建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式，租賃市場如何發(fā)力？促進(jìn)“租購并舉”住房制度加快建立,，從租房品質(zhì),、長租服務(wù),、市場規(guī)范等方面加快解決新市民、青年人等群體住房困難問題,，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在租賃業(yè)務(wù)中尋找新的增長空間,，促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步探索住房租賃REITs模式等，正成為探索房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式的重要方向,。

　　租購模式正在發(fā)生變化

　　近年來,，我國住房租賃市場體系和制度建設(shè)明顯加快，租房市場迎來諸多可喜變化,。

　　據(jù)貝殼研究院租賃分析師黃卉觀察總結(jié),，從市場交易端來看，租客的議價(jià)能力提升,，成交周期拉長,、降價(jià)成交占比持續(xù)擴(kuò)大；從市場需求端來看,，“95后”“00后”逐步成為租賃市場主力,，對品質(zhì)服務(wù)的需求提升，家庭型租客對于機(jī)構(gòu)化,、分散式大戶型產(chǎn)品需求增強(qiáng),；從市場供給端來看，保障性租賃住房,、租賃機(jī)構(gòu)房源快速增加,、分批入市，多地鼓勵(lì)業(yè)主將閑置房屋出租,；從租賃機(jī)構(gòu)端看,，隨著監(jiān)管政策不斷細(xì)化，租賃機(jī)構(gòu)經(jīng)營逐漸規(guī)范,，市場亂象得到有效遏制,，機(jī)構(gòu)化經(jīng)營模式趨于成型。

　　“重購買,，輕租賃”的傳統(tǒng)觀念正在逐步被打破,。“‘租購并舉,、先租后買’的住房消費(fèi)模式正在形成,。”廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者,，以廣東省為例,，本地住房租賃市場較為活躍，該省城鎮(zhèn)家庭戶中居住在各類租賃住房的比例約為50%,，近年來這一比例有繼續(xù)擴(kuò)大的趨勢,，租賃市場日趨活躍,。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2020年,，廣東省租賃住房1800萬套（間）以上,，其中，廣州,、深圳,、佛山實(shí)際租賃住房規(guī)模已超過自住的商品住房規(guī)模。

　　“近年來,，租賃需求在增加的同時(shí),，短租需求不斷演化為長租需求，這其中既有新進(jìn)入城市的新市民和年輕人,，也有長期打工,、長期租賃的農(nóng)民工及家庭，還有從租房到買房轉(zhuǎn)換周期較長的長租者,，租賃人群,、租賃模式趨于多元化?！崩钣罴伪硎?，在珠三角城市調(diào)研發(fā)現(xiàn)，年輕人,、新市民租賃需求開始穩(wěn)定,，并逐漸接受長期租房。

　　黃卉表示,，“先租后買”正成為租客居住選擇的重要路徑,。“隨著近幾年住房租賃市場不斷出清,、市場監(jiān)管力度提升,、機(jī)構(gòu)化品質(zhì)服務(wù)增加、租賃房源供給多元化,，租客對于租房的意愿度顯著提升?！?/p>

　　數(shù)據(jù)顯示,，2020年我國城鎮(zhèn)租房家庭戶占比約為21.1%，較德國,、美國等租賃市場發(fā)展較為成熟的國家仍有差距,。隨著我國經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)發(fā)展，流動人口規(guī)模有望逐步擴(kuò)大,，核心一二線城市租房人口比例仍有可能進(jìn)一步提高,，城市住房租賃需求將迎來新的增長空間,。

　　保租房供給不斷加大

　　當(dāng)前，市場上的租賃住房主要以私人出租房為主,，租賃關(guān)系不穩(wěn)定,、租賃供需錯(cuò)配等現(xiàn)象存在。從長遠(yuǎn)來看,，住房保障體系中的政府補(bǔ)位作用不容忽視,。當(dāng)前，我國正在加快完善以公租房,、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系,。

　　保障性租賃住房已成為未來解決大城市住房難題的著力點(diǎn)。專家介紹,，與此前公租房等保障性住房相比,，保障性租賃住房有幾個(gè)明顯的政策特點(diǎn)。

　　首先,，公租房主要保障對象是城鎮(zhèn)住房,、收入“雙困難”家庭，而保障性租賃住房重點(diǎn)是在人口凈流入的大城市,，解決新市民,、青年人的階段性住房困難問題?！氨Ｕ闲宰赓U住房堅(jiān)持小戶型,、低租金。原則上,，戶籍所在地,、收入水平這些公租房的傳統(tǒng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，都不會成為保障性租賃住房的限制,?！敝兄秆芯吭貉芯扛笨偙O(jiān)徐躍進(jìn)表示，比如,，剛畢業(yè)工作的大學(xué)生可能不符合公租房的收入準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn),，但住房存在困難就可能成為保障性租賃住房的保障對象。

　　其次,，公租房主要是由政府投資建設(shè)或發(fā)放貨幣補(bǔ)貼,，而保障性租賃住房要充分發(fā)揮市場機(jī)制作用，鼓勵(lì)多方參與,，引導(dǎo)多主體投資,、多渠道供給?！氨Ｕ闲宰赓U住房的供給主體可以是政府,，也可以是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織,、企事業(yè)單位、工業(yè)園區(qū),、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等經(jīng)營主體,。土地來源渠道也更多樣化?！毙燔S進(jìn)說,。

　　最后，對保障性租賃住房的政策支持力度明顯強(qiáng)于之前各類保障性住房,。尤其在金融領(lǐng)域,，支持符合條件的保障性租賃住房項(xiàng)目申報(bào)基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）?！?021年國家發(fā)展改革委發(fā)文,，首次將保障性租賃住房項(xiàng)目納入公募REITs試點(diǎn)行業(yè)范圍，2022年首批4只保障性租賃住房REITs成功獲批上市,，打通了長租市場的‘融投管退’閉環(huán)運(yùn)作模式,。”黃卉說,。

　　根據(jù)住建部公布的數(shù)據(jù),，“十四五”期間，全國計(jì)劃籌集建設(shè)保租房870萬套,，其中人口凈流入較多的40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃籌集保租房650萬套,。2021年至2022年，全國已籌集建設(shè)保租房約360萬套,，“十四五”目標(biāo)完成率約40%,。

　　住建部在年初工作會議上提出，大力增加保障性租賃住房供給,，扎實(shí)推進(jìn)棚戶區(qū)改造,，新開工建設(shè)籌集保障性租賃住房、公租房,、共有產(chǎn)權(quán)房等各類保障性住房和棚改安置住房360萬套（間）,。“可見今年保障性住房的建設(shè)規(guī)模將保持在較高水平,，這一方面有利于改善住房困難家庭的居住環(huán)境,，促進(jìn)住房公平，另一方面也有利于擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)投資,，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行?！毙燔S進(jìn)表示,。

　　長租房形態(tài)持續(xù)豐富

　　經(jīng)過多年發(fā)展,，我國住房租賃市場已初具規(guī)模?！笆奈濉逼陂g,，保租房等租賃住房供應(yīng)將維持在較高水平，租賃住房的品質(zhì)也將逐步提升,。在住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院連續(xù)監(jiān)測的16個(gè)熱點(diǎn)城市中,，絕大部分城市在2022年的平均出租率均達(dá)到90%以上，租住生活方式初步形成,。這些都與保障性租賃住房的長足發(fā)展密不可分,。

　　“政策的不斷完善使得具有中國特色的住房租賃發(fā)展模式正在形成，即以品質(zhì)供給為基石,，由‘金融推力’‘多元主體’兩輪驅(qū)動,。”住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然告訴記者,，尤其是保障性租賃住房公募REITs機(jī)制的完善,，為行業(yè)參與者提供了一條清晰的發(fā)展路徑。由于我國住房租賃市場多層級,、廣規(guī)模的特點(diǎn),，開發(fā)及運(yùn)營主體也呈現(xiàn)多元化趨勢。多元化的經(jīng)營主體有助于在不同的城市,，有針對性提供適配當(dāng)?shù)匦枨蟮漠a(chǎn)品,。

　　從供給端的多元參與度來看，近年來,，地產(chǎn)系,、中介系、金融系等各類企業(yè)布局住房租賃業(yè)務(wù)的積極性明顯提升,，長租公寓產(chǎn)品線逐漸豐富,，住房租賃市場環(huán)境與產(chǎn)品品質(zhì)得到明顯改善。在保租房支持政策推動下,，市場化長租公寓企業(yè)也積極參與到保租房的建設(shè)運(yùn)營中來,。

　　據(jù)了解，萬科從2015年開始探索長租公寓業(yè)務(wù),，2016年將全國的青年長租公寓品牌統(tǒng)一為“泊寓”,，目前在33個(gè)城市運(yùn)營管理長租公寓21.5萬間，開業(yè)16.7萬間,，累計(jì)服務(wù)超60萬人,；2016年，龍湖集團(tuán)推出集中式長租公寓品牌龍湖冠寓，截至2022年末,，冠寓在全國范圍內(nèi)開業(yè)11.6萬間,，管理規(guī)模超過16萬間，累計(jì)服務(wù)近50萬人,；此外,，華潤有巢已有1.1萬間房源納入保障性租賃住房，瓴寓國際有1萬套開業(yè)房源計(jì)劃申請納入保障性租賃住房體系,。

　　據(jù)住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù),，截至2023年一季度末，全國已開業(yè)房間規(guī)模中約有21%納入當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房,，環(huán)比上漲了5個(gè)百分點(diǎn),，規(guī)模合計(jì)為170322套（間）。

　　針對不同群體,，構(gòu)建多層次的租賃住房產(chǎn)品體系,，才能更好滿足新市民、青年人等不同群體的租住需求,。以泊寓為例,，在武漢的漢寓都市共有6棟樓、1416套房,，戶型除開間外,，還涵蓋共216套“家庭式公寓”，由武漢城建集團(tuán)和萬科泊寓聯(lián)合運(yùn)營,。

　　“青年公寓,、租賃式社區(qū)、宿舍型公寓這三類以新市民和青年人為主要客群的產(chǎn)品,，都會有相當(dāng)一部分項(xiàng)目進(jìn)入保障性租賃住房行列,。中高端公寓面向的客群具有較強(qiáng)的支付能力，租金水平高,、項(xiàng)目出租率和續(xù)約率能穩(wěn)定在較高水平,，基本以市場化運(yùn)作為主?！壁w然表示,，未來可以進(jìn)一步釋放租房人群的消費(fèi)潛能，形成“租住+投資”“租住+消費(fèi)”的多元場景,。

　　業(yè)內(nèi)人士表示,，隨著保障性租賃住房供給量的逐漸增加，大量新市民,、青年人的居住需求可通過租賃市場得到解決,，購房不再是“急不可待的事”,，住房銷售市場中“剛性”購房需求的釋放節(jié)奏或?qū)⒎啪彛康禺a(chǎn)市場的發(fā)展會更趨平穩(wěn),，“租購并舉”的住房市場有望真正實(shí)現(xiàn),。 （記者 李 方）