□楚天都市報(bào)極目新聞?dòng)浾?劉閃 實(shí)習(xí)生 吳璐瑤

　　近期,，武漢二手房掛牌量持續(xù)增加,，引起市場(chǎng)交易雙方的廣泛關(guān)注,。武漢市房管局統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,，截至今年4月底,，武漢全市二手住房掛牌總量為19.3萬(wàn)套,，4月新增掛牌房源1.23萬(wàn)套,，同比增長(zhǎng)27.66%,。極目新聞?dòng)浾吡私獾?，隨著二手房掛牌量的增加,，二手房成交無(wú)論是增長(zhǎng)速度還是市場(chǎng)占比,，都出現(xiàn)較大的變化。

　　“二手房成交占比的提高,，前所未有,，特別是武昌、漢口老城區(qū)已經(jīng)進(jìn)入存量房時(shí)代,?！敝兄秆芯吭喝A中市場(chǎng)研究中心主任李國(guó)政分析認(rèn)為，存量房時(shí)代的到來(lái),，一方面對(duì)于那些急于出手的賣(mài)家形成了一定的壓力,，但另一方面對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，特別是剛性需求和改善型需求的置業(yè)者來(lái)說(shuō),，房子的性價(jià)比更高了,，他們有了更多的選擇空間，這反過(guò)來(lái)也有利于讓房地產(chǎn)回歸居住屬性,。

　　1

　　二手房掛牌量同比增長(zhǎng)

　　“真是后悔3年前沒(méi)有賣(mài)房,，現(xiàn)在降價(jià)還不一定好賣(mài)！”5月25日,，武漢市洪山區(qū)某小區(qū)的祁女士決定把二環(huán)內(nèi)的一套房子在貝殼找房上掛牌：95平方米兩室兩廳,，125萬(wàn)元。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小周勸她：“同小區(qū)同面積房源,，掛牌價(jià)都是110萬(wàn)左右,，您不著急賣(mài)房的話，掛個(gè)115萬(wàn),？”

　　小周的建議并非沒(méi)有道理,，從業(yè)6年的他，對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)的感知明顯強(qiáng)于一般的業(yè)主,?！艾F(xiàn)在二手房源太多了，大一點(diǎn)的小區(qū)同時(shí)在賣(mài)的有上百套,，小一點(diǎn)的也有幾十套,，要是價(jià)格掛高了，根本沒(méi)人來(lái)看房,，房子就更難賣(mài)了,。”小周說(shuō),，有的房子掛出去一兩年,，到今年還沒(méi)賣(mài)出去。

　　就在祁女士將二手房掛牌的5月25日,，武漢市房管局統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,，當(dāng)天武漢市存量住房網(wǎng)簽401套,，當(dāng)月8704套。相比前4月,，成交數(shù)據(jù)出現(xiàn)一定的下滑,，顯示當(dāng)前市場(chǎng)觀望情緒仍較濃。

　　漢口一家房產(chǎn)中介門(mén)店吳經(jīng)理告訴極目新聞?dòng)浾?，他們的門(mén)店四五月份二手房成交的數(shù)據(jù)也不太理想,，大概按三成的速度在下滑?！安贿^(guò)前三個(gè)月的成交數(shù)據(jù)還不錯(cuò),，剛開(kāi)始給人有點(diǎn)‘小陽(yáng)春’的感覺(jué)，主要還是以解決學(xué)區(qū)的買(mǎi)家居多,，進(jìn)入5月成交就出現(xiàn)了小幅的下滑,。”該店的吳經(jīng)理告訴記者,，“漢口江邊某小區(qū)去年在售房源200多套，今年雖然賣(mài)出去了10多套,，但又有20多套新增掛牌,，所以總體上進(jìn)大于出?！?/p>

　　武漢市房管局統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,，截至今年4月底，全市二手住房掛牌總量為19.3萬(wàn)套,，4月新增掛牌房源1.23萬(wàn)套,。1-4月，武漢市二手房網(wǎng)簽交易面積401.92萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)70.92%,；交易套數(shù)39855套，同比增長(zhǎng)69.51%,。其中,，二手住房網(wǎng)簽交易面積378.88萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)73.97%,；交易套數(shù)38126套,，同比增長(zhǎng)73.77%。

　　2

　　部分賣(mài)家選擇以價(jià)換量

　　隨著二手房掛牌量的增加,，二手房交易雙方心理開(kāi)始發(fā)生著微妙的變化,。

　　“我們門(mén)店2-4月新房、二手房成交都在10套以上,，這個(gè)月目前為止只成交了5套,，帶看量也在發(fā)生一些變化,，開(kāi)年每個(gè)月的帶看有30―40組，現(xiàn)在降到了15組左右,?！睗h陽(yáng)一家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門(mén)店經(jīng)紀(jì)人張經(jīng)理告訴極目新聞?dòng)浾撸衲暌患径葮鞘杏瓉?lái)了一波“小陽(yáng)春”,，但進(jìn)入5月,，這波勢(shì)頭并未得到延續(xù)，相反,，隨著二手房掛牌量的增加,，不少房子的掛牌價(jià)還出現(xiàn)了一定程度的小幅下滑，一般下調(diào)幅度在5%-10%,。

　　武昌區(qū)中北路復(fù)地東湖國(guó)際小區(qū)業(yè)主王先生告訴記者,，他所在的小區(qū)的掛牌價(jià)也出現(xiàn)了下調(diào)，以他自住的一套100平方米小三房為例,，曾經(jīng)掛牌價(jià)達(dá)500萬(wàn)元,，如今也調(diào)到了430萬(wàn)元左右?！安贿^(guò)由于買(mǎi)得比較早,，當(dāng)時(shí)只花了110萬(wàn)元左右，現(xiàn)在即使降價(jià),，出售還是有賺的,。”

　　不過(guò)對(duì)于部分買(mǎi)房較晚的業(yè)主來(lái)說(shuō),，可能就沒(méi)有那么幸運(yùn)了,。漢陽(yáng)一家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門(mén)店的張經(jīng)理介紹，隨著武漢掛牌的二手房源不斷增加,，賣(mài)房的群體主要有三類人,，分別是改善置換客戶、急于變現(xiàn)的客戶和迫于還款壓力的客戶,。對(duì)于后兩類人群來(lái)說(shuō),，不排除有一小部分人在房?jī)r(jià)相對(duì)較高時(shí)購(gòu)買(mǎi)，最近可能會(huì)迫于資金壓力選擇降價(jià)售出,。

　　上個(gè)月,，武漢的常先生就做出了這樣的無(wú)奈選擇。2021年,，他購(gòu)買(mǎi)了漢口某樓盤(pán)的新房,，購(gòu)買(mǎi)價(jià)220萬(wàn)元，已經(jīng)還了近2年的貸款,，由于當(dāng)時(shí)簽約的房貸利率較高,，每月需要還貸8600元,。由于自己名下還持有其它房產(chǎn)，眼看房?jī)r(jià)上漲空間不大,，加之還貸壓力較大,，經(jīng)過(guò)一番思考后他選擇了降價(jià)出售?！白罱K成交價(jià)只有170萬(wàn)元,，賣(mài)完房，還完貸款,，至少虧了50萬(wàn)以上,。”常先生笑著說(shuō),，雖然降價(jià)出售虧了一些,，但想到每月不用再背負(fù)還貸壓力，他對(duì)自己的選擇并不后悔,。

　　像常先生這樣選擇“以價(jià)換量”的并非個(gè)例,。江漢區(qū)解放南路房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴極目新聞?dòng)浾撸麄冮T(mén)店的某小區(qū),，地段,、環(huán)境、教育配套都很不錯(cuò),，房主的心理價(jià)位普遍比較高，去年房源掛牌價(jià)普遍單價(jià)不低于3萬(wàn)元,，但成交量幾乎寥寥,。“今年有房主同意降價(jià)后,，才成交了幾套,。”他說(shuō),。

　　以價(jià)換量,，讓渡價(jià)格空間贏得成交時(shí)間，似乎也成為當(dāng)前二手房市場(chǎng)的一種趨勢(shì),。記者采訪中發(fā)現(xiàn),，部分房產(chǎn)中介打著“撿漏二手房”“便宜好房”等噱頭來(lái)吸引買(mǎi)家。當(dāng)記者向經(jīng)紀(jì)人進(jìn)一步詢問(wèn)和還價(jià)時(shí),，對(duì)方直接告知,，最終成交的單價(jià)還可以比掛牌價(jià)再優(yōu)惠幾千元，對(duì)于賣(mài)家來(lái)說(shuō),，基本上也有了這樣的心理準(zhǔn)備,。

　　武漢市房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，截至今年4月底，武漢市二手住房掛牌價(jià)格17137元/平方米,，環(huán)比下跌1.93%,，同比下跌9.47%。5月17日,，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2023年4月70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)顯示,，武漢環(huán)比上月上漲0.4%，同比去年4月下降了3.5%,。

　　3

　　房住不炒深入人心

　　諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪認(rèn)為,，二手房業(yè)主掛牌積極性較高，一方面當(dāng)前政策環(huán)境較為寬松,，很多業(yè)主想要將房源掛出以盡快實(shí)現(xiàn)置換房源的需求,，另一方面，掛牌量的增長(zhǎng)也說(shuō)明部分群體繼續(xù)持有房產(chǎn)的意愿不強(qiáng),，對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期減弱,。她告訴記者，前段時(shí)間,，自然資源部官宣我國(guó)全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記,，在這樣的背景下，業(yè)主選擇將多余的房產(chǎn)掛出的意愿也會(huì)有所增強(qiáng),。

　　雖然5月武漢二手房成交有所降溫,，但相比過(guò)去，今年二手房成交占比與新房旗鼓相當(dāng),，這種新局面也是十分少見(jiàn),。

　　中指研究院華中市場(chǎng)研究中心主任李國(guó)政分析，以前武漢市房地產(chǎn)成交絕對(duì)是以新房為主力,。他援引了一則數(shù)據(jù)說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的變化,，“2022年的前三年，武漢市二手房占整個(gè)住房市場(chǎng)成交比例平均是33%,，2022年以來(lái),，二手房市場(chǎng)占比明顯提升，占比37%,，今年前四個(gè)月更是達(dá)48%左右,，這個(gè)比例前所未有，特別是武昌,、漢口老城區(qū)已經(jīng)進(jìn)入存量房時(shí)代,。”

　　二手房占比的提高，意味著市場(chǎng)化的交易價(jià)格更能反映市場(chǎng)真實(shí)的供求關(guān)系變化,?？傮w來(lái)看，武漢二手房?jī)r(jià)格的調(diào)整比新房來(lái)得更早,，10%-20%的降幅比較常見(jiàn),，買(mǎi)方的議價(jià)空間加大，自住剛需踴躍出手,，房地產(chǎn)市場(chǎng)正朝著進(jìn)一步回歸居住屬性的方向發(fā)展,。

　　市場(chǎng)人士分析認(rèn)為，過(guò)去十年,，相對(duì)于傳統(tǒng)的“老破小”的小區(qū),，品牌房企開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目房源，無(wú)論在建筑品質(zhì)還是物業(yè)服務(wù)等方面,，都不可同日而語(yǔ),，本輪二手房?jī)r(jià)格的進(jìn)一步回歸，市場(chǎng)上出現(xiàn)了不少性價(jià)比高的好房源,，從此角度講,，高性價(jià)比“撿漏”也并非完全是噱頭。另一方面,，二手房所見(jiàn)即所得,，現(xiàn)房交易，免卻了部分新房延期交付,、爛尾等風(fēng)險(xiǎn),，在市場(chǎng)上更吃香更搶手自然也就在情理之中。

　　武漢市二手房未來(lái)走勢(shì)如何,？李國(guó)政分析認(rèn)為,，目前武漢市二手房市場(chǎng)的爆發(fā)具有一定的偶然性和特殊性，短期內(nèi)的特征不具有長(zhǎng)期延續(xù)性,。一是因?yàn)槎址砍山换钴S還只是出現(xiàn)在部分區(qū)域，二是學(xué)區(qū)房等交易帶有季節(jié)性的因素,，后續(xù)是否繼續(xù)火熱,，還有待觀察。

　　“總體來(lái)說(shuō),，隨著‘房住不炒’深入人心,，購(gòu)房者的心態(tài)日趨成熟，多種合力催生二手房成交占比不斷提高,，甚至出現(xiàn)部分區(qū)域供大于求,，這對(duì)于成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，是不可逾越的發(fā)展階段，也是一種值得關(guān)注的變化,?！彼f(shuō)。