王麗新

　　近日,，多家地產(chǎn)行業(yè)研究中心陸續(xù)披露了2022年房企盈利數(shù)據(jù)。據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，50家樣本房企2022年毛利率平均值為17.87%,，同比下滑7個(gè)百分點(diǎn),。另?yè)?jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年,，逾七成房企“減收減利”,，近半數(shù)企業(yè)虧損，逾九成房企凈利率降低,。

　　房企盈利水平下降，行業(yè)盈利空間持續(xù)收縮,，主要有以下三個(gè)原因：一是部分高價(jià)地項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期,，低利潤(rùn)項(xiàng)目集中結(jié)算；二是市場(chǎng)低迷疊加償債壓力,，多數(shù)房企選擇犧牲利潤(rùn)換現(xiàn)金流,，以價(jià)換量保去化，加劇了增收不增利現(xiàn)象,；三是樓市整體不振,，存貨及投資物業(yè)賬面價(jià)值縮水，導(dǎo)致房企需大量計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備,，少則幾億元多則上百億元的計(jì)提規(guī)模,，對(duì)當(dāng)期利潤(rùn)影響很大。

　　結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)的不確定性以及整體成交規(guī)模收縮的大勢(shì)來(lái)看,，傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式已無(wú)法助推行業(yè)盈利重回高點(diǎn),。修復(fù)利潤(rùn)通道是當(dāng)務(wù)之急。

　　短期而言,，盡快調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略是常規(guī)動(dòng)作,。重塑房企ROE（凈資產(chǎn)收益率）的“配方”主要有三個(gè)，一是改善拿地權(quán)益比,，提升項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)效率,；二是降本增效，減少三費(fèi)支出,，開(kāi)展精細(xì)化管理,；三是降低融資成本，減少利息支出,。

　　短期策略能否見(jiàn)效,，尚需檢驗(yàn)，而長(zhǎng)期戰(zhàn)略路徑選擇,，才是未來(lái)房企制勝的關(guān)鍵點(diǎn),，也是重塑行業(yè)估值邏輯和修復(fù)利潤(rùn)表的核心所在。

　　從未來(lái)估值邏輯出發(fā),，ROE指標(biāo)將成為指揮棒,。那么，房企該做排序題還是多選題？

　　做排序題,，規(guī)模和ROE誰(shuí)為先,？不可否認(rèn)，房地產(chǎn)行業(yè)如今陷入深度調(diào)整期,，與以往過(guò)分追求規(guī)模不無(wú)關(guān)系,。當(dāng)然，追求一定規(guī)模效應(yīng)是應(yīng)該的,，但盲目擴(kuò)張,，會(huì)讓企業(yè)喪失理性判斷，難以實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展,?；剡^(guò)頭看，如今的出險(xiǎn)房企,，多是過(guò)去無(wú)序擴(kuò)張的“千億房企”,，其中部分企業(yè)已較難脫離虧損窘境，甚至面臨退市風(fēng)險(xiǎn),。

　　反觀以利潤(rùn)和現(xiàn)金流為導(dǎo)向的頭部房企,、區(qū)域型房企以及其他優(yōu)質(zhì)房企，如今多已穿過(guò)行業(yè)至暗時(shí)刻,，進(jìn)入彈性擴(kuò)表階段,。近期，多個(gè)城市拿出壓箱底土地,，并給企業(yè)留有利潤(rùn)空間,。這些過(guò)往鮮見(jiàn)的優(yōu)質(zhì)地塊受到這類(lèi)房企爭(zhēng)相競(jìng)逐，目的皆是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)換倉(cāng),，以期未來(lái)靠結(jié)轉(zhuǎn)這些項(xiàng)目來(lái)修復(fù)利潤(rùn)表,。

　　做多選題，加碼輕資產(chǎn)或者多元化業(yè)務(wù)投資是重要選項(xiàng),。比如代建,、物管以及商業(yè)等，將其提升到與住宅開(kāi)發(fā)并駕齊驅(qū)的主航道地位,，增加新的盈利渠道,，這或許適合較早布局多元業(yè)務(wù)的房企。

　　以代建為例,，作為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式之一的典型業(yè)務(wù),，擁有資金需求少、低負(fù)債,、利潤(rùn)率表現(xiàn)較好等特點(diǎn),，當(dāng)下已從行業(yè)“小透明”一躍成為“香餑餑”,。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末,，已有超過(guò)60家房企布局代建業(yè)務(wù),。其中，頭部代建企業(yè)綠城管理凈利率為27.7%,，中原建業(yè)則高達(dá)50.1%,。

　　此外，從2022年標(biāo)桿房企財(cái)報(bào)來(lái)看,，熱點(diǎn)城市核心板塊,、運(yùn)營(yíng)效率高、出租率高的投資物業(yè)估值表現(xiàn)相對(duì)堅(jiān)挺,，利潤(rùn)率也普遍高于住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。比如,，華潤(rùn)置地,、中海地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)作為成熟的投資物業(yè)運(yùn)營(yíng)商,，其非房開(kāi)業(yè)務(wù)收益規(guī)模居于行業(yè)前列,，且歸母凈利率仍然保持在行業(yè)較高水平。

　　當(dāng)然,，房地產(chǎn)行業(yè)修復(fù)利潤(rùn)表之路并非坦途,，縮表出清陣痛仍在。待行業(yè)企穩(wěn)回升之際,，房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加成熟,，相關(guān)多元業(yè)務(wù)也將展示更多活力，新的經(jīng)營(yíng)管理模式以及資本運(yùn)營(yíng)模式將不斷迭代,，助推行業(yè)健康發(fā)展,。