存量房貸利率調降后,，“要不要提前還房貸”的討論出現(xiàn)了分歧――有聲音認為，既然利率下降了,，那就沒必要提前還款,；有人則表示，要提前還款,，“不給銀行打工”,。商業(yè)銀行的最新數(shù)據(jù)也印證了以上分歧。部分銀行9月當月的提前還款規(guī)模環(huán)比下降,；還有部分銀行數(shù)據(jù)則顯示,，與今年3月“提前還房貸高峰期”相比，目前的還貸量有所下降,，但與3月之前的月份相比,，還貸量依然偏多。

　　回答“要不要提前還房貸”問題,，需把握兩層邏輯,。一是“乍一看”的表面邏輯，二是“細分析”的核心邏輯與底層邏輯,。若只看前者忽視后者,，很可能人云亦云、不明所以,，甚至作出不利于自身利益的決策,。

　　乍一看，要不要提前還房貸的決策依據(jù)很簡單,，即“貸款價格是否劃算”,。但由于人們對“劃算”的判斷標準不一，觀點分歧持續(xù)存在,。有人認為,，目前的資金價格較為“劃算”。一方面,，去年以來,，與99%房貸利率掛鉤的5年期以上LPR已實際累計下行45個基點,，存量房貸利率本就持續(xù)下行；另一方面,，今年9月,，“存量房貸利率調降”工作啟動，加之“認房不認貸”政策落地,，部分購房者的二套房轉為首套房,，利率降幅較大。持反對意見的人則認為,，利率雖然降了,，但依然“不劃算”。拉長時間軸,，假設貸款期限為25年,，借款人需償還的利息總額并不少，有些甚至接近貸款本金總額,。

　　細分析,，要不要提前還房貸的決策依據(jù)并不簡單，其背后涉及名義利率,、實際利率的比較,，不同時期、相同數(shù)量人民幣的購買力對比,，個人收入將隨著時間推移如何變化,，以及如何統(tǒng)籌撫養(yǎng)子女、贍養(yǎng)父母,、醫(yī)療養(yǎng)老等一系列綜合問題,。

　　金融學者普遍認為，貸款是“福利”,，這句話或許有“王婆賣瓜,、自賣自夸”的嫌疑，但也有一定的經(jīng)濟學道理,。人們之所以對“貸款價格是否劃算”存在爭議,，是因為混淆了名義利率與實際利率，即“看得見的”與“看不見的”,。簡單來說,，目前貸款執(zhí)行的利率均為名義利率。名義利率經(jīng)過通貨膨脹矯正,，就得到了實際利率,。假設貸款的名義利率為8%，通貨膨脹率為3%,，實際利率就是5%,，若存在通貨緊縮,，則實際情況反之。

　　厘清了名義利率,、實際利率概念后，再分析今年的100萬元貸款在25年后相當于多少錢,。經(jīng)濟學家給出了這樣一個公式：用2023年的100萬元乘以2048年物價水平與2023年物價水平的比值,。當然，人們只能通過這個公式進行趨勢性預判,，較難得出精準數(shù)值,，不僅因為人們難以精準預測2048年的物價水平，也因為長時間內(nèi)存在諸多不確定因素,。

　　此外,，借款人還需研判自己的收入走勢。根據(jù)經(jīng)濟學原理,，通貨膨脹不利于固定收入群體,，但對變動收入群體的影響較小，因為后者的貨幣收入通常會走在價格水平,、生活費用上漲之前,。由此可見，如果借款人未來的收入走勢是逐年增加且增幅較大,，加之存在通貨膨脹,，不提前還款或許是一個更好的選擇，固定收入群體則反之,。

　　分析“如何還房貸”的核心邏輯,，并不是要求借款人必須提前還款，或者必須不提前還款,，而是為借款人提供一個理性分析問題的工具,。借款人可結合自身實際情況，綜合考量突發(fā)事件儲備,、撫養(yǎng)子女,、贍養(yǎng)父母、醫(yī)療,、養(yǎng)老等因素,，作出最適合自己的決策。最后要強調的是,，若合同沒有禁止提前還房貸的約定,，提前還款是借款人的合法權益與選擇，商業(yè)銀行不得人為設置障礙,，借貸雙方應按照市場化,、法治化原則,，協(xié)商解決相關事項。 （本文來源：經(jīng)濟日報 作者：郭子源）