9月下旬以來,，從中央到地方,，一系列樓市新政陸續(xù)出臺。受政策影響,，十一假期的北京樓市帶看量和成交量均呈現(xiàn)倍數(shù)級增長,。

中建智地開發(fā)的北京宸園項(xiàng)目號稱北京最火爆的項(xiàng)目。據(jù)銷售人員介紹,，項(xiàng)目已經(jīng)取得預(yù)售許可證,，目前處于認(rèn)籌階段，十一假期每天帶看量超過200組,，累計認(rèn)籌量超過300套,。

10月7日晚，保利和北京建工聯(lián)合開發(fā)的悅煦雅苑項(xiàng)目公布了十一假期業(yè)績:到訪637組客戶,，累計成交2.18億元,。保利在北京的另一個項(xiàng)目保利錦上二期公布的成交金額是2億元。

一些樓盤甚至動用了限流措施,，位于北京通州的合生縵云one項(xiàng)目,，看房必須提前預(yù)約，沒有預(yù)約的客戶被禁止進(jìn)入售樓處,。天津及環(huán)北京地區(qū)的部分樓盤甚至對外釋放了上調(diào)售價的消息,。

樓市看上去喧囂，但多數(shù)行業(yè)人士認(rèn)為,，當(dāng)前斷言樓市回暖為時尚早,。

某頭部房企的北方區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，十一長假期間,，他們公司在北京表現(xiàn)最好的樓盤日均帶看超過100組,，但實(shí)際成交量只有30多套。在他看來,，這一表現(xiàn)雖然較政策出臺前有很大改善,，但很難稱得上回暖。

北京某項(xiàng)目銷售人員王琦告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，她所在的樓盤十一期間帶看量增加了十幾倍,，成交量增加了五六倍,。但帶看轉(zhuǎn)化率相對較低，看熱鬧的多,，買房的少,；大部分成交均為之前的觀望客戶，沒有一單是假期內(nèi)首次帶看成交的,。

帶看量,、成交量成倍增加

9月24日，住建部,、央行和國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合召開金融支持經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量增長發(fā)布會,，宣布了放松限購、降低首付比例,、降低存量房貸利率等利好政策,。

發(fā)布會后，多數(shù)房企開始積極備戰(zhàn)十一長假,，以提升去化率,。王琦說，她所在公司第一時間要求,，各個區(qū)域和城市公司組織一線銷售人員培訓(xùn),，培訓(xùn)的主要內(nèi)容是打氣。

王琦是一名有十多年銷售經(jīng)驗(yàn)的資深銷售人員,。她說,，此前，樓市長時間成交低迷,，一線銷售人員士氣普遍較低,。樓市新政利好疊加十一假期，對項(xiàng)目營銷是一個難得的機(jī)會,?？偛繐?dān)心一線銷售人員沒有調(diào)整好情緒，需要先把銷售人員的積極性調(diào)動起來,。

新政前,，王琦所在樓盤的每個銷售人員一天最多帶一兩組客戶，多數(shù)時候閑著沒事干,。9月24日,，帶看量開始好轉(zhuǎn)。十一假期,，看房客戶明顯多了起來,，每個銷售人員平均每天要接待八九組客戶,。

王琦告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，假期,，她所在樓盤的成交量和認(rèn)籌量加起來共70套左右，主要以認(rèn)籌為主,。

各家房企對成交的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不一,，有的房企按照繳納定金計算成交量，有的房企則以繳納定金之外的首筆首付款作為成交認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),。王琦所在的房企屬于后者,，繳納定金只能被歸為認(rèn)籌。

新政消息發(fā)布后,，房企普遍加快推盤,。9月24日以來，北京累計有14個新建商品房項(xiàng)目獲取預(yù)售證,，北京宸園是其中之一,。十一假期的每一天，北京宸園售樓處都擠滿了訪客,，每個樣板房同時有四五組客戶看房,，沙盤更是被圍得水泄不通。

10月7日,，北京宸園銷售人員介紹,，項(xiàng)目共有600多套房源，計劃于10月13日開盤,，當(dāng)前處于認(rèn)籌階段,。客戶繳納20萬元可以領(lǐng)取一個號碼,，開盤時按照排號順序選房,，前350個號可以享受9.9折優(yōu)惠。項(xiàng)目的具體銷售價格和更多的優(yōu)惠信息在開盤時才能確定,。

北京宸園位于東北四環(huán)酒仙橋地區(qū),，緊鄰?fù)┘俺柟珗@傳統(tǒng)豪宅區(qū)，是該區(qū)域20年來首個新盤,，因而備受市場矚目,。北京住建委信息顯示，該項(xiàng)目包括14棟樓,，共計606套房源,，銷售備案均價為12.5萬元/平方米。

上述銷售人員介紹,，截至10月7日中午,，北京宸園累計認(rèn)籌量超過300套,。

二手房方面，據(jù)鏈家中介人員提供的數(shù)據(jù),，7天時間,，北京鏈家二手房新增掛牌房源合計4878套，累計帶看量63538組次,，共計成交了3110套,，為2021年下半年以來最好水平。

其中,，帶看量和成交量在十一長假最后一天達(dá)到頂峰,。10月7日當(dāng)天，北京鏈家合計帶看14158組次,，成交944套,。上述中介人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，10月7日晚上24時前最后一個半小時成交了上百套,。

仍難言回暖

上述頭部房企區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng),，其負(fù)責(zé)銷售的一個熱銷盤，十一期間,，雖然帶看量和成交量均翻了數(shù)倍,，但她并沒有感受到太多暖意。

第一,，絕對成交量較低,。雖然7天成交量抵得上過去一個月，比新政前翻了數(shù)倍,，但這一增長建立在原來成交量較低的基礎(chǔ)上,，平均算下來，每天的成交量只有5套左右,。

第二,，帶看轉(zhuǎn)化率較低。假期的帶看成交比不到5%,，這意味著購房者觀望情緒并沒有完全消除,，大部分購房者出手意愿較低，只是來售樓處了解市場,。

第三,，成交以長期觀望客戶為主。30多套房的成交客戶中,，大部分在樓市新政前就開始看房,，有的客戶已經(jīng)看了不下十次。隨著樓市新政落地,，這些急于買房但因?yàn)闃鞘邢滦卸^望的客戶出手了,，但新客成交占比相對較小,。

王琦所在項(xiàng)目的成交客戶同樣以觀望已久的老客戶為主，僅有少數(shù)新客做了認(rèn)籌,。在她看來,，雖然在政策刺激下，樓市成交出現(xiàn)好轉(zhuǎn),，但購房者對市場下行的戒心并沒有完全消除,，出手依然謹(jǐn)慎。

一位鏈家的中介人員介紹,，他經(jīng)手的一個買房客戶，從2023年9月開始看房,，多次看中房源但均沒有成交,，要么因?yàn)閮r格合適但首付比例要求高，要么因?yàn)榧磳⒑灱s市場出現(xiàn)波動,。

這名客戶最近看中了一套房源,，和房主談了多次，均沒有談成,。此后,，房主讓過一次價格，但客戶沒有同意,。新政出來后,，客戶主動和中介人員聯(lián)系，表示愿意接受最后一次報價,，但房主又開始猶豫了,。

最終，在中介人員勸說下,，雙方在十一期間正式簽約,。

據(jù)該中介人員介紹，雖然成交好轉(zhuǎn)了,，但成交價格并沒有上漲,，部分二手房的業(yè)主甚至為了快速成交還在小幅讓價，大部分是連環(huán)單,，都著急用錢,。

新房同樣如此。

北京某樓盤備案價8.5萬元/平方米,，2023年開盤以來,，歷史網(wǎng)簽均價為8.37萬元/平方米；十一期間,，該樓盤所有樓棟的中間層戶型優(yōu)惠后單價在7.3萬元/平方米至7.6萬元/平方米之間,。

王琦告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng),，她所在項(xiàng)目的折扣都是總部審批過的，項(xiàng)目層面在銷售中根據(jù)實(shí)際情況靈活運(yùn)用,，只要在授權(quán)范圍內(nèi),，銷售人員均可以自行做主，不需要營銷負(fù)責(zé)人審核,。

十一長假期間,，王琦所在項(xiàng)目在原有折扣基礎(chǔ)上，增加了一個假期優(yōu)惠政策,，可以疊加使用,。綜合算下來，價格比原來更低,，房企想的都是利用政策實(shí)現(xiàn)去化,，沒有人會傻到乘機(jī)漲價。

上述頭部房企區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人說,，在一系列新政下,，目前樓市階段性企穩(wěn)，是否能穩(wěn)住還需要進(jìn)一步觀察,。隨著未來更多樓市利好政策陸續(xù)推進(jìn),，樓市有望穩(wěn)定在一個區(qū)間內(nèi)。

10月8日上午,，在國務(wù)院新聞辦舉行的發(fā)布會上,，國家發(fā)改委主任鄭柵潔介紹，降低存量房貸利率等政策已經(jīng)出臺,，有些城市全面取消限購,，有些城市進(jìn)一步縮小限購區(qū)域、放寬限購條件,，其他政策也在積極謀劃,、積極推進(jìn)。

在上述頭部房企區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人看來,，成交量和成交價趨穩(wěn)是樓市回暖的必要條件之一,。

供需變化

2024年5月，中建智地置業(yè),、江蘇綠建開發(fā)置業(yè)和北京市朝陽城開聯(lián)合體以112億元拿下一個土地包,，包括酒仙橋、前葦溝,、中關(guān)村朝陽園北區(qū)等三幅土地,，以住宅建筑面積粗略估算，樓面價約為6.6萬元/平方米,。

其中,，酒仙橋地塊被開發(fā)成北京宸園項(xiàng)目,。

一位接近中建智地的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，項(xiàng)目之所以未在十一期間開盤,，而是進(jìn)行認(rèn)籌,，一方面是因?yàn)轫?xiàng)目取證較晚，加上前期蓄客不理想,，沒有冒然開盤,；另一方面，市場風(fēng)向還未明朗,，對項(xiàng)目具體銷售價格和優(yōu)惠折扣的制定,，項(xiàng)目方較為謹(jǐn)慎。

不僅房企對項(xiàng)目入市較為謹(jǐn)慎,，購房者與之前相比也出現(xiàn)明顯變化,。

上述頭部房企區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象，一棟住宅樓的次頂層價格最高,，每低一層樓，價格相應(yīng)低一些,；一二層和頂層的售價最便宜,。以往，一個樓盤的便宜樓層去化較難,，通常在清盤階段特價銷售,。

今年下半年，他所在公司的一個新項(xiàng)目,，一期開盤的6棟樓,，節(jié)前累計銷售60多套，一二層和頂層全部售罄,，三層至五層也僅剩下少量清退房源,；剩下的均為次頂層和中間層的房源。

她說,，之前,，房地產(chǎn)項(xiàng)目的去化規(guī)律是樓層越好去化越快；現(xiàn)在變成價格越低賣得越好,，剩下的都是總價相對較高的房源,。

王琦所在項(xiàng)目于2024年4月開盤，共有8棟樓,，其中5棟在售,，均價在6.5萬元/平方米左右，節(jié)前累計成交近百套,。她也有類似的感受,，上半年賣得好的是中高層,，下半年則以中低層和頂層為主。

她說,，下半年,，雖然項(xiàng)目一二層依然滯銷，但三層至六層以及頂層賣得相對較好,；而最好的次頂層則一套也沒賣出去,。在確保自身需求與項(xiàng)目定位匹配的前提下，購房者更在意房源的性價比,。

一家國有房企北京項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng),，并非購房者不想買最好的房子，而是在當(dāng)前形勢下,，購房者普遍對未來收入預(yù)期信心不足,，不愿為房子背負(fù)更多的負(fù)擔(dān)。

在他看來,，購房需求的變化也會逐步影響到房企的產(chǎn)品策略,，比如調(diào)整項(xiàng)目規(guī)劃來提升得房率，減輕購房者負(fù)擔(dān),。即相同使用面積情況下,，得房率越高，建筑面積越小,，購房支出越少,。

上述頭部房企區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人也注意到這一變化，目前她們正在全力以赴促進(jìn)老項(xiàng)目快速清盤,。她管轄的另一個項(xiàng)目只剩下2套房源,，但全體銷售人員仍在開足馬力銷售，為的就是確保未來清退房源能夠第一時間賣出去,。

她說,，其所在公司新拿地項(xiàng)目及拿地未開工項(xiàng)目，均在向地方政府申請調(diào)整規(guī)劃,，力求新項(xiàng)目做到100%甚至更高的得房率,。她們認(rèn)為這是未來房地產(chǎn)市場競爭中勝出的殺手锏。