存量房貸利率調(diào)整正式落地,！9月25日起，中國工商銀行,、中國農(nóng)業(yè)銀行,、中國銀行,、中國建設(shè)銀行正式對存量首套住房貸款利率進(jìn)行調(diào)整。根據(jù)此前多家銀行發(fā)布的公告,，對于原貸款發(fā)放時(shí)執(zhí)行首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的存量房貸,，客戶無需提交申請，各大行將進(jìn)行集中調(diào)整,。

　　哪些購房者的房貸利率能夠下調(diào),？能下調(diào)至什么標(biāo)準(zhǔn),？對房地產(chǎn)市場有何影響？

　　“LPR+高基點(diǎn)”調(diào)整為“LPR+低基點(diǎn)”

　　在浙江義烏工作5年后,，陳楠希買了第一套房,。最近，存量房貸利率進(jìn)行批量調(diào)整,，她成為受益人之一,。

　　“我的貸款時(shí)間從2021年11月開始算起，貸款期限為30年,。在調(diào)整存量房貸利率前,，房貸利率按照LPR(貸款市場報(bào)價(jià)利率)加115個(gè)基點(diǎn)的方式計(jì)算，為5.45%,，這樣算下來,，每月該還房貸在1萬元出頭。存量房貸利率調(diào)整后,，我的房貸利率調(diào)為LPR標(biāo)準(zhǔn),，現(xiàn)在按4.3%執(zhí)行，每月還貸金額少了1000多元,?！标愰Ｕf。

　　下調(diào)存量首套住房貸款利率,，是近期備受關(guān)注的樓市重磅新政,。

　　9月7日，工,、農(nóng),、中、建四大國有商業(yè)銀行分別發(fā)布公告,，明確存量首套住房貸款利率調(diào)整有關(guān)事項(xiàng),。9月25日，各家銀行開始正式下調(diào)存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率,。根據(jù)四大國有商業(yè)銀行發(fā)布的公告,，此次調(diào)整的范圍，是今年8月31日前已發(fā)放和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款,。按照貸款發(fā)放時(shí)間,，四大行的調(diào)整范疇基本劃分為2019年10月以前、2019年10月至2022年5月中旬,、2022年5月中旬至2023年8月31日前發(fā)放的住房貸款,。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，根據(jù)時(shí)間劃分來看，在2019年10月前買房的購房者多在樓市走熱階段入手,，當(dāng)時(shí)房貸政策較為嚴(yán)格,，房貸利率普遍較高,。在其他兩個(gè)時(shí)間段購房的,，房貸利率也存在調(diào)整空間。

　　“通俗地說,，房貸利率下調(diào)就是把房貸利率的計(jì)算公式做調(diào)整,，每個(gè)月的月供根據(jù)調(diào)整后的新公式重新計(jì)算?！眹?yán)躍進(jìn)說,。2019年10月，房貸利率“換錨”正式實(shí)施,，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率,，以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成?！澳壳?，絕大多數(shù)購房者的房貸利率都是按照‘LPR+基點(diǎn)’的方式進(jìn)行的。在LPR不變的情況下,，基點(diǎn)越高,，購房者的房貸利率就越高，反之亦然,。這次調(diào)整,，其實(shí)就是把‘LPR+高基點(diǎn)’調(diào)整為‘LPR+低基點(diǎn)’?！彼f,。

　　比如，根據(jù)中國工商銀行的公告,，2019年10月8日(不含當(dāng)日)前發(fā)放,、按要求轉(zhuǎn)換為貸款市場報(bào)價(jià)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，最低可調(diào)整至相應(yīng)期限LPR不加點(diǎn),；2019年10月8日(含當(dāng)日)至2022年5月14日(含當(dāng)日)發(fā)放的,、執(zhí)行LPR定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，最低可調(diào)整至全國首套房貸利率政策下限,，即相應(yīng)期限LPR不加點(diǎn),；2022年5月14日(不含當(dāng)日)后發(fā)放的、執(zhí)行LPR定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款,，最低可調(diào)整至全國首套房貸利率政策下限,，即相應(yīng)期限LPR-20個(gè)基點(diǎn)。

　　“這次住房貸款利率調(diào)整，我的利率就從之前的LPR加64個(gè)基點(diǎn)下調(diào)為LPR,，每個(gè)月能少還200多元房貸,。”家住河北唐山的蘇晨陽說,。

　　“二套轉(zhuǎn)首套”群體明顯受益

　　按照多家銀行發(fā)布的公告,，此次調(diào)整面向的是存量首套房貸利率。也就是說,，在8月31日前,，金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放或已簽訂合同但未發(fā)放的首套房貸，借款人可以直接申請調(diào)整房貸利率,。

　　近期,，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策正式落地后，不少“二套轉(zhuǎn)首套”的購房者提出了這樣的問題：我的住房貸款利率能隨之調(diào)整嗎,？

　　“在執(zhí)行‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策后,，原二套房貸被認(rèn)定為首套房貸的借款人也可以申請降低房貸利率?！闭新?lián)金融首席研究員董希淼告訴本報(bào)記者,。對于持有超過一套房產(chǎn)的借款人，如果其中有一套住房有貸款,，則原屬于二套房貸?，F(xiàn)將其他房產(chǎn)出售后，名下的一套住房成為家庭唯一住房,、二套房貸變成首套房貸,，可以申請調(diào)整。

　　此外,，以中國農(nóng)業(yè)銀行公告為例,，房屋購買時(shí)家庭在當(dāng)?shù)貨]有其他成套住房，但因當(dāng)?shù)卣扇　罢J(rèn)房又認(rèn)貸”政策導(dǎo)致該套住房按照二套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)辦理房貸,，現(xiàn)在當(dāng)?shù)卣畧?zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的,，也在此次房貸利率調(diào)整范圍內(nèi)。

　　北京“新市民”李琦就是前述一類購房者,。2017年,，他在老家貴陽購入了一套住房。兩年后,，他又在工作地北京購置了一套二手房并申請了200萬元的貸款,。“當(dāng)時(shí)北京執(zhí)行的是‘認(rèn)房又認(rèn)貸’政策,，我之前雖然在北京沒房,，但在外地有貸款記錄,，所以按照二套房貸利率申請的貸款，利率為5.88%,?！崩铉f，今年9月1日,，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策在北京落地,，他的住房因此從二套房轉(zhuǎn)為首套房，執(zhí)行首套房貸利率,，即LPR不加點(diǎn),。折算下來,，每月能比之前少還2000多元房貸,。

　　家住北京的呂莎則屬于“賣一買一”的置換類購房者。2020年9月,，她“賣一買一”置換了一套新房,，買入時(shí)按照二套房貸利率5.35%申請了貸款?！白罱J(rèn)房不認(rèn)貸’政策落地后,，我的房可以享受相應(yīng)房貸利率調(diào)整。9月25日當(dāng)天,，我通過手機(jī)銀行APP看到房貸利率已經(jīng)調(diào)低到4.75%,，一個(gè)月能省下將近500元錢?！彼f,。

　　“從具體操作來看，調(diào)整存量首套房貸利率主要有兩種方式：第一種是利率變更,，由借款人與銀行協(xié)商變更存量房貸利率,；第二種是以新?lián)Q舊，由銀行根據(jù)借款人申請,，新發(fā)放貸款置換存量首套房貸,。從公告看，四家大型銀行均以利率變更為主,?！倍ｍ嫡f，“‘二套變首套’等特殊情況需要借款人主動(dòng)發(fā)起申請,，但多數(shù)銀行提供了線上申請渠道,，能在最大程度上為借款人提供便利?！?/p>

　　減輕居民利息負(fù)擔(dān),，增強(qiáng)消費(fèi)能力

　　業(yè)內(nèi)人士分析,，此次多家銀行調(diào)整存量首套房貸利率，是順應(yīng)國內(nèi)房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生變化的關(guān)鍵舉措,。

　　今年上半年,，受房貸利率下行、居民本身資產(chǎn)配置規(guī)劃,、理財(cái)產(chǎn)品收益不理想等多重因素影響,，全國多個(gè)城市出現(xiàn)“提前還貸潮”，客觀上對商業(yè)銀行收益造成了一定影響,。在7月14日舉行的國新辦新聞發(fā)布會(huì)上,，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾就提到，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對較高水平,，這與提前還款大幅增加有較大關(guān)系,。“按照市場化,、法治化原則,，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款,?！编u瀾說。

　　8月31日,，中國人民銀行,、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。

　　中國人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“近年來我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化,，借款人和銀行對于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求,。”下降存量住房貸款利率,，對借款人來說可節(jié)約利息支出,，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資；對銀行來說,，可有效減少提前還貸現(xiàn)象,，減輕對銀行利息收入的影響。同時(shí),，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸,、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患,。

　　“我們預(yù)計(jì)超過九成符合條件的借款人可在第一時(shí)間充分享受政策紅利,，其他借款人的存量房貸利率也將在10月底前完成調(diào)整?！编u瀾說,，“存量房貸利率的降低可以減輕居民利息負(fù)擔(dān),，顯著增強(qiáng)消費(fèi)能力。本次政策調(diào)整利好是中長期的,，可持續(xù)為近幾年較高利率貸款買房的家庭減少支出,，支持提升居民消費(fèi)能力，有效促進(jìn)消費(fèi)增長,?！?/p>

　　在董希淼看來，下調(diào)房貸利率有助于穩(wěn)定和擴(kuò)大住房消費(fèi)需求,，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展,。接下來，還可因城施策對限購,、限貸,、限售政策進(jìn)行再優(yōu)化，如取消過于嚴(yán)苛的限購措施,、調(diào)整存量二套房貸利率等,，進(jìn)一步從需求側(cè)發(fā)力激發(fā)住房消費(fèi)需求,。對于銀行而言,，可以通過降低存款利率、加大信貸投放力度,、發(fā)展財(cái)富管理業(yè)務(wù)等,，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)精細(xì)管理，對沖存量房貸利率調(diào)整對利潤和息差的影響,。

　　廖睿靈