新政兩周后 廣州二手樓市現(xiàn)轉(zhuǎn)穩(wěn)趨勢(shì)
羊城晚報(bào)記者 范晗越
自廣州樓市“528新政”落地后,時(shí)間已過去兩周,,從目前的情況來看,,廣州住宅市場(chǎng)的反應(yīng)較為明顯,中指研究院的數(shù)據(jù)顯示,,端午假期期間,,廣州新建商品住宅日均成交同比增長(zhǎng)6%,較2019年增長(zhǎng)20%,。二手住宅方面,,需求也呈回暖態(tài)勢(shì),據(jù)貝殼找房的數(shù)據(jù),,6月2日,,廣州二手住宅帶看量達(dá)17907次,看房人數(shù)達(dá)3981人,,均為5月以來的最高值,。此外,部分板塊熱度顯增,,天河珠江新城板塊,、黃埔知識(shí)城板塊、海珠濱江東板塊,、番禺祈福板塊及市橋板塊帶看量,、成交量均維持在全市較高水準(zhǔn),其中濱江東板塊在均價(jià)微增的同時(shí),,平均成交周期還有所下降,。
不過,受二手房取消限售,、“賣一買一”等政策帶來的改善需求批量釋放的影響,二手住宅供應(yīng)量也出現(xiàn)了明顯增長(zhǎng),。5月29日,,新政實(shí)施當(dāng)日,貝殼二手住宅新增掛牌量便達(dá)到了1371套,,當(dāng)周掛牌高達(dá)6132套,,與近三個(gè)月的低點(diǎn)相比,,新增掛牌接近翻番,目前,,貝殼找房二手住宅有效房源已接近15萬套,。供、求同步增長(zhǎng)的同時(shí),,二手住宅成交周期目前仍處于穩(wěn)定態(tài)勢(shì),,據(jù)貝殼找房的數(shù)據(jù),今年以來,,廣州市二手住宅平均成交周期持續(xù)處于210至230天區(qū)間,,相比2023年仍屬高位。
二手成交顯著上升,,增長(zhǎng)動(dòng)力源自“兩極”
據(jù)合富研究院的數(shù)據(jù),,新政落地后兩周,廣州市二手住宅網(wǎng)簽總數(shù)持續(xù)創(chuàng)4月以來的高值,,5月27日至6月9日兩周內(nèi),,單周二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)均超過2300宗,與今年3月的高點(diǎn)已相當(dāng)接近,,其中,,番禺、海珠,、天河等中心區(qū)域及近郊區(qū)域成交量環(huán)比增長(zhǎng)顯著,,部分區(qū)域超30%。此外,,成交穩(wěn)步回升的同時(shí),,全市二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)已經(jīng)連續(xù)四周重回3萬元/平方米以上。
二手成交的增長(zhǎng)主要來自90平方米以下剛需戶型及市中心的大戶型單位“兩極”,,其中全市90平方米以下戶型成交占比超60%,。以最為突出的海珠區(qū)為例,合富研究院的數(shù)據(jù)顯示,,新政兩周內(nèi),,海珠區(qū)二手住宅網(wǎng)簽量達(dá)4月以來的峰值。同時(shí),,在6月3日至9日這一周內(nèi),,海珠區(qū)二手網(wǎng)簽中,近八成為90平方米以下的剛需戶型,,尤其在工業(yè)大道南,、南洲、寶崗大道等板塊,,中小戶型成為支撐成交量增長(zhǎng)的主要力量,。
廣州鏈家保利百合分店店長(zhǎng)李雄偉向記者介紹,,新政后,其門店所在板塊二手總價(jià)在200萬元以下的單位成交周期顯著縮短,,除此之外,,門店的租賃客戶中,也不乏出現(xiàn)置業(yè)意向并主動(dòng)上門咨詢者,。李雄偉表示,,此前門店月均租賃業(yè)務(wù)成交在30單左右,新政實(shí)施以來,,已有兩位客戶主動(dòng)上門,,此類客戶均為已經(jīng)在該板塊內(nèi)租住了兩三年的租客,每月房租在4000元左右,,新政降低首付門檻和利率后,,求購郊區(qū)新房或是在區(qū)域內(nèi)尋找一個(gè)樓齡較老的單位,壓力都小了不少,。
中心區(qū)域的天河區(qū)珠江新城,、海珠區(qū)濱江東等板塊在短期內(nèi)成交增長(zhǎng)也十分顯著。廣州鏈家興盛分店經(jīng)理李超俊表示,,珠江新城板塊新政后反應(yīng)相當(dāng)積極,,成交量從此前的日均2宗增長(zhǎng)至日均5宗左右。數(shù)據(jù)顯示,,天河區(qū)二手住宅單周成交量在6月3日至9日這周內(nèi)達(dá)到了春節(jié)以來的峰值,,珠江新城、天河公園板塊的高端物業(yè)成交增長(zhǎng),,拉動(dòng)區(qū)域內(nèi)二手均價(jià)突破6萬元/平方米,。
供應(yīng)同步增長(zhǎng),二手議價(jià)空間仍在
盡管從成交端來看,,政策“強(qiáng)心劑”的效果顯著,,但隨著“528新政”取消二手住宅限售,供給端也同樣迎來了一波大幅增長(zhǎng),,一批交付不滿兩年的次新房在近兩周內(nèi)迅速在二手市場(chǎng)掛牌,。海珠區(qū)工業(yè)大道南板塊的中海觀瀾府、天河區(qū)奧體板塊的保利天匯,、番禺區(qū)的越秀和樾府等近兩年開售的熱門項(xiàng)目最近兩周均有次新房掛出,,但在掛牌價(jià)格上與周邊一手相比并未形成較大差異,能夠吸引到的買家較為有限,。
以中海觀瀾府為例,,目前貝殼掛牌房源14套,單價(jià)在7.2萬-12.6萬元/平方米區(qū)間,,而地段,、面積段接近的周邊新項(xiàng)目保利燕語堂悅,4月底開盤時(shí),,參考均價(jià)則是不低于6萬元/平方米,。此外,次新房仍需按規(guī)定繳納增值稅,,這一點(diǎn)決定了這批剛剛進(jìn)入二手市場(chǎng)的住宅不會(huì)在成交端掀起太大波瀾,。但在供應(yīng)量居高不下的前提下,二手市場(chǎng)議價(jià)空間仍將維持高位,。合富研究院數(shù)據(jù)顯示,,四月、五月廣州二手住宅議價(jià)空間分別為8.4%和8.1%,,收窄趨勢(shì)初顯,,但仍為一年內(nèi)的高位。
另一方面,,一批預(yù)算并不那么捉襟見肘的買家在降首付,、降利率的貸款政策支持下,通過提高杠桿率選擇上車新房,。廣州鏈家保利百合分店店長(zhǎng)李雄偉介紹,,以總價(jià)300萬元為分界,預(yù)算達(dá)到這一水平的買家,,有不少轉(zhuǎn)向了荔灣區(qū)的新房,。在剛剛結(jié)束的端午假期里就有買家改變想法,該買家原計(jì)劃求購保利百合花園的二手兩房單位,,但目前已經(jīng)簽約了荔灣區(qū)花地灣板塊的某新房項(xiàng)目,。板塊內(nèi)原有的剛需買家原本大多是帶看總價(jià)300萬元左右的二手房,但近兩周基本都已經(jīng)開始帶看總價(jià)450萬-500萬元的房源及新房項(xiàng)目,,在選擇空間更大的情況下,,買家對(duì)居住環(huán)境和小區(qū)品質(zhì)的要求明顯有所提高。
從貝殼找房的數(shù)據(jù)來看,,新政兩周以來,,二手市場(chǎng)方面無論是成交量還是帶看量,距今年三月,、四月的年內(nèi)峰值均還有一定差距,。在供應(yīng)量平緩增長(zhǎng)的情況下,二手市場(chǎng)降價(jià)房源數(shù)仍遠(yuǎn)高于漲價(jià)房源,,日均在1000至1500套之間,,與之相比的是,即便在達(dá)到峰值的新政實(shí)施當(dāng)日,,漲價(jià)房源僅有251套,??傮w來看,二手市場(chǎng)的現(xiàn)狀還將持續(xù)一段時(shí)間,,買方市場(chǎng)的局面一段時(shí)間內(nèi)仍較穩(wěn)定,。
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