3月14日上午,，杭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場調(diào)控措施的通知》，從加大住房保障力度,、優(yōu)化二手住房限購政策,、優(yōu)化增值稅征免年限、加快城市有機(jī)更新,、落實(shí)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制等方面進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場調(diào)控,。

其中，《通知》明確優(yōu)化二手住房限購政策,，在本市范圍內(nèi)購買二手住房,，不再審核購房人資格。同時(shí)明確優(yōu)化增值稅征免年限,，本市范圍內(nèi)個(gè)人出售住房的增值稅征免年限統(tǒng)一調(diào)整為2年,。

早在去年10月16日，杭州市已將限購區(qū)范圍縮減到了上城區(qū),、拱墅區(qū),、西湖區(qū)和濱江區(qū)四大中心城區(qū)。如今,，時(shí)隔不到5個(gè)月之后,，非杭州戶籍居民也均可在上述四區(qū)購買二手住房。

3月14日下午,，杭州市住保房管局召開記者會(huì),，據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，此次新政主要出于支持剛性改善住房需求,，促進(jìn)市場信心,，通過降低交易稅費(fèi)減輕各方負(fù)擔(dān)。此外,，希望通過激活二手房市場,，提升二手房市場的活躍度，來促進(jìn)一二手房的聯(lián)動(dòng)，促進(jìn)整個(gè)市場的平穩(wěn),。

至于接下去是否會(huì)給新房限購“松綁”,，該負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，出臺(tái)相關(guān)措施的初衷,，是保持市場預(yù)期的平穩(wěn),，針對目前新房、二手房的熱度差異,，有什么問題解決什么問題,，針對具體問題出具體措施。其還表示,，如果隨著市場的變化,，有必要進(jìn)一步優(yōu)化政策，也會(huì)適時(shí)采取相關(guān)措施,。

克而瑞地產(chǎn)研報(bào)指出,，杭州放開二手房限購、放寬增值稅征免條件,，兩項(xiàng)新政均精準(zhǔn)指向二手房政策優(yōu)化,，旨在打通二手房到新房再到穩(wěn)土拍的循環(huán)通路。作為熱點(diǎn)一線城市,，杭州的示范意義不容小覷,，未來更多城市有望跟進(jìn)調(diào)整增值稅、個(gè)稅征免條件減輕住房交易負(fù)擔(dān),，更進(jìn)一步,，契稅優(yōu)惠稅率也存在調(diào)整空間。但短期內(nèi)對于救市效果不宜有過高預(yù)期,。

次新房伺機(jī)解套

杭州主城區(qū)的商品房仍處于限購狀態(tài),，這有些出乎市場預(yù)料。業(yè)內(nèi)人士指出,，杭州樓市新政指向性精準(zhǔn),，也為后續(xù)政策優(yōu)化調(diào)整留有余地。

一個(gè)事實(shí)是,，杭州二手房成交量在經(jīng)歷去年11月的沖高后持續(xù)回落,，市場盤整、交易成本,，均為阻礙因素,。降低限購區(qū)稅費(fèi)成本和購房門檻，顯然有助于激活市場需求,。

正如前述住保房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人所言,，目前杭州新房市場熱度尚可,，但二手房市場熱度持續(xù)下跌。

由此,，止跌二手房市場具有一定迫切性,。據(jù)杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)，2月杭州二手網(wǎng)簽2543套,，環(huán)比1月下滑62%,；2月帶看量環(huán)比1月減少45%，同比去年2月減少55%,。上周帶看量與去年12月下旬相當(dāng),，節(jié)后周度帶看量已出現(xiàn)下滑，相較新增掛牌量,，帶看量下跌較快,。

盡管進(jìn)入3月以來，杭州二手成交量已有復(fù)蘇跡象,，日均成交環(huán)比有所上升,，但從交易雙方拉鋸的周期來看，二手房成交量走勢依然不明朗,。

很顯然，杭州當(dāng)前“救市”的目的就在于打通二手房置換鏈條,，讓市場新增房票和資金,，也會(huì)有助于提高新房的熱度，繼而再反哺二手市場,。

此前,，已有多個(gè)一二線城市在不同程度上打開限購。相比之下,，杭州全面放開二手房限購目的更精準(zhǔn),。這背后，是杭州近兩年交付的新房數(shù)量大增,，一定程度上助推流入二手房市場的房源,。綜合公開信息統(tǒng)計(jì)，2023年杭州約107個(gè)樓盤迎來交付,，新增供應(yīng)10.5萬套,。隨著2021年和2022年在售樓盤的相繼建成交付，2024年的杭州還將迎來一個(gè)更大的交付潮,。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示,，當(dāng)前杭州二手住宅掛牌量已近14萬套，2024年,，杭州二手房市場仍將面臨約7萬套交付房源入市,，掛牌房源儲(chǔ)備規(guī)模巨大，將進(jìn)一步加大庫存壓力。

記者通過市場調(diào)研了解到,，二手房巨量掛牌下,，不少房東急于出手，只能虧本賣房,，新政之后的市場情緒也傾向于觀望,。

盤活杭州樓市

交付高峰同時(shí)，杭州土拍供應(yīng)也將進(jìn)入高峰期,。杭州今年首批擬出讓地塊清單共有8宗地塊,，分布于拱墅區(qū)、上城區(qū),、濱江區(qū),、西湖區(qū)，總面積為27.25公頃,?；仡?023年，杭州宅地共進(jìn)行了15場土拍,，累計(jì)成交涉宅地塊123宗,，總成交金額1780億元，僅次于上海,，位列全國第二,。據(jù)《杭州市2023年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，杭州2023年出讓宅地最多的三個(gè)板塊為:運(yùn)河新城,、東湖新城,、錢江新城二期。

二手成交量持續(xù)低迷將傳導(dǎo)到新房市場和土拍市場,，因此杭州此次新政是為了保證置換鏈的有效,，置換的人可以賣掉房子，拿到預(yù)算,，確保在場均是有效房票,，維持新房市場的熱度。

手上有多套二手房的張志杰在新政出臺(tái)當(dāng)天就把手上位于奧體板塊的一套次新房掛牌了,，且價(jià)格略低于同小區(qū)同戶型,。他認(rèn)為，二手房成交活躍后,，會(huì)刺激新房市場,，預(yù)計(jì)紅盤和粉盤的搖號(hào)難度會(huì)加大，此時(shí)會(huì)有一部分客戶關(guān)注到新盤前幾期的次新房房源,。

當(dāng)下杭州二手房市場正在“以價(jià)換量”,。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),，有超過180個(gè)熱門小區(qū)的成交均價(jià)同比之前都有不同程度的下降。位于蕭山區(qū),、臨平區(qū)這樣的遠(yuǎn)郊區(qū)域,，有一些小區(qū)房價(jià)降幅超過了20%，如華瑞晴廬,、金地藝境等樓盤,。

板塊優(yōu)勢不突出、掛牌量較大的次新房小區(qū),，降價(jià)情況更為明顯,。貝殼找房app顯示，位于余杭的曾經(jīng)的萬人搖紅盤融信瀾天,，2023年年中二手房成交均價(jià)在33920元,，目前有房源掛牌27464元/平方米，半年間跌幅近20%,。

同策研究院數(shù)據(jù)顯示,，杭州2月份二手住宅成交量為2223套，環(huán)比1月份下降了62.3%,，同比去年2月份下降了67.8%,；成交均價(jià)為30440元/平方米，環(huán)比1月份下降了0.6%,，同比下降了6.5%,。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，量價(jià)齊跌是杭州二手房市場當(dāng)前的表現(xiàn),，同時(shí),，掛牌量還在高位。因此，二手房市場壓力較大,，傳導(dǎo)到新房市場壓力也較大。

數(shù)據(jù)顯示,，杭州2月份新建住宅成交1403套,，環(huán)比1月份下降了57.5%，同比下降79.5%,，庫存1026萬平方米,，去化周期14個(gè)月。宋紅衛(wèi)指出,，在此背景下,，杭州放開二手房市場限購政策，對于二手房有明顯的利好,。從杭州客群來看,，六成為杭州本地客群,，四成為非杭州客群。如何激發(fā)這部分客群的需求釋放是救市政策的核心,，杭州在限購政策上優(yōu)化的空間有限,。

近期，其他強(qiáng)一線城市,、二線城市大部分對商品房限購實(shí)行局部放開以及陸續(xù)啟動(dòng)商品房“以舊換新”,。宋紅衛(wèi)認(rèn)為，杭州采取二手房領(lǐng)域限購政策一步到位的策略,，放開二手房限購后,，對于二手房市場有一定提升，預(yù)計(jì)3~4月份二手房成交量會(huì)有明顯提升,。杭州也是一二手市場聯(lián)動(dòng)較強(qiáng)的城市,，二手房流動(dòng)速度加快，會(huì)帶動(dòng)置換需求的釋放,，進(jìn)而會(huì)帶動(dòng)新房市場的去化速度,。