王麗新

　　繼中央金融工作會議提出“加快保障性住房等‘三大工程’建設”后,，近日,，國家金融監(jiān)督管理總局召開學習貫徹中央金融工作會議精神專題研討班暨監(jiān)管工作座談會，提出大力支持超大特大城市“平急兩用”公共基礎設施,、城中村改造、保障性住房等“三大工程”建設,；住房和城鄉(xiāng)建設部也明確,，“三大工程”是根據(jù)房地產(chǎn)市場新形勢推出的重要舉措。

　　在筆者看來,，構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題的治本之策,，“三大工程”是落實房地產(chǎn)發(fā)展新模式的有力抓手。地產(chǎn)下半場,，開發(fā)商要有清醒的認識,，認清拼什么，怎么拼；要圍繞細分賽道,、高品質的居住服務需求練內功,，建立從開發(fā)建設到維護使用的全生命周期服務模式。

　　新模式下,，開發(fā)商要抓住由“三大工程”帶來的新發(fā)展機遇,，加快跑通新商業(yè)模式。從公開信息來看,，10月份以來,，住建部已赴多個省市調研“三大工程”推進情況，可見相關工作已加速落實,。從中長期來看,，房地產(chǎn)企業(yè)需抓住相關開發(fā)建設、運營管理以及服務的市場增量機遇,，扎實開拓第二增長曲線,。

　　第一，加大保障性住房建設力度勢必增加竣工交付,，增加建筑和建材訂單,，增加物業(yè)管理和家居消費訂單，也有很大可能給部分低資金成本,、強開發(fā)能力的房地產(chǎn)開發(fā)龍頭公司增加新的業(yè)務線,。

　　第二，城中村改造是推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化進程的重要措施,。據(jù)多家機構披露的公開數(shù)據(jù)顯示,，本輪超大特大城市“城中村”待改造面積或有13.4億平方米，總投資額或達8.2萬億元,，年均8200億元,。從實施思路上看，既考慮短期穩(wěn)地產(chǎn),、穩(wěn)內需,，同時也考慮了長期可持續(xù)發(fā)展趨勢，還確保經(jīng)驗豐富,、現(xiàn)金流較為穩(wěn)健的開發(fā)商有參與的機會,，為其探索新商業(yè)模式，向美好生活服務商轉型提供助力和空間,。

　　第三,，超大特大城市“平急兩用”公共基礎設施建設，注重盤活城市低效和閑置資源,，亦是針對經(jīng)濟運行新變化祭出的有力措施,。這類設施包括公園,、體育場館、賓館酒店等,，其建設和完善能夠有效補齊超大特大城市應急能力建設短板,，同時提升超大特大城市旅游、居住品質,，涉及房地產(chǎn)及文旅消費等多領域增量商機,。對地產(chǎn)商而言，要發(fā)揮整合資源,、招商能力以及運營不動產(chǎn)等多種優(yōu)勢,，布局代建、物管,、城市服務,、文旅等新興細分賽道，用運營服務邏輯而非開發(fā)攤大餅邏輯來構建新盈利模式,。

　　新模式下,，開發(fā)商需適度拓展融資渠道，筑牢安全底線,，用產(chǎn)品力和服務品質贏得市場,。從中長期來看，推進“三大工程”落地,，將進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。相應地，金融服務亦會加緊跟上,。當前,，除了信貸、債券以及股權融資“三支箭”齊發(fā),、財政資金以及專項債之外，保障性租賃住房公募REITs發(fā)行已迎來新突破,，示范效應逐漸形成,，業(yè)內對不動產(chǎn)REITs常態(tài)化發(fā)行充滿期待。另外,，對于部分“三大工程”項目而言,，更好地引導金融機構和民間資本參與其中，實現(xiàn)共建亦是具備較強實操空間的新融資模式,。

　　當前財務,、經(jīng)營、信用等基本盤穩(wěn)健的開發(fā)商,，可結合自身長租公寓,、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),、代建等非房開業(yè)務拓展融資渠道，一方面筑牢企業(yè)安全底線,，另一方面為新型業(yè)務賽道“儲糧”,。如此一來，可緩解開發(fā)商持有型物業(yè)沉淀資金產(chǎn)生的財務成本支出等資金壓力,，從而使其更好地在提升產(chǎn)品力和圍繞房屋全生命周期提供運營服務上發(fā)力,。好的客戶滿意度，才是企業(yè)含金量最高的招牌,，亦是在地產(chǎn)下半場搶占市場份額的最有力保證,。

　　總體而言，房地產(chǎn)行業(yè)蒙眼狂奔的粗放發(fā)展階段已過,，凝心聚力推動高質量發(fā)展的時代已來,。下半場，新模式要落地,，有利于消除房地產(chǎn)“高負債,、高杠桿、高周轉”發(fā)展舊模式的弊端,，開發(fā)商需撥開迷霧,，看準前路砥礪前行，推動行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展,。