王麗新

　　加入住房“以舊換新”的城市正持續(xù)增多,。短短幾天內(nèi),，鄭州、常熟,、海安等多地相繼推出住房“以舊換新”政策,，激活改善性需求。

　　住房“以舊換新”政策,，是當(dāng)前多地支持住房消費(fèi)的“大招”之一,。中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年以來,，已有超過30個(gè)城市表態(tài)支持住房市場的“以舊換新”,，并出臺相關(guān)細(xì)則。

　　筆者認(rèn)為,，整體來看,，該政策已從過去的“試點(diǎn)+自發(fā)”性質(zhì)，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橛邢到y(tǒng)謀劃,、配套政策更多,、覆蓋面更廣的支持性政策“組合拳”中的重要“一拳”，核心目標(biāo)是加快房產(chǎn)流動,，提振市場信心,。

　　首先,，“開通”三種主流模式推進(jìn)政策落地，提升樓市交易活躍度,。參考鄭州,、濟(jì)南等多城住房“以舊換新”政策可知，不同城市,、不同樓盤皆“因城,、因項(xiàng)目”施策，但“開通”的主流模式有三種,。

　　第一種是“幫賣模式”,，即購房者、開發(fā)商及中介等相關(guān)方簽訂多方協(xié)議,，購房者可在開發(fā)商處認(rèn)購并鎖定房源,，并由委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出售舊房，若一定期限內(nèi)舊房售出則按流程購買新房,，若舊房未售出則退還新房認(rèn)購金,。如此一來，提高了房屋銷售的確定性,，有助于降低房企銷售壓力,。

　　第二種是收購模式，即收購方接手購房者的舊房,，購房者再通過補(bǔ)差價(jià)或貸款等方式購入新房,，涉及的收購方主要有兩大類，開發(fā)商和地方國資平臺,。為了加快新房去化,，開發(fā)商參與積極性有所提升。但地方國資平臺的進(jìn)場是新亮點(diǎn),，核心在于撬動的交易規(guī)模會更大,，同時(shí)兼顧未來保障性租賃住房籌集規(guī)劃。比如,，鄭州城市發(fā)展集團(tuán)計(jì)劃全年完成收購5000套,。當(dāng)然，這種模式極為考驗(yàn)收購主體處置舊房產(chǎn)的能力,，其購入的二手房大致有三種“去處”,，一是作為保障性住房或人才房使用；二是作為租賃性住房去運(yùn)營收租,；三是運(yùn)用自身渠道或委托給第三方機(jī)構(gòu)出售,。

　　第三種是“補(bǔ)貼模式”，各地補(bǔ)貼力度和形式多有不同,，但補(bǔ)貼對象大致可以分為兩類,，一是企業(yè),，二是購房者。在企業(yè)端,，部分城市鼓勵(lì)房企購買意向購房人的存量房,，給予房企總購房款一定比例的財(cái)政補(bǔ)貼。在購房者端,，有城市表態(tài),，在2024年通過“以舊換新”換購新房的群眾，均可享受契稅補(bǔ)貼30%的優(yōu)惠,。由此可見,，“兩端”補(bǔ)貼齊發(fā)力，再輔以多種配套政策,，皆為讓不動產(chǎn)盡快“動起來”,。

　　其次，疏通一二手房市場聯(lián)動堵點(diǎn),，深度激活樓市流動性，更大范圍滿足改善性住房需求,。當(dāng)前,，多地一二手房市場呈現(xiàn)兩大共性特征，一是二手房掛牌量持續(xù)增加,，改善需求的換房意愿比較強(qiáng)烈,，但亦導(dǎo)致變現(xiàn)更難；二是開發(fā)商為加快回籠資金,，輸出各種營銷手段,，但難以激活改善性需求入市。新房銷售和二手房銷售陷入僵局,，其癥結(jié)在于需率先完成舊房出售,。

　　多地出臺住房“以舊換新”政策，正是試圖“對癥下藥”,，旨在疏通二手房交易時(shí)間長,、掛牌量大、手續(xù)繁瑣等阻礙交易的堵點(diǎn),，力爭有效促進(jìn)一二手房流通,，助力樓市預(yù)期轉(zhuǎn)好。從政策落地效果來看,，不同城市成效不同,。總體而言,，在這一過程中,，擁有一二手房聯(lián)動客戶資源優(yōu)勢的中介機(jī)構(gòu)將發(fā)揮重要作用,，若匹配周期較快，效果會較為明顯,。

　　第三,，打通交易各個(gè)環(huán)節(jié)，保障資金及交付安全,，以保護(hù)購房者權(quán)益為底線,，至關(guān)重要。與家電家具的以舊換新相比,，住房的“以舊換新”操作難度要大很多,。在這一交易過程中，如何確保每一個(gè)環(huán)節(jié)都能正常運(yùn)轉(zhuǎn),，怎樣規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和做好監(jiān)管,，都關(guān)乎政策落地見效的力度。

　　一方面,，要保證資金安全,、交付安全，時(shí)間銜接順暢,，讓買賣雙方都安心放心,。比如，由政府打造“賣一買一”兩個(gè)不同流程的資金對接機(jī)制,，實(shí)現(xiàn)資金的全流程,、封閉式流轉(zhuǎn)。另一方面,，以居民最敏感的舊房如何作價(jià)為例,，要合理合規(guī)，根據(jù)置換模式設(shè)置價(jià)格評估機(jī)制,。比如,，鄭州的方法是“委托專業(yè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，對待收購二手住房進(jìn)行價(jià)值評估”,。

　　總而言之,，技術(shù)支持和制度建設(shè)需相互支撐，為“以舊換新”發(fā)揮實(shí)際效果護(hù)航,。當(dāng)然,，若能持續(xù)激活換房需求，將積極促進(jìn)有效供給匹配有效需求,，對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行形成有力支撐,。