“早就有換房子的想法了,，但現(xiàn)在最大的阻礙是小區(qū)比較老舊，房子掛出去誠(chéng)心買的人少,，導(dǎo)致買新房的錢不夠,。”來(lái)自廣東的萬(wàn)女士告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者,。

　　萬(wàn)女士所面臨的問(wèn)題,，也是不少購(gòu)房者遲遲無(wú)法換新房的原因。換房周期長(zhǎng),、不賣不敢買,、錯(cuò)過(guò)意向新房等，正困擾著有改善性需求的購(gòu)房者入市,。住房“以舊換新”政策正在破題,，激活樓市流動(dòng)性。

　　據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè),，截至6月26日，全國(guó)已有超85城表態(tài)支持住房“以舊換新”,，其中,，武漢,、南京等多個(gè)城市官宣首批成功簽單案例，部分城市正擴(kuò)大“以舊換新”活動(dòng)范圍,。

　　住房如何“以舊換新”,？政策實(shí)施效果如何？還有哪些痛點(diǎn)和堵點(diǎn),？對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有何影響,？帶著這些問(wèn)題，《證券日?qǐng)?bào)》記者進(jìn)行了多方采訪和調(diào)研,。

　　上市房企積極參與

　　住房“以舊換新”正成為當(dāng)下消化存量房產(chǎn),、激活改善性需求的重要手段。記者采訪發(fā)現(xiàn),，不少近期推出政策的城市已陸續(xù)有成交案例落地,，對(duì)撬動(dòng)一二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)交易發(fā)揮了積極作用。其中,，上市房企參與積極性較高,，通過(guò)參加相關(guān)部門的推介活動(dòng)、聯(lián)合中介幫業(yè)主賣舊房等多種方式,，搶收客流,。

　　比如，“五一”假期首日,，佛山市里水鎮(zhèn)第二屆房地產(chǎn)展覽會(huì)暨“賣舊換新”推介活動(dòng)拉開(kāi)序幕,。據(jù)介紹，“五一”假期期間,，里水房展會(huì)及銷售中心來(lái)訪人數(shù)超2700人,，其中“賣舊換新”商品住房認(rèn)購(gòu)成交共103套，總金額超2.1億元,。

　　美的置業(yè)參加了此次“賣舊換新”推介活動(dòng),，公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，活動(dòng)對(duì)符合要求的已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅,，加快了部分新房項(xiàng)目去化速度,。

　　“針對(duì)當(dāng)下改善性需求換房痛點(diǎn)，集團(tuán)層面在6月份推出‘賣舊換新,、以舊換新’活動(dòng),。比如，憑舊房掛牌憑證,，可享新房萬(wàn)元級(jí)補(bǔ)貼,。”龍湖集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

　　據(jù)萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,，公司當(dāng)前已在廣州,、鄭州、西安,、貴陽(yáng)等多個(gè)城市響應(yīng)新政,，并不斷創(chuàng)新和升級(jí)參與模式，現(xiàn)已將“以舊換新”服務(wù)延伸至金融端,。

　　“在近期萬(wàn)科推出的‘換新計(jì)劃’中,，在萬(wàn)科任何一個(gè)廣州新盤，只要客戶簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議,，就有專業(yè)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)跟進(jìn),，線上了解舊房情況，從而進(jìn)行洽談收購(gòu),。同時(shí),，還會(huì)聯(lián)系銀行資源，促進(jìn)買賣環(huán)節(jié)能夠比常規(guī)流程更快放款,?！比f(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　除開(kāi)發(fā)商之外,，中介機(jī)構(gòu)也在入局,。

　　“平臺(tái)推出的‘無(wú)憂換’活動(dòng)，可以擴(kuò)大購(gòu)房客戶群體,，通過(guò)打通‘賣一買一’的業(yè)務(wù)場(chǎng)景,，真正實(shí)現(xiàn)一二手房聯(lián)動(dòng)，該活動(dòng)目前已在全國(guó)12城落地,?！必悮ふ曳肯嚓P(guān)負(fù)責(zé)人告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，當(dāng)前,，公司正積極與開(kāi)發(fā)商對(duì)接,，迭代創(chuàng)新“無(wú)憂換”模式。

　　在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái),，相比傳統(tǒng)置換模式,，“賣舊”和“換新”兩項(xiàng)工作同步推進(jìn)，交易效率提高了6倍,。同時(shí),，購(gòu)房者置換新房的支出最多可以節(jié)約20%，降低購(gòu)房成本效應(yīng)明顯,。

　　多種方式疏通交易堵點(diǎn)

　　目前,，住房“以舊換新”政策初見(jiàn)成效，但仍存難點(diǎn)堵點(diǎn)。

　　“在實(shí)操過(guò)程中仍有三大難點(diǎn),?！眹?yán)躍進(jìn)表示,，一是去舊難,，換新房源不足；二是舊房估值定價(jià)與業(yè)主預(yù)期錯(cuò)位,；三是收購(gòu)資金來(lái)源不足,。

　　“不少地區(qū)對(duì)‘以舊換新’有限制，如只能購(gòu)買指定項(xiàng)目,，若項(xiàng)目不符合購(gòu)房者意向,，配套不好、周邊學(xué)校,、醫(yī)療資源,、商業(yè)氛圍等不完善，就很難達(dá)成政策預(yù)期,?！蓖哐芯吭貉芯靠偙O(jiān)宋紅衛(wèi)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在舊房估值方面,，不少業(yè)主希望估值高于市場(chǎng)平均價(jià),，收購(gòu)方則要更多考慮交易及持有成本，買賣雙方預(yù)期差距較大,。

　　那么,，如何打通堵點(diǎn)，撬動(dòng)更大的市場(chǎng),？從各地實(shí)踐探索來(lái)看,，住房“以舊換新”主要有以下三種模式疏通交易堵點(diǎn)：一是收購(gòu)模式，主要指國(guó)資平臺(tái)收購(gòu)舊房,，售房款用于購(gòu)買指定新房項(xiàng)目,，這是市場(chǎng)主流方式之一；二是幫賣模式,，指的是房企聯(lián)合經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)舊房?jī)?yōu)先推售,；三是補(bǔ)貼模式，相關(guān)部門直接為購(gòu)房者提供購(gòu)房補(bǔ)貼或契稅補(bǔ)貼等,。

　　從盤活存量房市場(chǎng)角度出發(fā),，“去舊”效果最明顯的是收購(gòu)模式，收購(gòu)主體主要來(lái)自國(guó)資平臺(tái),，也有租賃機(jī)構(gòu),、房企等市場(chǎng)化主體小幅“試水”。

　　“國(guó)資平臺(tái)收購(gòu)存量房后，主要轉(zhuǎn)化為保障性住房,，既可解決職住平衡問(wèn)題,，也有助于樓市去庫(kù)存，提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心,?！北本┳≌康禺a(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)黎乃超向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

　　市場(chǎng)化主體收購(gòu)方面,，已有部分房企或者上市公司下場(chǎng)收購(gòu),。例如，深耕珠海的房企華發(fā)股份從1月份起便開(kāi)始收購(gòu)二手房,。

　　“企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)化收購(gòu),，一般會(huì)有一定要求，如舊房與新房的價(jià)值比不能超過(guò)60%或者80%,。收購(gòu)房用途主要有兩種,，一是納入公司旗下的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)板塊做運(yùn)營(yíng)；二是再次出售回籠資金,?！彼渭t衛(wèi)表示。

　　進(jìn)一步激活市場(chǎng)需求

　　未來(lái)如何進(jìn)一步激活“以舊換新”的市場(chǎng)需求,？業(yè)內(nèi)認(rèn)為,，在“去舊”鏈條中，多渠道盤活存量房市場(chǎng)是第一步,。

　　對(duì)此,，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“一方面，可以從做大市場(chǎng)的角度出發(fā),，加大‘以舊換新’鏈條中稅收,、金融，乃至中介費(fèi)率讓利力度,；另一方面,，發(fā)揮中介行業(yè)協(xié)會(huì)和房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)作用，杜絕可能產(chǎn)生的合同欺詐,、交付等風(fēng)險(xiǎn),，進(jìn)一步推動(dòng)二手房‘帶押過(guò)戶’等新模式?！?/p>

　　中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜則表示,，未來(lái)各地可以考慮使用“房票”（住房置換資金以“房票”形式發(fā)放兌換）方式來(lái)平衡國(guó)資平臺(tái)和開(kāi)發(fā)商之間的資金壓力。比如,，國(guó)資平臺(tái)通過(guò)“房票”支付業(yè)主舊房房款后,，對(duì)于開(kāi)發(fā)商收到的“房票”既可以鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商延時(shí)兌現(xiàn)“房票”,，也可以考慮允許房企以“房票”直接買地，以此緩解國(guó)資平臺(tái)短期資金壓力,，激活當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng),。

　　當(dāng)然，對(duì)于收購(gòu)而來(lái)的房產(chǎn),，如何運(yùn)營(yíng)才能平衡資金與收益,，也是保障“以舊換新”置換鏈條持續(xù)暢通的關(guān)鍵，亦是撬動(dòng)更多社會(huì)資本參與到住房“以舊換新”活動(dòng)中的重要?jiǎng)恿Α?/p>

　　“保障性租賃住房REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）或有助于打通資金壁壘,?！辩R鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，房企或地方城投平臺(tái)公司可將回購(gòu)舊房資產(chǎn)打包運(yùn)營(yíng),，再通過(guò)發(fā)行保障性租賃住房REITs融資，減少參與“以舊換新”企業(yè)的資金壓力,。

　　跑通“去舊”關(guān)鍵環(huán)節(jié),，“換新”同樣不容忽視。住房“以舊換新”是針對(duì)激活樓市換房需求精準(zhǔn)施策,，這意味著納入“選新”范疇的新房,，是能夠更大程度滿足改善需求的好房子。

　　對(duì)此,，無(wú)錫市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)沈洵則告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者,，從無(wú)錫一些高品質(zhì)代表性樓盤的銷售情況看，好房子越來(lái)越受到市場(chǎng)青睞,，應(yīng)從商品房?jī)r(jià)格備案,、款項(xiàng)發(fā)放、企業(yè)信用等級(jí)評(píng)定,、企業(yè)融資等方面支持開(kāi)發(fā)商建造更多好房子,。

　　展望未來(lái)，在各種力量綜合作用下,，在剛需轉(zhuǎn)向二手房,、改善性需求轉(zhuǎn)向新房的新形勢(shì)下，住房“以舊換新”政策有望常態(tài)化推進(jìn),，激活樓市流動(dòng)性,，助力房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。