王麗新

　　停牌17個(gè)月后,，中國奧園申請(qǐng)于9月25日復(fù)牌,。提出申請(qǐng)的前提是，中國奧園債務(wù)重組取得良好進(jìn)展，已完成履行復(fù)牌指引,。

　　事實(shí)上，9月份以來,，碧桂園,、融創(chuàng)中國等多家上市房企境內(nèi)外債務(wù)展期或重組相繼成功。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，截至目前已有超50家房企啟動(dòng)債務(wù)重組,。筆者認(rèn)為，上述頭部民營房企債務(wù)重組邁出關(guān)鍵一步,，也是房地產(chǎn)行業(yè)信心恢復(fù)的有力表現(xiàn),。

　　首先，表明境內(nèi)外投資者對(duì)房地產(chǎn)市場預(yù)期有所轉(zhuǎn)變,，行業(yè)未來發(fā)展預(yù)期得到改善,。此次融創(chuàng)中國債轉(zhuǎn)股境外重組方案獲得債權(quán)人會(huì)議高票通過，消減債務(wù)或超45億美元,；碧桂園9只境內(nèi)債約150億元全部展期3年,；早期出險(xiǎn)房企花樣年控股完成規(guī)模64億元的境內(nèi)債務(wù)重組……推進(jìn)債務(wù)重組方案的上市房企增多，涉資規(guī)模擴(kuò)容,，且扎堆取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展,，是多方博弈和行業(yè)預(yù)期向好的結(jié)果。

　　一方面，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”,、首付比例降低,、取消限購等政策“組合拳”落地，帶來了銷售復(fù)蘇和回升的機(jī)會(huì),，進(jìn)一步提升市場對(duì)握有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)房企的信心,。以融創(chuàng)中國為例，9月份以來,，其股價(jià)一度累計(jì)大漲200%,。另一方面，對(duì)債權(quán)人而言,，相對(duì)于債務(wù)人最終走向破產(chǎn)清算,，不如助其抓住政策窗口期獲得階段性穩(wěn)定，逐步筑牢銷售底盤扭轉(zhuǎn)困局,，以期最大程度兌現(xiàn)自身權(quán)益,。

　　其次，將緩解上市房企短期償債壓力,，為回歸正常經(jīng)營和后期發(fā)展贏得緩沖期,。據(jù)筆者觀察，從推進(jìn)債務(wù)重組的主體來看,，已經(jīng)由過去的出險(xiǎn)房企向未出險(xiǎn)房企轉(zhuǎn)變,，這說明化解風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)作已前置，將加速行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清進(jìn)程,。出險(xiǎn)房企越早完成債務(wù)重組,，可越早走過向正常經(jīng)營的過渡期，同時(shí)也有利于其在新融資政策下籌措更多紓困資金,，逐步恢復(fù)流動(dòng)性,。

　　相對(duì)而言，遠(yuǎn)洋集團(tuán)等未出險(xiǎn)房企主動(dòng)出擊,，是為穩(wěn)住“未出險(xiǎn)”身份上一道保險(xiǎn),，其債務(wù)重組若順利通過，則意味著上市主體有望在相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)避免出險(xiǎn),。好處有兩方面：第一,，如果房地產(chǎn)市場在政策加持下企穩(wěn)回升，保住企業(yè)品牌信用和上市主體信用評(píng)級(jí),，對(duì)后市尋求新的融資更有優(yōu)勢,，比如不排除增資擴(kuò)股等的可能性；第二,，有助于銷售款回流,，畢竟未出險(xiǎn)房企更能獲得購房者信任。

　　再次，有利于房企多措并舉籌措資金,，集中精力推進(jìn)“保交樓”工作,。通盤來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍然處于結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇的過程中,，中短期債務(wù)重組是突破口,，通過展期、調(diào)整利率,、債轉(zhuǎn)股等組合措施進(jìn)行債務(wù)重組,，可緩解企業(yè)償債燃眉之急，更有助于全力完成“保交樓”任務(wù),。

　　若能征得債權(quán)人同意暫停境內(nèi)外債務(wù)兌付,，上市房企有望將更多資金投入到項(xiàng)目建設(shè)之中，進(jìn)而專注于想方設(shè)法在各個(gè)城市,、各種渠道籌措“保交樓”紓困資金,，保證項(xiàng)目如期,、滿意交付,。

　　總體而言，債務(wù)重組并非一蹴而就,，需要上市房企扎實(shí)有序推進(jìn),。重組之后，開發(fā)商仍需進(jìn)一步穩(wěn)定經(jīng)營,，修復(fù)基本盤,，盡快恢復(fù)經(jīng)營造血能力，以期房地產(chǎn)行業(yè)基本面企穩(wěn)回升,。