近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹召開企業(yè)座談會(huì),，提及“進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率,、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’等政策措施”,。緊接著，北京、上海,、廣州、深圳等一線城市接連發(fā)聲，要大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求,。雖然具體政策何時(shí)出臺(tái)還有待觀察,，但業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”是重要調(diào)整方向,。

　　那么,，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”指的是什么？為何要在此時(shí)調(diào)整,？其影響會(huì)有多大,？

　　“認(rèn)房”是指商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，會(huì)參考擬購(gòu)房人在擬購(gòu)房地家庭名下實(shí)際擁有住房套數(shù)確定貸款比例,；“認(rèn)貸”是指銀行會(huì)根據(jù)擬購(gòu)房人家庭在全國(guó)范圍內(nèi)是否有住房貸款記錄來確定貸款比例,。

　　以北京為例，優(yōu)化該政策后,，部分區(qū)域或部分定向人群,，可能之前被認(rèn)定為二套房，首付比例需要60%-80%,，變成首套首付只需要35%-40%,，房貸利率或從5.25%降至4.75%。從理論上來說,，關(guān)于“認(rèn)房不用認(rèn)貸”新政,，各地落地細(xì)則可能不同，但共識(shí)是更好地滿足真實(shí)的住房需求,，在一定程度上降低剛需和改善性購(gòu)房者的首付壓力,。

　　出臺(tái)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策，與住房市場(chǎng)供需關(guān)系變化緊密相關(guān),。2021年底至今,，從三、四線城市逐步升級(jí)到二線城市,，多部門動(dòng)用了放寬限購(gòu),、降低首付比例和房貸利率、調(diào)整公積金貸款額度及利率,、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等政策工具,。至2023年二季度，市場(chǎng)進(jìn)入冷靜期,。在這種新形勢(shì)下,，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策，堅(jiān)持用好“因城施策”工具箱,，既適應(yīng)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的新發(fā)展階段,，又將使政策落地更加精準(zhǔn)有效,。

　　在筆者看來，接下來的調(diào)整性政策有兩大著力點(diǎn),，一是及時(shí)調(diào)整不合時(shí)宜的限制性政策,，例如核心二線城市主城區(qū)及一線城市外圍區(qū)域放松限購(gòu)、調(diào)整“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn),、降低首套房貸款利率,、優(yōu)化限售政策等。二是調(diào)整其他配套性政策,，比如降低存量房貸利率,、適度降低二套房貸利率以及進(jìn)一步降低房產(chǎn)交易稅費(fèi)等。尤其是對(duì)存量市場(chǎng)政策的調(diào)整,，將有助于強(qiáng)化一二手房聯(lián)動(dòng)交易的流動(dòng)性,。而優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”政策關(guān)乎多項(xiàng)政策落地，對(duì)滿足換房需求很重要,。

　　可以預(yù)見的是,，新的調(diào)整性政策將為房地產(chǎn)行業(yè)帶來利好影響，一是切實(shí)有效地釋放改善性需求,，降低其購(gòu)房門檻和按揭成本,；二是釋放一線城市及部分二線城市換房需求，“穩(wěn)中有進(jìn)”地滿足真實(shí)的改善需求,；三是部分城市或者區(qū)域市場(chǎng)交易量有望回穩(wěn),，但房?jī)r(jià)不會(huì)應(yīng)聲而起，交易活躍度則有望出現(xiàn)“由點(diǎn)帶面”格局,。

　　總之,，及時(shí)完善優(yōu)化調(diào)控政策將有效提振市場(chǎng)信心，促進(jìn)行業(yè)加快恢復(fù)良性循環(huán),。當(dāng)然,，支持合理住房需求，不是放開或取消調(diào)控,，更不是鼓勵(lì)炒房,，公眾要理性看待。