北京9月11日訊（記者 李方） 自7月底中央政治局會議定調(diào)“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”以來，最近兩周,，重磅政策密集落地,，超出市場預(yù)期。目前,，四大一線城市全部執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”,，央行宣布降低首付比例和房貸利率下限，并首次降低存量首套房貸利率,，讓政策惠及更多人群,。

　　一攬子政策發(fā)力

　　自廣州、深圳于8月30日宣布“認(rèn)房不認(rèn)貸”后,，9月1日,，上海、北京相繼官宣落地,。根據(jù)《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》,，按照新的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，居民家庭（包括借款人,、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時,，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房,，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

　　除了四個一線城市,，據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計,，還有武漢,、廈門、中山,、惠州,、東莞、成都,、重慶,、長沙、蘇州,、無錫,、江門、沈陽,、杭州,、珠海、大連,、蘭州等30個城市官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”,。

　　除了“認(rèn)房不認(rèn)貸”，8月31日,，中國人民銀行,、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》兩個重磅通知，不但降低首付門檻,，還降低了所有首套存量房的房貸利率,，給予“月供族”一次政策“大禮包”。

　　央行有關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問時表示,，此次差別化住房信貸政策調(diào)整優(yōu)化的重點有兩點：一是統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限,。不再區(qū)分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%,。二是將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點,。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點。

　　該負(fù)責(zé)人表示,，各地可按照因城施策原則,，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限,。

　　對于降低存量住房貸款利率的原因,，該負(fù)責(zé)人表示，對借款人來說,，可節(jié)約利息支出,，有利于擴(kuò)大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象,，減輕對銀行利息收入的影響,。同時，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸,、消費貸置換存量住房貸款的空間,，減少風(fēng)險隱患。為更好適應(yīng)上述新形勢,，中國人民銀行,、金融監(jiān)管總局明確按照市場化、法治化原則,，支持鼓勵銀行與借款人協(xié)商調(diào)整存量首套住房貸款利率,。

　　9月8日，上海住建委發(fā)布《關(guān)于調(diào)整本市住房公積金購買存量住房最長貸款期限的通知》,，對公積金最長貸款期限,、公積金提取和申請人范圍等內(nèi)容進(jìn)行了松綁和擴(kuò)大。

　　9月11日,，濟(jì)南對當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策措施進(jìn)行調(diào)整：取消二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū),、市中區(qū)區(qū)域購房限制；同時,，商品住房取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》后即可上市交易,。同日，青島全域取消限購政策,，同時優(yōu)化住房上市交易年限,，在青島市范圍內(nèi)，商品住房取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》可上市交易,。

　　根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計,，截至目前，有包括東莞,、佛山,、沈陽、嘉興,、大連,、南京、濟(jì)南,、青島,、蘭州9城全面取消限購政策。預(yù)計接下來其他重二線城市如杭州,、蘇州,、成都,、武漢等可能會逐步跟進(jìn)。

　　超出市場預(yù)期

　　這輪政策既重磅又密集,，業(yè)內(nèi)人士直呼“超預(yù)期”,。

　　“市場對于一線城市先落地‘認(rèn)房不認(rèn)貸’呼聲很高,，但的確政策落地超出預(yù)期,，市場普遍預(yù)期會先出臺‘外圍限購適度放松’或‘普通住宅標(biāo)準(zhǔn)’調(diào)整?！?8安居客研究院院長張波表示,，“一線城市的政策過往都是處于收緊狀態(tài)，即使是去年下半年開始市場整體出現(xiàn)降溫,，一線也都保持巋然不動,。目前政策的放松代表著全國市場底部已經(jīng)確立，通過政策釋放出一批自住需求,，無疑將有利于一線城市熱度回升,，并帶動全國更多城市走出低迷行情?！?/p>

　　北京自2017年3月執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”以來,，二套房界定標(biāo)準(zhǔn)為全國最嚴(yán)，即全國有住房貸款記錄的,，無論已結(jié)清或未結(jié)清,，再買房都視為二套。首付比例方面,，北京首套房貸普宅首付比例不低于35%,；非普宅則不低于40%。二套房貸普宅首付比例不低于60%,；非普宅則不低于80%,。

　　現(xiàn)在執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，以一套600萬元的房子來計算,，如符合認(rèn)定為首套住房條件的話,，在首付階段可以少支出150萬元。如果是非普宅,，首付可以少240萬元,。

　　“‘認(rèn)房不認(rèn)貸’直接利好兩類人群，一類是外地有過貸款記錄在本地?zé)o房家庭,，一類是本地賣一買一的置換家庭,。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示,。

　　對于降首付和降房貸利率,，貝殼研究院市場分析師劉麗杰表示，“從歷史來看，住房金融信貸政策對于房地產(chǎn)市場的直接帶動作用最強(qiáng),。低首付+低利率的住房信貸政策降低購房門檻,、提高購買力，促進(jìn)住房需求釋放,，有效帶動房地產(chǎn)市場向上發(fā)展,。如按此政策執(zhí)行，20%,、30%的首付比達(dá)到房地產(chǎn)歷史上最低首付水平,。尤其是大城市首付比具有顯著下降空間，購房門檻將降低,，購買力將大幅提高,。”

　　9月7日,，中農(nóng)工建四大商業(yè)銀行發(fā)布了存量首套住房貸款利率調(diào)整的規(guī)則,，9月25日起可于線上線下提出申請。

　　對于多地限購政策的放開,，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪表示,，取消限購、降低購房門檻,，意味著原本不具備資格的購房者重新獲得入市資格,，將會釋放一批購房需求，提振交易活躍度,，對于去庫存和拉動市場活力有著重要意義,。同時，取消限售,，將會加快房屋在市場的流通力,，同時對改善換房時間限制進(jìn)行了大幅度的松綁，有利于改善需求的釋放,，提高市場活躍度,。“濟(jì)南,、青島,、南京這類核心二線城市全面解除限購政策對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場而言意義重大?！?/p>

　　調(diào)控仍有空間

　　“金九銀十”將成為檢驗本輪政策效果的試金石,。

　　“購房者置業(yè)意愿和置業(yè)能力仍受多個因素影響，短期政策優(yōu)化后,，預(yù)計前期觀望或積壓的購房需求將快速釋放,。賣一買一的購房者入市需要一定時間,，預(yù)計一線城市市場持續(xù)時間將好于二線及三四線城市?！标愇撵o表示,，“若要扭轉(zhuǎn)市場下行預(yù)期，仍需要供需兩端政策持續(xù)協(xié)同發(fā)力,?！?/p>

　　在張波看來，預(yù)計9,、10月份市場將延續(xù)分化態(tài)勢,，熱點一二線城市政策繼續(xù)放松,，改善性需求提升明顯,，部分熱點區(qū)域和板塊的成交量將有所提升，并帶動房價上行,，但大多數(shù)弱二線城市和三四城市的去化難度依然難言有明顯改善,。

　　為了激活樓市，政策還有哪些著力點,？張波建議,，“對于高端商品住房放開限價，例如上海,、北京市場接受度在15萬/平方米以上的項目,。中低端項目保持限價。通過高端住宅房價提升帶動市場預(yù)期,，通過控制中低端項目房價,，讓這類群體能安心買房，并穩(wěn)定這類房源的一二手價格,?！?/p>

　　此外，供給側(cè)控風(fēng)險也是重點,。張波建議,，切實滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險,，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況,，推動行業(yè)的債務(wù)展期。