推動房地產(chǎn)金融政策落地見效
房地產(chǎn)“5?17”新政發(fā)布至今已一個月有余,市場發(fā)生了哪些新變化,?目前,,保交房工作正在有力推進(jìn),作為其中的重要保障,,城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”項(xiàng)目的貸款審批金額已達(dá)9350億元,。首付比例降低后,全國百城中已有超八成的城市明確執(zhí)行首套房最低首付15%,、二套房最低首付25%,;房貸利率取消全國下限后,全國百城首套,、二套房貸利率已普遍降至“3”字開頭的水平。
打好保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)
從供給端確保已售,、在建的商品住房按時(shí)交付,,這是穩(wěn)定需求端預(yù)期的前提與基礎(chǔ)。當(dāng)前,,保交房工作正在有力,、有序推進(jìn)?!皣?、省、市三級已抽調(diào)精干力量,,組建工作專班,,實(shí)行集中辦公,統(tǒng)籌推進(jìn)工作,;同時(shí),,建立保交房項(xiàng)目信息系統(tǒng),及時(shí),、準(zhǔn)確跟蹤督導(dǎo)工作進(jìn)展,。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國表示,。
5月17日召開的全國切實(shí)做好保交房工作視頻會議明確提出,,繼續(xù)堅(jiān)持因城施策,打好商品住房爛尾風(fēng)險(xiǎn)處置攻堅(jiān)戰(zhàn),,扎實(shí)推進(jìn)保交房,、消化存量商品房等重點(diǎn)工作?!爸饕紤]通過摸清底數(shù),、分類處置,、司法支持、建立長效機(jī)制等措施,,打好城市商品住房項(xiàng)目保交房攻堅(jiān)戰(zhàn),。”董建國說,。一方面,,摸清底數(shù)。城市政府要全面排查本市在建,、已售的商品住房項(xiàng)目,,鎖定難交付的項(xiàng)目,準(zhǔn)確掌握存在的問題,,建立項(xiàng)目臺賬,。另一方面,分類處置,。城市政府要按照市場化,、法治化原則,指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)制訂“一項(xiàng)目一策”處置方案,。
在以上過程中,,城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制可發(fā)揮牽頭協(xié)調(diào)、有力推進(jìn)的積極作用,。今年1月份,,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合出臺《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》,,搭建政,、銀、企溝通平臺,,幫助房企,、金融機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)有效對接。自今年1月下旬至5月16日,,在不到4個月的時(shí)間內(nèi),,城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”項(xiàng)目的貸款審批金額已達(dá)9350億元,全國已有297個地級及以上城市建立了該機(jī)制,。
“‘白名單’由房地產(chǎn)項(xiàng)目公司自愿申報(bào),,由所在城市的區(qū)縣預(yù)審并提出名單,協(xié)調(diào)機(jī)制組織甄別審查,,符合條件與標(biāo)準(zhǔn)的納入‘白名單’,,不符合條件與標(biāo)準(zhǔn)的則要實(shí)施整改,推動問題解決,,形成閉環(huán)管理機(jī)制,?!苯鹑诒O(jiān)管總局副局長肖遠(yuǎn)企說,此外,,協(xié)調(diào)機(jī)制要負(fù)責(zé)優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管流程,,合理確認(rèn)預(yù)售監(jiān)管資金的額度,并壓實(shí)房地產(chǎn)企業(yè),、房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的責(zé)任,。
據(jù)悉,截至5月27日,,中國工商銀行已審批通過“白名單”項(xiàng)目500余個,,審批通過貸款金額超1500億元,將按照工程建設(shè)進(jìn)度逐步投放,;截至5月26日,,浙商銀行一二批次協(xié)調(diào)機(jī)制的主辦行項(xiàng)目已達(dá)59個,授信金額187億元,,累計(jì)放款76億元,。“工商銀行各級分支機(jī)構(gòu)加強(qiáng)與協(xié)調(diào)機(jī)制對接,,積極獲取項(xiàng)目清單,按照相應(yīng)條件和標(biāo)準(zhǔn),、參與審核把關(guān)納入‘白名單’的項(xiàng)目,,建立授信審批綠色通道,確保符合條件的項(xiàng)目能進(jìn)盡進(jìn),、應(yīng)貸盡貸,。”該行公司金融業(yè)務(wù)部相關(guān)負(fù)責(zé)人說,。
對于那些資不抵債的項(xiàng)目,,接下來,監(jiān)管部門將推動其進(jìn)入司法處置程序,,該破產(chǎn)的破產(chǎn),,該重組的重組?!耙丫S護(hù)購房人合法權(quán)益擺到首要位置,,在此過程中,要堅(jiān)決依法查處各類違法違規(guī)行為,,不讓違法違規(guī)者‘金蟬脫殼’,,不讓損害群眾利益的行為蒙混過關(guān)?!倍▏f,。
釋放合理購房需求
從購房門檻的角度看,,5月17日,中國人民銀行,、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》,,降低全國層面?zhèn)€人住房貸款最低首付比例,將首套房最低首付比例從不低于20%調(diào)整為不低于15%,,二套房最低首付比例從不低于30%調(diào)整為不低于25%,。“調(diào)整后,,城市政府仍可據(jù)此因城施策,。”人民銀行副行長陶玲表示,,在城市政府確定的首付比例下限的基礎(chǔ)上,,商業(yè)銀行可根據(jù)客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況,自主決定具體的首付比例,。貝殼研究院最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,,截至今年5月末,百城中超八成城市已明確執(zhí)行首套房最低首付15%,、二套房最低首付25%,。
從降低購房財(cái)務(wù)成本的角度看,進(jìn)入今年6月,,全國百城房貸利率已普遍降至“3”字開頭的水平,。貝殼研究院最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2024年5月,,百城首套主流房貸利率平均為3.45%,,較上月下降12個基點(diǎn);二套主流房貸利率平均為3.90%,,較上月下降26個基點(diǎn),。其中,5月首套,、二套主流房貸利率分別較2023年同期回落55個基點(diǎn),、101個基點(diǎn)。此外,,5月銀行平均放款周期為22天,,依然維持著較快的放款速度。
值得注意的是,,目前房貸利率已取消全國下限,,實(shí)現(xiàn)了利率市場化。此前,,全國首套房貸利率政策下限為5年期以上LPR減20個基點(diǎn),,二套房貸利率政策下限為5年期以上LPR加20個基點(diǎn),,各地結(jié)合自身實(shí)際,在全國下限的基礎(chǔ)上加基點(diǎn),。5月17日,,中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款利率政策的通知》,取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限,?!叭∠抠J利率政策下限后,商業(yè)銀行可根據(jù)客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況,,自主決定利率水平,,實(shí)現(xiàn)房貸利率市場化?!碧樟嵴f,。
與此同時(shí),公積金貸款利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn),。此前,,5年期以上首套房公積金貸款利率為3.1%,下調(diào)各期限品種公積金貸款利率0.25個百分點(diǎn)后,,5年期以上首套房公積金貸款利率降至2.85%,。
記者走訪北京地區(qū)多家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn),“5?17”新政發(fā)布后,,市場出現(xiàn)了小幅回暖,,主要是前期積壓的觀望情緒進(jìn)一步釋放,性價(jià)比最高的一波房源正在被消化,。與此同時(shí),大戶型成交量有所增加,,改善性需求的購房者漸次入場,。同時(shí)也發(fā)現(xiàn),購房者并未表現(xiàn)出明顯的加杠桿意愿,,底價(jià)成交明顯,,成交價(jià)偏向穩(wěn)定。
陶玲表示,,如果未來房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生較大改變,,人民銀行將適時(shí)恢復(fù)執(zhí)行政策下限或指導(dǎo)城市政府恢復(fù)政策下限,調(diào)節(jié)供需,。
研究消化存量房產(chǎn)
中共中央政治局4月30日召開會議,,強(qiáng)調(diào)要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待,,統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施,,抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,,促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。
5月17日,,陶玲在國務(wù)院新聞辦舉行的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上表示,,設(shè)立3000億元保障性住房再貸款。鼓勵引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場化,、法治化原則,,支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房,,預(yù)計(jì)將帶動銀行貸款5000億元,。具體來看,保障性住房再貸款規(guī)模為3000億元,,利率1.75%,,期限1年,可展期4次,,發(fā)放對象包括國家開發(fā)銀行,、政策性銀行、國有商業(yè)銀行,、郵政儲蓄銀行,、股份制商業(yè)銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策,、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)原則發(fā)放貸款,。人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款,可帶動銀行貸款5000億元,。
“這項(xiàng)政策是人民銀行為支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式出臺的重要舉措,,有利于通過市場化方式實(shí)現(xiàn)多重目標(biāo)?!碧樟嵴f,,一是加快存量商品房去庫存;二是加快保障性住房供給,;三是助力保交房和“白名單”機(jī)制,,房地產(chǎn)企業(yè)出售已建成商品房后,回籠資金可用于在建項(xiàng)目續(xù)建,,改善房企的資金狀況,。
6月7日召開的國務(wù)院常務(wù)會議指出,著力推動已出臺政策措施落地見效,,繼續(xù)研究儲備新的去庫存,、穩(wěn)市場政策措施。6月12日,中國人民銀行在山東省濟(jì)南市召開保障性住房再貸款工作推進(jìn)會,,強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)制度保障和內(nèi)外部監(jiān)督,,堅(jiān)持自愿參與、以需定購,、合理定價(jià),,確保商業(yè)可持續(xù),嚴(yán)格避免新增地方隱性債務(wù),,切實(shí)防范道德風(fēng)險(xiǎn),。其中,城市政府選定地方國有企業(yè)作為收購主體,,該國有企業(yè)及其所屬集團(tuán)不得涉及地方政府隱性債務(wù),,不得是地方政府融資平臺,同時(shí)應(yīng)具備銀行授信要求和授信空間,,收購后迅速配售或租賃,。
“新一輪穩(wěn)地產(chǎn)、去庫存政策‘組合拳’的用意是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,,而不是過度刺激,,更不是鼓勵投機(jī)?!敝袊裆y行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬表示,,讓住房回歸居住的本質(zhì),讓人民住上高質(zhì)量,、合心意的好房子,,才是房地產(chǎn)行業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)的關(guān)鍵。 (經(jīng)濟(jì)日報(bào)記者 郭子源)
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