北京10月27日訊（記者 李方） 在上海江灣，10棟雅致的小高層解決了復旦大學教師住房的“急難愁盼”；在北京瀛海,，3000套體量的大社區(qū)配備了完善的生活設施與豐富的社群活動……保障性租賃住房正在成為解決大城市住房突出問題的有效思路,。10月26日，第五屆領航?住房租賃產業(yè)國際論壇在京舉行,，會上發(fā)布了《邏輯換軌與策略重鑄：2023 中國住房租賃市場資產管理洞察報告》,，探討住房租賃市場的高質量發(fā)展之路。

　　“十四五”期間,，我國計劃籌集建設保障性租賃住房870萬套（間）,。ICCRA住房租賃產業(yè)研究院院長趙然表示，各地保障性租賃租房籌建邁入攻堅之年,，迎來了量與質的雙進階,。“不僅是籌建速度加快,，更值得關注的是保障性租賃住房公募REITs跑通,、規(guī)模持續(xù)擴大，為市場注入了新的活力,，進而驅動住房租賃行業(yè)整體從開發(fā)邏輯向不動產金融邏輯轉變,，為新市民、青年人提供更多優(yōu)質產品,?！?/p>

　　保租房公募REITs規(guī)模將超百億

　　去年8月,，華潤有巢等首批四只保障性租賃住房公募REITs集中上市。據(jù)報告統(tǒng)計,，目前擬申報發(fā)行的保障性租賃住房公募REITs達7只,，上市后我國保障性租賃住房公募REITs規(guī)模將超百億。

　　報告指出,，現(xiàn)行住房租賃市場主體多持“開發(fā)邏輯”,，即以資產的建設和運營為中心的短周期交易。而保障性租賃住房公募REITs,，則可以幫助住房租賃市場主體回收部分資金,、降低融資成本，進而擴募,、再投資,，形成穩(wěn)健、長周期的循環(huán),。在這個新的框架下,，租賃住房被視為投資組合標的，其考量指標從單純的盈利能力擴展成為凈營運收入（NOI）,、物業(yè)凈收入（NPI）及資本化率（Cap Rate）等資產管理的目標,。

　　趙然解釋稱，“我國住房租賃市場發(fā)展歷史較短,，多數(shù)市場主體持有的仍然是單體盈利,、獲利售出的‘開發(fā)邏輯’。而在不動產金融邏輯的框架下,，培育孵化租賃住房項目,，通過REITs等創(chuàng)新金融工具實現(xiàn)資金回收，再循環(huán)滾動投資,、擴大租賃住房和管理規(guī)模,，最終建立一個完整的租賃住房資產管理閉環(huán)，將變得越來越重要,?！?/p>

　　相應地，市場主體所需要具備的能力組合也在發(fā)生變化,。報告分析,，開發(fā)邏輯下定位改造、運營管理是市場主體的“護城河”,。在不動產金融框架下,，資產培育、REITs發(fā)行,、擴募調整等立足于資產全生命周期管理的能力將得到凸顯,。

　　市場主體需重筑護城河

　　對于住房租賃行業(yè)的投資機構而言,，報告認為其資產管理能力不僅直接關聯(lián)到短期的經濟回報，在更深層次也是實現(xiàn)長期投資戰(zhàn)略和持續(xù)提升資產價值的關鍵,。

　　報告指出，相較于開發(fā)邏輯框架,，不動產金融邏輯更強調對資產“全生命周期”的管理,，即涉及底層資產識別、建筑效率管理,、運營效率管理等更加復雜的范疇,。

　　對此，趙然表示：“投資機構需要一直提醒自身,，住房租賃是微利行業(yè),，利潤是‘摳’出來的。必須看得更全,、更長,、更細，以收益率倒推擇址,、定位,、建筑能效等等動態(tài)因素?！?/p>

　　對品牌運營商來說,，則需要更加注重凈利潤最大化和品牌價值塑造。報告表示,，在租賃住房資產管理的全生命周期中,，品牌運營商的業(yè)務邊界清晰，即不斷地降本增效,，一方面創(chuàng)新業(yè)務提升溢價上線,，另一方面精細化運營控制成本下線。

　　在不動產金融的視野中,，資本性支出與運營支出是截然不同的概念,。報告提示，品牌運營商在管理過程中需要動態(tài)平衡兩種支出的關系,。人房比,、能源及物業(yè)在開發(fā)邏輯下常常被籠統(tǒng)歸為“成本中心”，而未能給予細致的效率考察,。實際上,，如果拉長資產管理的視線，以建筑能效為例,，“投資于節(jié)能技術和綠色建筑材料雖然可能會增加初始的資本支出,，但長期來看它們可以為企業(yè)帶來顯著的運營成本節(jié)省”,。

　　“從開發(fā)邏輯到不動產金融邏輯，其本質是一系列評價標準與規(guī)則變了,?！壁w然表示，無論是投資機構還是品牌運營商,，都到了重鑄戰(zhàn)略,、重筑護城河的時刻。