快取得債權(quán)人同意，爭取到“以時間換空間”的機會,。

　　與債務(wù)重組相比,，處置資產(chǎn)變現(xiàn)能更快增厚現(xiàn)金流。隨著重點一二線城市樓市企穩(wěn),，市場信心逐步得到修復(fù),，近期大宗交易有抬頭之勢。有企業(yè)開始積極出擊商辦資產(chǎn),，比如,，李寧,、新致軟件等上市公司近日皆公布了買樓事宜，這背后主要有兩方面原因,，一是企業(yè)有辦公,、研發(fā)等自用需求；二是過去難以“高攀”的商辦資產(chǎn)估值已回歸理性,。更重要的是,，AMC（資產(chǎn)管理公司）處置不良資產(chǎn)進程加快，通過非金融不良資產(chǎn)債權(quán)收購,、提供短期流動性支持,、擔(dān)任地方化債基金管理人、資產(chǎn)證券化,、跨市場跨品種跨機構(gòu)重組等多種方式紓解房地產(chǎn)風(fēng)險,，加速助力房企和市場恢復(fù)正常運作。

　　最后,，著力于恢復(fù)購房者預(yù)期,，鞏固房地產(chǎn)市場回穩(wěn)態(tài)勢。房地產(chǎn)市場回穩(wěn)是后續(xù)整體房企債務(wù)問題有效解決的基礎(chǔ),，圍繞恢復(fù)購房者預(yù)期開展工作,，是重塑房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展信心的關(guān)鍵鑰匙。8月末以來,，多個核心城市陸續(xù)落地執(zhí)行“認房不用認貸”等支持性政策,，未來在降低購房成本,、降低購房門檻等方面仍有優(yōu)化空間,。可以預(yù)見的是,，2024年,，“三大工程”將是政策發(fā)力主要方向，會對穩(wěn)投資起到重要作用,，同時也會對銷售恢復(fù),、穩(wěn)定預(yù)期起到積極作用。

　　展望2024年,，積極穩(wěn)妥,、有力有序有效支持房地產(chǎn)行業(yè)防范化解風(fēng)險，仍是重中之重,。在未來一段時期內(nèi),，困難是有的，但行業(yè)長期向好的基本面沒有改變,，因城施策用好“多板斧”,，更好支持剛性和改善性住房需求,，房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升可期。