最近,，人人都知道房貸利率降了,，但如果細問“怎么降的,、哪些城市降了、將產生何種影響”,，恐怕不少人都是霧里看花。正因此,，部分房地產中介,、營銷機構利用購房者的信息不對稱劣勢,，刻意夸大房貸利率降低對于樓市價格的影響，散布非理性購房之聲,，對此要予以警惕并厘清事實邏輯,。

　　“房貸利率降低”有三層邏輯。第一,，看清楚是首套房利率降了,，還是二套房利率降了，這分別主要對應剛性住房需求,、改善性住房需求。第二,，弄明白房貸利率的定價機制,，是“政策下限”降了,，還是“附加基點”降了,，這分別對應全國政策下限,、各城市政策下限,。第三,，考察好不同城市的執(zhí)行情況，住房信貸政策因地制宜,，并非“一降全降”,。

　　本次房貸利率降低,，主要針對二套房,，改善性住房需求被進一步釋放,，“房住不炒”的大前提沒有變,，購房者無需過度恐慌。從8月31日發(fā)布的《關于調整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》來看,，首套房利率政策下限依然是“5年期以上LPR-20個基點”,，即4.0%,，二套房利率政策下限由“5年期以上LPR+60個基點”降至“5年期以上LPR+20個基點”,，由4.8%降至4.4%,。

　　本次房貸利率降低,，是全國政策下限降低,，不是所有城市的房貸利率“一刀切”降至全國政策下限,。房貸利率定價具體分為三步走。首先,，全國劃定政策下限,；其次，各城市根據(jù)自身市場供求關系,，在全國劃定政策下限的基礎上加基點或不加,，確定該城市的政策下限；最后,，同一城市的不同銀行,，在該城市政策下限的基礎上加基點或不加,，確定該銀行的實際執(zhí)行利率,。也就是說,，雖然全國首套房利率政策下限是4.0%,，但各城市的實際執(zhí)行利率卻差別較大。例如,，部分城市符合“首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制”條件，其首套房利率早已低于4.0%,；部分城市購房需求旺盛,，其首套房利率仍保持在4.7%左右的較高水平。

　　本次房貸利率降低,，對一線熱點城市的影響有限,。盡管我國房地產市場供求關系已發(fā)生重大變化,，但“房住不炒”的定位沒有變,。目前,，各一線熱點城市的首套房,、二套房利率尚未大幅下降,。以北京地區(qū)為例,，首套房,、二套房利率仍為“5年期以上LPR+55個基點”“5年期以上LPR+105個基點”,，即利率為4.75%、5.25%,。

　　厘清了以上三層邏輯,，再來看近期同樣備受關注的“存量首套房貸款利率調降”問題。這其中包含了兩種情況,。一是首套房利率調降,。需注意，新利率不是直接降至當前的首套房利率下限,，而是不低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套房利率下限,。目前，北京,、上海,、深圳均已發(fā)布了該城市不同時期的首套房利率下限，借款人可仔細查看,、理性研判,。二是“認房不認貸”政策落地后，部分二套房貸款能夠轉認為首套房貸款,，利率由此下降,。目前，多家銀行已表示支持該操作,，自9月25日起,，借款人可向放款銀行提出申請。

　　由此可見,，分析“房貸利率降低”問題,，既要結合不同區(qū)域，也要關注差異化住房需求,，既要看到普遍性,，也要看清差異性，切莫人云亦云,、知其然不知其所以然,，更不可被促銷、搶購等聲音綁架,，陷入恐慌情緒,，做出非理性決策,。接下來,，各地要堅持“房住不炒”定位,，因地制宜,、實施好差別化住房信貸政策,，更好滿足剛性,、改善性住房需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。 （作者：郭子源 來源：經濟日報）