“未來公司發(fā)展要靠內生發(fā)展動力,，即業(yè)務產(chǎn)生正向的現(xiàn)金流去驅動增長,。2023年,，我們五個航道都實現(xiàn)了凈現(xiàn)金流為正，相比于過往的舊發(fā)展模式,，這是我們新發(fā)展模式最重要的不同,。”3月22日,，龍湖集團管理層在2023年度業(yè)績發(fā)布會上向投資者以及《證券日報》等媒體表示,，公司希望通過高質量發(fā)展新模式穿越周期，并完成房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的轉型,。

　　對于行業(yè)未來,，龍湖集團管理層表示，從市場基本面來看,，每年9億平方米至10億平方米是新房市場的真實居住需求承載量,，但當前居民的購房意愿、信心仍在恢復過程中,，“龍湖經(jīng)常提前償還債務,，始終把債務安全放在第一位，履行所有債務的安全兌付，這也是我們用行動來給行業(yè)注入信心,。”

　　利潤結構發(fā)生變化

　　3月22日,，龍湖集團公布的數(shù)據(jù)顯示,，2023年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入為1807.4億元,，歸母凈利潤128.5億元,，剔除公平值變動等影響后的歸母凈利潤113.5億元。其中,，由運營及服務業(yè)務組成的經(jīng)營性收入實現(xiàn)248.8億元,，全集團經(jīng)營性現(xiàn)金流達35億元，首次為正,。

　　在凈利潤超過百億元的同時,，龍湖集團的利潤結構發(fā)生了較大變化，其中,，開發(fā)業(yè)務隨著新房市場成交量以及價格的調整,，利潤貢獻有所下降。與此同時,，運營及服務業(yè)務的收入有所增長,，在核心權益凈利中的貢獻占比達到60%以上，這也是龍湖全年經(jīng)營性利潤占比首次過半,。

　　對于未來的展望,，龍湖集團方面表示，在整個集團負債壓降情況下,，運營和服務兩大板塊有望迎來雙位數(shù)以上的收入和盈利增長,，是龍湖集團穿越周期的壓艙石。

　　而對于傳統(tǒng)的開發(fā)業(yè)務,，在業(yè)績會上,，龍湖集團首席財務官趙軼表示，下一步還是會聚焦核心城市,、核心地段,，精挑細選優(yōu)質項目。

　　“我們做了一個分析,，從整個結構來看,，2022年及2023年之后所拿項目的毛利率都能做到20%以上?！壁w軼表示,，當前土地市場競爭激烈程度不如以前，更有機會拿到好項目，持續(xù)修復毛利率,。

　　今年以來,，龍湖集團在西安、佛山兩地土地市場均有所斬獲,。在供貨端,，公司2024年存量項目的供貨預計有2400億元左右，包括期初的1400億元,，以及年內將新增的供貨1000億元左右,。

　　“今年我們會‘以銷定支’，主動把握好投資節(jié)奏,，并依然嚴守投資刻度,，優(yōu)中選優(yōu)。在城市選擇方面,，會高度聚焦二線高能級城市,，同時也會密切關注政策和市場變化?！惫竟芾韺颖硎?，龍湖集團會根據(jù)資金盤面繼續(xù)去新增獲取土地，保持彈性供貨,。

　　保持負債規(guī)模穩(wěn)步下降

　　自2022年以來,，龍湖集團開始主動、有序地壓降負債規(guī)模,。2023年,，龍湖集團多次提前償還未到期債務。今年3月8日,，龍湖集團再度提前兌付本應于2024年底到期的46.1億元商業(yè)資產(chǎn)支持專項計劃（CMBS）,。

　　在此次業(yè)績會上，據(jù)趙軼透露,，龍湖集團今年年內到期債務余額147億元,，占比不到集團有息負債規(guī)模的8%。目前已全額備妥5月份到期境內公司債兌付資金,，2024年還會有序,、主動提前償還2025年到期的部分債務，削減短債,，保持債務結構的安全,。

　　不過，龍湖集團方面亦強調,，會保持負債規(guī)模的穩(wěn)步下降,，但這主要依靠正向經(jīng)營現(xiàn)金流,，而不是靠被動出售資產(chǎn)，或降低手頭現(xiàn)金,。

　　除本身的現(xiàn)金流外,，過去一段時間內，監(jiān)管層在房地產(chǎn)融資方面推出多項舉措,，包括經(jīng)營性物業(yè)貸,、白名單等，龍湖也切實感受到政策對于優(yōu)質企業(yè)的支持,。

　　龍湖集團管理層表示，目前龍湖集團與國有六大行及部分股份制商業(yè)銀行進行了深度合作,，融資結構中,，銀行融資占比達到77%，融資額度非常充裕,，助力整個公司穿越周期,。

　　“2023年全年龍湖集團的經(jīng)營性物業(yè)貸凈增174億元，平均融資成本不到4%,。今年年初以來,，我們整個存量項目經(jīng)營性物業(yè)貸置換增額達到110億元以上?！壁w軼表示,，目前公司約有110座重資產(chǎn)，還有約40座可用于后續(xù)融資,，為公司提供了長賬期,、低成本融資渠道，未來在經(jīng)營性物業(yè)貸方面會繼續(xù)深耕,。

　　而對于市場關注的消費基礎設施REITs,，趙軼表示，由于很多綜合體是跟住宅捆綁的,，要慢慢剝離才能達到發(fā)行的狀態(tài),。所以仍處在積極關注、研究和準備的狀態(tài),。