“政策肯定是有用的，但不是萬能的,。不能指望政策一招解決所有問題,。”

　　文｜《中國企業(yè)家》記者 李艷艷

　　“短期看,，密集出臺(tái)的政策究竟有沒有效果,？長(zhǎng)期看，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)到底有沒有過剩,？”

　　剛進(jìn)入提問環(huán)節(jié),，這樣的“靈魂之問”就直擊郁亮。

　　十月下旬,，寒意漸濃,。緊張的氣氛彌漫在會(huì)場(chǎng)，一如過去三年一直活在冬天的中國樓市,。今年二季度以來,，樓市政策頻頻出臺(tái)，期待中的回暖卻未到來,。市場(chǎng)何時(shí)探底,，行情何以恢復(fù)，大家都在等一個(gè)答案――這個(gè)在中國房地產(chǎn)后半場(chǎng)撐到最后的人,，他會(huì)說什么,？

　　身著黑色休閑西裝和白色運(yùn)動(dòng)鞋的郁亮神態(tài)平和。他說,，不能指望政策一招解決所有問題,，同時(shí)以“被平均”為切入點(diǎn)，辯駁了市場(chǎng)上流行的“過剩論”,。他舉例稱,，如果馬斯克來到會(huì)場(chǎng)，那么今天會(huì)場(chǎng)里的人均財(cái)富是多少？可能個(gè)個(gè)都是大富翁,，但實(shí)際情況不是,。“所以,，大家都被平均了,。”

　　信心,，是這兩年郁亮一直強(qiáng)調(diào)的,。去年此時(shí)，他強(qiáng)調(diào)“微光燎原”,。今年,，他一以貫之，“我們?nèi)匀皇悄蔷湓?，短期市?chǎng)有壓力,，長(zhǎng)期還是有信心?！背Ｄ昱荞R拉松的郁亮用“撞墻”來形容房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前的狀態(tài),。盡管行業(yè)陣痛比預(yù)想中更長(zhǎng)、更痛,，且至今仍在持續(xù)，但“熬過去就（能）跑下去了”,。

　　前路在哪兒,？如何穿越周期？劇烈洗牌后,，曾經(jīng)的“恒萬碧融”四大龍頭,，只剩萬科一家。5年前萬科最早預(yù)警的“活下去”,，已成為所有同行者用生命換來的體悟,。作為堅(jiān)定的樂觀派，郁亮對(duì)長(zhǎng)期市場(chǎng)一直心懷憧憬,，他相信,，長(zhǎng)期主義需要長(zhǎng)期的能力建設(shè)，“好產(chǎn)品才是最好的話術(shù)”,。

　　那些宏大的戰(zhàn)略和抽象的概述,，已經(jīng)在萬科的話語體系中消失許久了。現(xiàn)在轉(zhuǎn)而代之的,，是具體業(yè)務(wù)上的表現(xiàn),。10月20日下午的萬科年度媒體會(huì)上，不僅有萬科開發(fā)經(jīng)營本部、萬物云,、萬緯物流,、泊寓等相關(guān)負(fù)責(zé)人悉數(shù)上臺(tái)，還有工程師文化節(jié),、長(zhǎng)沙直播賣房團(tuán)隊(duì),、良渚文化社群商業(yè)的一線員工和企業(yè)代表現(xiàn)身分享。

　　以地產(chǎn)開發(fā)為圓心,，萬科向長(zhǎng)租,、物業(yè)、物流等領(lǐng)域不斷延伸,，內(nèi)部組織也在反復(fù)打碎,、拆解。開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型之下,，所有的變化始于微處,。那是一個(gè)個(gè)尚待重整與盤活的商寫項(xiàng)目，一間間重裝待租,、長(zhǎng)短租模式任選的房屋,，還有貫通海內(nèi)外食品的冷鏈與遠(yuǎn)高于行業(yè)的安全標(biāo)準(zhǔn)。

　　郁亮說,，無論大家是否愿意或接受,，是否做好了準(zhǔn)備，行業(yè)都將進(jìn)入新的發(fā)展階段,。在他看來,，未來的萬科要開始賺小錢、慢錢,、辛苦錢,，經(jīng)歷從房產(chǎn)開發(fā)者，到不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)經(jīng)營者的轉(zhuǎn)變,。他篤信,，只有順應(yīng)時(shí)代改變的企業(yè)，才有可能穿越周期,?！俺鞘杏啦宦淠唬?dāng)下不必過于悲觀,?！?/p>

　　談市場(chǎng)：不能指望政策一招解決所有問題

　　“目前市場(chǎng)情緒確實(shí)比較悲觀?！庇袅练Q,。他認(rèn)為,，這種悲觀情緒被兩種聲音影響著：一種是“供給過剩論”，另一種則是“政策無用論”,。

　　對(duì)于“中國房地產(chǎn)市場(chǎng)是否過?！钡膯栴}，郁亮并不認(rèn)同,。他認(rèn)為,，主要城市當(dāng)前的住房條件“被平均”了，“城市被小鎮(zhèn)平均了,，大城市被小城市平均了,。”

　　根據(jù)第七次人口普查調(diào)查數(shù)據(jù),，中國城鎮(zhèn)人均居住面積為38.6平方米,，郁亮說，這個(gè)數(shù)字被平均了,。因?yàn)槌擎?zhèn)居民人均居住面積約在36.5平方米,，鎮(zhèn)上居民為42.3平方米。從城市角度來看,，一二線城市人均居住面積為34.3平方米,，大城市也被小城市平均了。

　　此外,，住房市場(chǎng)需求已經(jīng)從“有沒有”的階段,，走向“好不好”的階段。郁亮認(rèn)為,，目前客戶對(duì)居住的需求越來越多,，類型也越來越多樣化，但針對(duì)新需求的市場(chǎng)供應(yīng)是不充分的,。

　　如果把全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積折成使用面積，只相當(dāng)于日本1983年的水平,，63%的城市住房還未達(dá)到配備電梯的基本門檻,。從城市人口增長(zhǎng)、改善,、更新的需求來看,，郁亮預(yù)計(jì)未來住宅建設(shè)的中樞值是10億~12億平方米。

　　現(xiàn)實(shí)是,，郁亮預(yù)計(jì)今年新開工不到7億平方米,，回到了2006年的水平?！坝纱藖砜?，現(xiàn)階段住房建設(shè)水平超跌了。”郁亮稱,。他亦強(qiáng)調(diào),，住房作為居民生活剛需不會(huì)消失，需求壓制久了總要釋放出來,。

　　對(duì)于政策效用問題,，郁亮則稱，“政策肯定是有用的,?！彼窒砹艘唤M數(shù)據(jù)：8月以來，政策發(fā)力釋放了合理住房需求,，9月,，一、二線城市成交面積環(huán)比增加13.4%,，10月上半月最新數(shù)據(jù)相較9月繼續(xù)好轉(zhuǎn),。郁亮認(rèn)為，這是市場(chǎng)積累的反彈力量和政策支持共同作用的結(jié)果,。

　　從萬科自身的銷售情況看,，自6月份以來萬科單月銷售由正轉(zhuǎn)負(fù)，直到9月份仍是同比下滑,，但跌幅從超20%縮窄為7.8%,；同時(shí)，單月銷售均價(jià)出現(xiàn)了同比8%的漲幅,，扭轉(zhuǎn)了今年以來的頹勢(shì),。郁亮以旅游業(yè)的報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)舉例，認(rèn)為市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的力量,。

　　“政策不是萬能的,，不能指望政策一招解決所有問題?！庇袅翉?qiáng)調(diào),。他建議各地因城施策，結(jié)合本地市場(chǎng)情況做出更及時(shí)的調(diào)整,，加快政策落地速度,。在今年8月的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮就曾呼吁過,，希望已出臺(tái)的政策盡快落地實(shí)施,，推動(dòng)市場(chǎng)恢復(fù)到健康合理的水平，因?yàn)槭袌?chǎng)已經(jīng)超跌,。

　　郁亮這次給出了更為具體的建議,?！坝绕涫窃诠┙o端，可以有更積極的舉措,，例如對(duì)于庫存過多地區(qū),，暫緩?fù)恋毓?yīng)節(jié)奏。對(duì)于過去規(guī)劃用途存在偏差的土地和房產(chǎn),，應(yīng)考慮轉(zhuǎn)變性質(zhì)去做市場(chǎng)更需要的產(chǎn)品,，這些都是地方政府權(quán)限內(nèi)可考慮的舉措?！庇袅练Q,。

　　對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀態(tài)，郁亮將其比作馬拉松的“撞墻”,。在馬拉松中,，通常有不少人會(huì)在30多公里以后開始“撞墻”，就是跑不動(dòng)了,?！埃ㄒ?yàn)椋┥眢w原來是消耗碳水化合物，以糖轉(zhuǎn)換能量,，但跑了30公里之后,，體內(nèi)的糖基本消耗完了，這時(shí)候身體開始燃燒脂肪,，釋放能力讓你繼續(xù)往前跑,。”

　　人體從燃燒碳水化合物到燃燒脂肪的時(shí)候,，轉(zhuǎn)化過程會(huì)比較慢,，需要5~10分鐘左右的轉(zhuǎn)換時(shí)間，“那一段是最痛苦的,，因?yàn)樘堑哪芰坎粔蛄?，脂肪還沒起作用，熬過去就能跑下去了,?！庇袅琳f。

　　他表示,，跑馬拉松過程中動(dòng)能的轉(zhuǎn)換，放到經(jīng)濟(jì)上來看,，現(xiàn)在叫“新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換”,，國家經(jīng)濟(jì)要有更好的發(fā)展，就要轉(zhuǎn)換新的發(fā)展動(dòng)能,?！胺康禺a(chǎn)行業(yè)也是一樣,，要從過去傳統(tǒng)階段向新的發(fā)展階段去走，或者從過去簡(jiǎn)單的規(guī)模發(fā)展到今天更高質(zhì)量的發(fā)展方向去轉(zhuǎn)變,?！?/p>

　　交流會(huì)上，負(fù)責(zé)“基本盤”業(yè)務(wù)的萬科聯(lián)席總裁,、開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人張?，F(xiàn)身，道出了行業(yè)處于深度變化期時(shí)的不易,。如果說以前行業(yè)對(duì)于開發(fā)企業(yè)的操盤及格線標(biāo)準(zhǔn)是60分,，張海認(rèn)為如今已經(jīng)提高到80分，“要求企業(yè)從單項(xiàng)冠軍變成全能高手,?！?/p>

　　張海坦言，這20分的提升過程并不“舒適”,，需要萬科整個(gè)開發(fā)業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)做出艱苦的努力,，在投資研判、客戶洞察,、產(chǎn)品品質(zhì),、拓客方式等方面苦練基本功?！敖裉炜蛻魧?duì)產(chǎn)品功能要求高,，看重包括戶型、室內(nèi)裝標(biāo),、景觀,、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)在內(nèi)的綜合體驗(yàn),?！睆埡７Q。

　　談穿越周期：“小錢,、慢錢,、辛苦錢”

　　郁亮說，無論大家是否愿意或接受,，是否做好了準(zhǔn)備,，行業(yè)都將進(jìn)入新的發(fā)展階段，萬科最關(guān)心的還是未來如何發(fā)展,?！叭f科要和客戶、城市同步發(fā)展,?！庇袅练Q,。目前，客戶對(duì)于產(chǎn)品的要求越來越極致,，導(dǎo)致行業(yè)越來越內(nèi)卷,，向消費(fèi)行業(yè)看齊。雖然對(duì)行業(yè)和企業(yè)而言很卷,，但這對(duì)客戶有好處,。

　　城市方面，萬科要向中心發(fā)展,，做復(fù)雜,、做綜合。當(dāng)下,，城市向外擴(kuò)張的機(jī)會(huì)已經(jīng)很少,，越來越多的是城市內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的更新調(diào)整，因此新項(xiàng)目的功能都需要高度復(fù)合,。郁亮以新加坡緯壹科技城為例稱,，該項(xiàng)目總面積200公頃，里面有400家全球性企業(yè)機(jī)構(gòu),、800家初創(chuàng)公司,、21家公共研究機(jī)構(gòu)、5萬名工作人員,，住房,、商業(yè)、教育齊全,，每棟樓基本就是一個(gè)綜合性社區(qū),。

　　張海介紹，所謂“基本功”,，首先是按期,、保質(zhì)地將產(chǎn)品交付。今年截至9月底,，萬科已交付住宅近16萬套,，總面積2018.6萬平方米，其中153個(gè)批次實(shí)現(xiàn)了“交付即辦證”,。同時(shí),，萬科今年在全國360個(gè)項(xiàng)目舉辦了7267次工地開放行動(dòng)，邀請(qǐng)7.1萬余戶準(zhǔn)業(yè)主參與房屋查驗(yàn)和公共區(qū)域建設(shè),。

　　此外,，萬科還在不斷探索新的商業(yè)模式。交流會(huì)上，張海提及混合開發(fā),。他表示，混合開發(fā)已經(jīng)成為公司重要業(yè)務(wù)組成部分,，核心是實(shí)現(xiàn)“宜居,、宜業(yè)、宜商”,。截至目前,，萬科全國在建大型綜合住區(qū)項(xiàng)目超過40個(gè)。

　　在經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)方面,，萬科亦在持續(xù)探索,。這些業(yè)務(wù)一直被郁亮形容是“賺小錢、賺慢錢,、賺辛苦錢”,。而今，物業(yè),、物流,、泊寓等經(jīng)營業(yè)務(wù)已跑出行業(yè)領(lǐng)先成績(jī)。

　　萬科聯(lián)席總裁,、萬物云董事長(zhǎng)朱保全談及萬物云“蝶城戰(zhàn)略”進(jìn)展,，稱萬科物業(yè)借助蝶城進(jìn)入家裝市場(chǎng)，“研選家”業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng),?！霸?公里服務(wù)半徑內(nèi)，為10年樓齡以上的老房子提供改造煥新家裝服務(wù),?！敝毂ＨQ。目前,，萬物云已在63個(gè)蝶城內(nèi)重點(diǎn)推動(dòng)“研選家”業(yè)務(wù),，1~9月合同量累計(jì)近一萬戶，同比增長(zhǎng)超150%,。

　　萬緯物流首席合伙人,、董事長(zhǎng)張旭表示，萬科旗下萬緯物流目前已服務(wù)全球超1600家企業(yè),，是目前中國冷鏈行業(yè)唯一能服務(wù)7個(gè)不同行業(yè)的多溫區(qū)供應(yīng)鏈服務(wù)商,。

　　長(zhǎng)租公寓是不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)中最難賺錢的業(yè)務(wù)之一，不過目前萬科的努力已經(jīng)取得收獲,。在集中式公寓領(lǐng)域,，萬科泊寓繼續(xù)保持了規(guī)模和效率領(lǐng)先。據(jù)萬科長(zhǎng)租公寓總經(jīng)理胡冬華透露,，自今年6月起,，泊寓已實(shí)現(xiàn)單月利潤連續(xù)回正,，9月份實(shí)現(xiàn)了累計(jì)權(quán)益凈利潤回正，預(yù)計(jì)今年內(nèi)將實(shí)現(xiàn)整體盈利,。

　　萬科選擇的開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重戰(zhàn)略,，成為適應(yīng)市場(chǎng)、穿越周期的關(guān)鍵賽道,。而經(jīng)營性服務(wù)業(yè)務(wù)已成為萬科的重要收入來源,。財(cái)報(bào)顯示，2023年上半年,，萬科經(jīng)營性服務(wù)業(yè)務(wù)收入267.3億元,，占總營收比重13.3%，同比增長(zhǎng)了11.9%,。

　　如何在轉(zhuǎn)型過程中適應(yīng)行業(yè)變化,？郁亮談及了兩大難點(diǎn)。

　　第一大難點(diǎn)是,，需要培養(yǎng)出賺小錢,、賺慢錢、賺辛苦錢的能力,。比如長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù),，萬科通過建立一整套成熟打法，長(zhǎng)短租結(jié)合,、個(gè)人客戶與企業(yè)客戶結(jié)合,，不斷降低引流成本和提高運(yùn)營效率，才終于實(shí)現(xiàn)了利潤回正,。

　　第二個(gè)難點(diǎn),，商業(yè)模式能否實(shí)現(xiàn)閉環(huán)。經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)前期投入大,，回報(bào)周期長(zhǎng),，見效慢。郁亮稱,，隨著REITs政策推出,，這一問題將出現(xiàn)解決的希望。此外,，萬科商業(yè),、物流、租賃住房都在積極準(zhǔn)備REITs,，有信心取得突破,。一旦完成REITs的環(huán)節(jié)打通，萬科就有望真正從開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍?dòng)產(chǎn)商。

　　兩年前,，行業(yè)剛觸及深水區(qū),，彼時(shí)郁亮給出的態(tài)度是“尊重常識(shí)，回歸常態(tài),，陣痛之后仍有機(jī)會(huì)”,。

　　而今，他的切身感受中,，房地產(chǎn)行業(yè)此輪周期經(jīng)歷的陣痛比預(yù)想中更長(zhǎng)、更痛,，且目前還在持續(xù)之中,。“陣痛的壓力對(duì)每個(gè)人都一樣,，各方都不容易,，都在努力熬過陣痛期?！庇袅琳f,。

　　對(duì)于市場(chǎng)何時(shí)探底和復(fù)蘇，這次交流會(huì)上,，郁亮沒有給出明確時(shí)間表,。地產(chǎn)黎明前夜，萬科推動(dòng)變化,，進(jìn)而成為變化本身,。正如他相信城市永不落幕，與客戶,、城市同步發(fā)展,，未來仍有很多機(jī)會(huì)。重要的是,，當(dāng)下不必過于悲觀,，“我從來都有信心，我在各種場(chǎng)合都說服大家要樹立信心,?！?/p>