羊城晚報(bào)記者 范晗越

　　自廣州樓市“528新政”落地后,，時(shí)間已過(guò)去兩周,，從目前的情況來(lái)看，廣州住宅市場(chǎng)的反應(yīng)較為明顯,，中指研究院的數(shù)據(jù)顯示,，端午假期期間，廣州新建商品住宅日均成交同比增長(zhǎng)6%,，較2019年增長(zhǎng)20%,。二手住宅方面，需求也呈回暖態(tài)勢(shì),，據(jù)貝殼找房的數(shù)據(jù),，6月2日，廣州二手住宅帶看量達(dá)17907次,，看房人數(shù)達(dá)3981人,，均為5月以來(lái)的最高值。此外,，部分板塊熱度顯增,，天河珠江新城板塊、黃埔知識(shí)城板塊,、海珠濱江東板塊,、番禺祈福板塊及市橋板塊帶看量、成交量均維持在全市較高水準(zhǔn),，其中濱江東板塊在均價(jià)微增的同時(shí),，平均成交周期還有所下降。

　　不過(guò),，受二手房取消限售,、“賣(mài)一買(mǎi)一”等政策帶來(lái)的改善需求批量釋放的影響，二手住宅供應(yīng)量也出現(xiàn)了明顯增長(zhǎng),。5月29日,，新政實(shí)施當(dāng)日,，貝殼二手住宅新增掛牌量便達(dá)到了1371套，當(dāng)周掛牌高達(dá)6132套,，與近三個(gè)月的低點(diǎn)相比,，新增掛牌接近翻番，目前,，貝殼找房二手住宅有效房源已接近15萬(wàn)套,。供、求同步增長(zhǎng)的同時(shí),，二手住宅成交周期目前仍處于穩(wěn)定態(tài)勢(shì),，據(jù)貝殼找房的數(shù)據(jù)，今年以來(lái),，廣州市二手住宅平均成交周期持續(xù)處于210至230天區(qū)間,，相比2023年仍屬高位。

　　二手成交顯著上升,，增長(zhǎng)動(dòng)力源自“兩極”

　　據(jù)合富研究院的數(shù)據(jù),，新政落地后兩周，廣州市二手住宅網(wǎng)簽總數(shù)持續(xù)創(chuàng)4月以來(lái)的高值,，5月27日至6月9日兩周內(nèi),，單周二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)均超過(guò)2300宗，與今年3月的高點(diǎn)已相當(dāng)接近,，其中,，番禺、海珠,、天河等中心區(qū)域及近郊區(qū)域成交量環(huán)比增長(zhǎng)顯著,，部分區(qū)域超30%。此外,，成交穩(wěn)步回升的同時(shí),，全市二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)已經(jīng)連續(xù)四周重回3萬(wàn)元/平方米以上。

　　二手成交的增長(zhǎng)主要來(lái)自90平方米以下剛需戶(hù)型及市中心的大戶(hù)型單位“兩極”,，其中全市90平方米以下戶(hù)型成交占比超60%。以最為突出的海珠區(qū)為例,，合富研究院的數(shù)據(jù)顯示,，新政兩周內(nèi)，海珠區(qū)二手住宅網(wǎng)簽量達(dá)4月以來(lái)的峰值,。同時(shí),，在6月3日至9日這一周內(nèi)，海珠區(qū)二手網(wǎng)簽中,，近八成為90平方米以下的剛需戶(hù)型,，尤其在工業(yè)大道南,、南洲、寶崗大道等板塊,，中小戶(hù)型成為支撐成交量增長(zhǎng)的主要力量,。

　　廣州鏈家保利百合分店店長(zhǎng)李雄偉向記者介紹，新政后,，其門(mén)店所在板塊二手總價(jià)在200萬(wàn)元以下的單位成交周期顯著縮短,，除此之外，門(mén)店的租賃客戶(hù)中,，也不乏出現(xiàn)置業(yè)意向并主動(dòng)上門(mén)咨詢(xún)者,。李雄偉表示，此前門(mén)店月均租賃業(yè)務(wù)成交在30單左右,，新政實(shí)施以來(lái),，已有兩位客戶(hù)主動(dòng)上門(mén)，此類(lèi)客戶(hù)均為已經(jīng)在該板塊內(nèi)租住了兩三年的租客,，每月房租在4000元左右,，新政降低首付門(mén)檻和利率后，求購(gòu)郊區(qū)新房或是在區(qū)域內(nèi)尋找一個(gè)樓齡較老的單位,，壓力都小了不少,。

　　中心區(qū)域的天河區(qū)珠江新城、海珠區(qū)濱江東等板塊在短期內(nèi)成交增長(zhǎng)也十分顯著,。廣州鏈家興盛分店經(jīng)理李超俊表示,，珠江新城板塊新政后反應(yīng)相當(dāng)積極，成交量從此前的日均2宗增長(zhǎng)至日均5宗左右,。數(shù)據(jù)顯示,，天河區(qū)二手住宅單周成交量在6月3日至9日這周內(nèi)達(dá)到了春節(jié)以來(lái)的峰值，珠江新城,、天河公園板塊的高端物業(yè)成交增長(zhǎng),，拉動(dòng)區(qū)域內(nèi)二手均價(jià)突破6萬(wàn)元/平方米。

　　供應(yīng)同步增長(zhǎng),，二手議價(jià)空間仍在

　　盡管從成交端來(lái)看,，政策“強(qiáng)心劑”的效果顯著，但隨著“528新政”取消二手住宅限售,，供給端也同樣迎來(lái)了一波大幅增長(zhǎng),，一批交付不滿(mǎn)兩年的次新房在近兩周內(nèi)迅速在二手市場(chǎng)掛牌。海珠區(qū)工業(yè)大道南板塊的中海觀瀾府,、天河區(qū)奧體板塊的保利天匯,、番禺區(qū)的越秀和樾府等近兩年開(kāi)售的熱門(mén)項(xiàng)目最近兩周均有次新房掛出，但在掛牌價(jià)格上與周邊一手相比并未形成較大差異，能夠吸引到的買(mǎi)家較為有限,。

　　以中海觀瀾府為例,，目前貝殼掛牌房源14套，單價(jià)在7.2萬(wàn)-12.6萬(wàn)元/平方米區(qū)間,，而地段,、面積段接近的周邊新項(xiàng)目保利燕語(yǔ)堂悅，4月底開(kāi)盤(pán)時(shí),，參考均價(jià)則是不低于6萬(wàn)元/平方米,。此外，次新房仍需按規(guī)定繳納增值稅,，這一點(diǎn)決定了這批剛剛進(jìn)入二手市場(chǎng)的住宅不會(huì)在成交端掀起太大波瀾,。但在供應(yīng)量居高不下的前提下，二手市場(chǎng)議價(jià)空間仍將維持高位,。合富研究院數(shù)據(jù)顯示,，四月、五月廣州二手住宅議價(jià)空間分別為8.4%和8.1%,，收窄趨勢(shì)初顯,，但仍為一年內(nèi)的高位。

　　另一方面,，一批預(yù)算并不那么捉襟見(jiàn)肘的買(mǎi)家在降首付,、降利率的貸款政策支持下，通過(guò)提高杠桿率選擇上車(chē)新房,。廣州鏈家保利百合分店店長(zhǎng)李雄偉介紹,，以總價(jià)300萬(wàn)元為分界，預(yù)算達(dá)到這一水平的買(mǎi)家,，有不少轉(zhuǎn)向了荔灣區(qū)的新房,。在剛剛結(jié)束的端午假期里就有買(mǎi)家改變想法，該買(mǎi)家原計(jì)劃求購(gòu)保利百合花園的二手兩房單位,，但目前已經(jīng)簽約了荔灣區(qū)花地灣板塊的某新房項(xiàng)目,。板塊內(nèi)原有的剛需買(mǎi)家原本大多是帶看總價(jià)300萬(wàn)元左右的二手房，但近兩周基本都已經(jīng)開(kāi)始帶看總價(jià)450萬(wàn)-500萬(wàn)元的房源及新房項(xiàng)目,，在選擇空間更大的情況下,，買(mǎi)家對(duì)居住環(huán)境和小區(qū)品質(zhì)的要求明顯有所提高。

　　從貝殼找房的數(shù)據(jù)來(lái)看,，新政兩周以來(lái),，二手市場(chǎng)方面無(wú)論是成交量還是帶看量，距今年三月,、四月的年內(nèi)峰值均還有一定差距。在供應(yīng)量平緩增長(zhǎng)的情況下，二手市場(chǎng)降價(jià)房源數(shù)仍遠(yuǎn)高于漲價(jià)房源,，日均在1000至1500套之間,，與之相比的是，即便在達(dá)到峰值的新政實(shí)施當(dāng)日,，漲價(jià)房源僅有251套,。總體來(lái)看,，二手市場(chǎng)的現(xiàn)狀還將持續(xù)一段時(shí)間,，買(mǎi)方市場(chǎng)的局面一段時(shí)間內(nèi)仍較穩(wěn)定。