日前召開的中央政治局會議指出，要切實防范化解重點領域風險,，適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,，因城施策用好政策工具箱,。6月份，個人住房貸款利率為4.11%,，同比下降0.51個百分點,，有望進一步釋放市場需求。專家表示,，要著力提高信貸政策精準度,。

　　房貸利率穩(wěn)中有降

　　上半年，新發(fā)放個人住房貸款加權平均利率為4.18%,，比上年同期低107個BP（基點）,。貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，6月份貝殼百城首套,、二套主流房貸利率分別較去年同期回落42個BP,、17個BP。

　　房貸利率下行,，主要與兩方面因素有關,。一方面，貸款市場報價利率（LPR）改革效能持續(xù)釋放,?！?9%房貸選擇的是浮動利率機制，即以LPR為基準,，簽貸款合同時選擇一個加點,，根據(jù)當時市場供需關系,、商定加點幅度?！敝袊嗣胥y行貨幣政策司司長鄒瀾說,。6月20日，5年期以上LPR下降10個基點至4.2%,，房貸利率隨之下行,。另一方面，去年12月份,，首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制建立,，已有多個城市結合自身實際，下調(diào)或取消新發(fā)放首套房利率下限,，進而推動房貸利率整體下行,。

　　與此同時，各家銀行放款速度也保持在較高水平,。貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,，6月份貝殼百城銀行平均放款周期為23天，維持較快放款速度,?！巴ǔＧ闆r下，銀行會在6月底前集中發(fā)放個人住房貸款,?！睎|方金誠首席宏觀分析師王青表示，受此影響,，疊加部分城市下調(diào)首付比例,，今年6月份居民中長期貸款增加4630億元，同比多增463億元,，超出市場預期,。

　　理性看待需求變化

　　在貸款價格下降、放款速度提升的綜合作用下,，個人住房需求有所回升,。但目前市場上仍有部分聲音質(zhì)疑住房需求。

　　質(zhì)疑主要集中在兩方面,。一是個人住房貸款余額減少,。鄒瀾表示，與同期商品房銷售規(guī)模直接相關的,，是個人住房貸款的投放數(shù)據(jù),，而不是余額數(shù)據(jù)。從投放數(shù)據(jù)看,，上半年,，個人住房貸款累計發(fā)放3.5萬億元,，較去年同期多發(fā)放5100多億元。個人住房貸款余額之所以減少,，與部分居民提前還貸有關,，并不能說明住房需求不足?！坝捎诶碡斒找媛?、房貸利率等價格關系已經(jīng)發(fā)生變化，居民使用存款,、減少其他投資提前償還存量貸款現(xiàn)象大幅增加,。”鄒瀾說,。

　　二是商品房銷售有所下滑,。“一季度前期積壓的購房需求集中釋放,，帶動房地產(chǎn)市場有所改善,，二季度房地產(chǎn)市場逐步回歸常態(tài)化運行?！眹医y(tǒng)計局新聞發(fā)言人,、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉說。上半年,，全國商品房銷售面積同比下降5.3%,，銷售額增長1.1%,，均明顯好于去年全年,，銷售面積降幅明顯收窄，銷售額由降轉(zhuǎn)升,。貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,，目前消費者看房仍較為積極，5月份重點50城帶看客戶量與4月份相比基本持平,，同比仍有超三成的增長,。

　　由此可見，合理住房需求仍在持續(xù)釋放,，接下來要協(xié)同做好供給端保障,。“金融部門按照黨中央,、國務院部署,，配合有關部門加大保交樓支持力度，保持房地產(chǎn)重點融資渠道穩(wěn)定,?！编u瀾說,。一方面，商業(yè)銀行開發(fā)貸款投放力度加大,，今年上半年累計新增4200多億元,，同比多增約2000億元，促進了開發(fā)商加快項目建設,、保障項目交付,。另一方面，穩(wěn)定債券,、股權等重點融資渠道,。去年11月份以來，在“第二支箭”框架下,，累計為民營房企約260億元債券發(fā)行提供增信支持,；中國證監(jiān)會優(yōu)化房企上市融資政策后，已有多家企業(yè)獲得股權融資支持,。

　　　政策仍有優(yōu)化空間

　　當前備受市場關注的是,，個人住房金融政策是否有優(yōu)化空間，尤其集中在提前還貸,、存量房貸利率調(diào)整等事項上,。關于提前還房貸，金融管理部門已作出部署,，要求商業(yè)銀行強化“以客戶為中心”理念,，按照合同約定、做好客戶的提前還款服務工作,。今年2月份,，原中國銀保監(jiān)會已會同中國人民銀行召開部分商業(yè)銀行座談會，要求銀行加快處理積壓申請,。

　　“關于存量房貸利率調(diào)整,，接下來有兩種可能性，即直接降,、間接降,。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼說,，前者是指變更合同條款,，后者是指貸款以新?lián)Q舊?！鞍凑帐袌龌?、法治化原則，我們支持,、鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定,，或者用新發(fā)放貸款置換原來存量貸款,。”鄒瀾說,，提前還房貸是居民資產(chǎn)配置的一個調(diào)整,，盡管5年期以上LPR下行了0.45個百分點，但由于約定的加點幅度在合同期限內(nèi)固定不變,，因此,，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍處于相對較高水平，這導致了提前還款大幅增加,。

　　需要注意的是,，由于貸款合同變更、貸款置換涉及商業(yè)銀行的自主經(jīng)營權,，具體事項仍需借款人與商業(yè)銀行在合法合規(guī)的前提下協(xié)商一致,。“銀行尤其是國有大行應意識到,，降低存量房貸利率是一個當下痛苦,、長遠有利的選擇?！倍ｍ嫡f,，提前還款、降低存量房貸利率都會影響銀行收益,，但從長遠看,，后者有助于增強客戶黏性、穩(wěn)定存量客戶,。

　　“接下來,，金融部門將積極配合有關部門加強政策研究，因城施策提高政策精準度,，更好支持剛性和改善性住房需求,，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,?！编u瀾說，人民銀行將深入貫徹落實黨中央,、國務院決策部署,，堅持“房住不炒”定位，配合相關部門和地方政府扎實做好保交樓,、保民生,、保穩(wěn)定工作，滿足行業(yè)合理融資需求,，繼續(xù)為行業(yè)風險有序出清創(chuàng)造有利金融環(huán)境,。 （經(jīng)濟日報記者 郭子源）