經(jīng)歷持續(xù)一年的低迷后,，樓市終于在今年一季度迎來“小陽春”,，3月份房價上漲城市數(shù)量達到近4年來的最高峰。不過,，5月17日剛剛發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，在一季度市場沖高后,，4月份70個城市新房、二手房價格環(huán)比上漲城市數(shù)量均較上月減少,，新房,、二手房價格環(huán)比漲幅雙雙收窄?！拔逡弧奔倨?，房地產(chǎn)銷售市場整體表現(xiàn)平淡，機構數(shù)據(jù)顯示,，代表城市成交規(guī)模較去年“五一”假期增長約25%,，其中多個城市受低基數(shù)影響,，同比增幅較大，但整體較2019年同期降幅仍超兩成,。

　　記者近期走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn),，今年以來樓市整體恢復形勢見好，購房者預期有所改善,，但基礎尚不牢固,。進入二季度，隨著前期積壓的購房需求基本釋放結(jié)束,，樓市進入常態(tài)化節(jié)奏期,。促進居住消費健康發(fā)展，仍需持續(xù)優(yōu)化相關調(diào)控政策,，各方合力增強置業(yè)信心,。

　　“小陽春”傳遞暖意

　　“二三月挺忙，現(xiàn)在又穩(wěn)定了,。這是因為著急購房的客戶已經(jīng)買完,，現(xiàn)在也有客戶，但需求不急迫,?！?月4日，記者來到北京西四環(huán)外某房屋中介門店,，門店經(jīng)理正在給數(shù)十名店員開會,，復盤“五一”假期工作情況。該經(jīng)理告訴記者,，“‘五一’假期,，看房的客戶比平時工作日多，但比平時周末少,。畢竟是春節(jié)后的首個小長假,，很多人都出去旅游了”。

　　對于近半年門店的簽單情況,，該經(jīng)理表示,，“從去年11月至去年年底，受新冠疫情影響擱置了一批購房需求,。到今年二三月份,，趕末班車入學的客戶需求集中釋放。每年都會有這種現(xiàn)象,，那個時段房源相對少,、客戶相對多，頂層、一層,、一居室等平時不太好賣的房子,，很多客戶也會選擇購買”。

　　北京樓市以二手房為主,，二手房屬于撮合成交,，交易受到多方因素影響，房價與市場均價接近,、買賣雙方意愿一致頗為重要,。即便市場行情見好，過高的定價依然會導致交易受阻,。正如該經(jīng)理所舉的例子,，之前北京西四環(huán)外、永定河路附近某小區(qū)有一套近120平方米的兩居室,，去年年底上線時掛牌價920萬元,，年初市場行情好時，業(yè)主想賣得更高,，后來市場回落業(yè)主降價不到位,，最終在等待半年后，于今年5月3日以880萬元價格成交,。

　　房地產(chǎn)市場在調(diào)整優(yōu)化疫情防控政策后迎來復蘇,，北京二手房市場恢復速度較快。北京鏈家研究院分析師冷會介紹,，“網(wǎng)簽數(shù)據(jù)稍顯滯后,，從鏈家相對實時的數(shù)據(jù)能看出，今年1月上半月市場就已恢復,，下半月受春節(jié)假期影響進程暫時中斷,。2月春節(jié)假期結(jié)束，前期因疫情和春節(jié)積壓的需求集中釋放,，市場熱度快速上升,，并從城市中心區(qū)傳導至昌平、順義,、大興等外圍區(qū)域。到3月份,，隨著需求陸續(xù)釋放,，交易節(jié)奏隨之放緩，整個3月和4月上半月市場都處于緩慢回落過程,，成交量逐周遞減,。到4月下半月，成交節(jié)奏基本回歸至常態(tài)時期水平”。

　　在價格方面,，一季度北京二手房成交均價較前期有小幅上漲,。究其原因，冷會認為,，“疫情防控措施調(diào)整優(yōu)化后,，中心城區(qū)成交占比提升引發(fā)結(jié)構性上漲；前期積壓需求集中入市,，導致局部地區(qū)供需失衡,。不過，到4月份隨著市場熱度和預期回歸,，部分區(qū)域價格已有回落跡象”,。

　　記者采訪了解到，今年以來全國樓市節(jié)奏和北京表現(xiàn)相似,?！叭ツ暌詠恚＝粯?、保民生,、保穩(wěn)定等各項政策舉措有力保障了購房人的合法權益，房企的合理性融資也得到改善,，帶來今年一季度市場全局性的修復,。”貝殼研究院市場分析師劉麗杰說,，“從全國樓市來看,，2月以后需求量釋放，成交量明顯恢復,。3月在2月高點上略微回調(diào),。整體看，一季度同比去年修復態(tài)勢明顯,?！?/p>

　　“確實感覺市場火爆了不少?！饼埡啥紶I銷負責人介紹,，“剛開始回暖的是剛需市場，以年輕客群居多,，2月中下旬改善類客戶密集入場,，2月4個項目的疊墅產(chǎn)品加起來賣了40套，超過去年四季度銷售總數(shù),?！?/p>

　　“當前買房人更看重房屋品質(zhì),、戶型設計、開發(fā)商實力和項目區(qū)位,?！饼埡本┠稠椖控撠熑苏f，“‘五一’假期北京市場熱度不減,，日均接待客戶逾百組,，較4月日均到訪增長40%以上，期間成交金額超1.5億元,?！?/p>

　　“年后市場回暖修復，感知比較明顯,?！比f科杭州營銷負責人表示，“我們在杭州余杭區(qū)的項目在二三月份連續(xù)加推,，改善類項目銷售增長更明顯,，3月以來的改善類項目兩次開盤中簽率均在20%以下，開盤即售罄,?！贝送猓B興市場今年以來去化也不錯,，“五一”期間,，萬科在紹興的兩個在售項目認購轉(zhuǎn)化同比上漲20%至30%。

　　劉麗杰認為,，成都,、西安、杭州,、長沙,、合肥等省會城市市場修復較強，是受益于經(jīng)濟,、產(chǎn)業(yè),、人口等基本面較好，住房需求相對充足,，住房政策優(yōu)化等原因,。“更具意義的是,，一季度哈爾濱,、長春、沈陽等東北區(qū)域城市,，太原、蘭州等中西部省會城市，以及多數(shù)三四線城市的二手房市場量價均有不同程度的修復,。不過,，相較強二線城市，非熱點城市及三四線城市修復力度相對較弱,?！?/p>

　　從數(shù)據(jù)來看，上海易居房地產(chǎn)研究院報告顯示,，今年1月至3月,，31個省份中有19個商品房銷售面積同比增速為正，有12個省份增速為負,。其中天津增速最高,，為85%；安徽增速最低,，為-23%,。在13個經(jīng)濟大省份里，北京,、河北和廣東表現(xiàn)最好,，同比增速分別為14%、10%和10%,。值得注意的是,，天津在去年全年該指標為-32%，當前該指標明顯轉(zhuǎn)正,。這說明在購房政策刺激下,，市場依然有復蘇動力。

　　銷售價格方面也普遍走出下跌空間,。報告顯示,，2023年1月至3月，全國31個省份中有27個省份商品房銷售價格同比漲幅為正,，有4個省份漲幅為負,。其中四川漲幅最高，為13%,；西藏漲幅最低,，為-12%。13個經(jīng)濟大省份中,，有12個省份房價漲幅已回正,，而湖北微跌。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示,，一季度全國31個省份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出幾個重要特征：供給端復蘇節(jié)奏較慢,，而銷售端復蘇節(jié)奏較快,，后續(xù)應關注“供需缺口擴大”矛盾問題；市場復蘇過程中,，一些北方省份明顯崛起,，包括天津、河北等北方重點市場也有回暖可能,，市場信心進一步增強,，全國房地產(chǎn)市場均衡性也進一步增強。

　　“一季度市場修復,，一定程度上得益于前期積壓需求的集中釋放,。隨著這波需求逐步釋放，短期內(nèi)市場會自然調(diào)整,，預計二季度交易量較一季度回落,，價格將保持平穩(wěn)?！眲Ⅺ惤苷f,，“這也是市場向合理中樞修復過程中的正常震蕩。預計全年市場整體將呈現(xiàn)溫和修復態(tài)勢,?！?/p>

　　當前樓市回歸常態(tài)

　　進入二季度以來，百城房價走勢承壓,，核心一二線城市價格相對穩(wěn)健,，多個三四線城市房價延續(xù)跌勢。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士仍然認為,，樓市復蘇的大趨勢不會改變,，市場信心總體處于恢復狀態(tài)。

　　“相比二三月份的快速反彈,，4月樓市復蘇節(jié)奏有所放緩,，進一步驗證了今年市場復蘇會呈現(xiàn)波折性上揚格局。4月部分城市找房熱度環(huán)比出現(xiàn)小幅回落,，其中三四線城市找房熱度回落幅度相對明顯,，預計市場分化格局還將存在?！?8安居客研究院院長張波介紹,，4月一二線熱點城市的新增掛牌房源量環(huán)比減少，這在一定程度上體現(xiàn)出一季度市場二手房成交量上升明顯,，大量二手房源得到去化,。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，4月以來樓市回歸常態(tài),，既有長期因素,，也有短期因素,。長期來看，一季度較快市場節(jié)奏使得價格預期有所抬高,，但市場當前支付能力和接受程度依然維持穩(wěn)定,，因此對有所提升的市場價格還是以觀望態(tài)度為主,，進而導致節(jié)奏放緩,。短期來看，“五一”假期前,，許多人早早計劃出游行程,，對地產(chǎn)銷售必然有擠壓。此外還有天氣影響,，以北京為例,，4月經(jīng)歷了數(shù)次強沙塵天氣，對客戶看房造成一定影響,。

　　“到四五月份,，北京樓市轉(zhuǎn)入常態(tài)化時期水平。從4月開始,，購房者在心態(tài)上多了觀望成分,。據(jù)我們分析，目前的購房群體中,，七成屬于置換群體,，包括改善置換、入學置換,、養(yǎng)老置換等,。”冷會說,。

　　在北京工作的安先生就屬于持幣觀望群體,。他告訴記者，自己在世紀城的房子裝修已略顯老舊,，去年本想“賣一買一”置換一個更大的房子,，后因疫情影響擱置?！敖衲晗敕ㄗ兞?，孩子已經(jīng)上高中，為日后考慮,，還是先買套小的留給孩子用,，舊房不賣了?！卑蚕壬J為房價特別是新房價格有下降的可能,，自己的購房意愿又不急迫,，可以多觀望。

　　“孩子今年上學,，這兩天正是報名期,。”同樣有換房需求的馬女士這樣打算,，“等報名成功后我就把老房子賣掉,，買個舒適度高的房子”。

　　不少人認為,，相較于二三月份,，四五月份其實是回歸到了正常、平穩(wěn)的節(jié)奏,，買賣雙方都更有時間靜下心做選擇,，價格也有博弈空間。

　　北京本地人高女士,，因為父母有房子,，對住房的關注點更多放在了居住體驗上?！拔矣X得房子首先是要自己住著舒服,，其次周邊配套要好，生活圈要方便,。我并不重視區(qū)位,、升值空間等因素?！?/p>

　　國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示,，從新房看，4月,，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%,，漲幅比上月略擴0.1個百分點，其中,，北京,、上海、廣州和深圳環(huán)比分別上漲0.6%,、0.4%,、0.2%和0.3%；二三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.4%和0.2%,，漲幅比上月分別回落0.2個和0.1個百分點,。從二手房看，環(huán)比整體漲幅回落更為明顯。4月份,，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%,，漲幅比上月回落0.3個百分點，其中,，北京,、廣州和深圳環(huán)比分別上漲0.1%、0.3%和0.5%,，上海由上月上漲0.7%轉(zhuǎn)為下降0.2%,；二三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比均由上月上漲轉(zhuǎn)為持平。

　　從城市角度看,，上海易居房地產(chǎn)研究院一項對4月全國50個重點城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增速排序的結(jié)果顯示,，全國僅有6個城市成交行情沒有下滑，即西安,、北京、東營,、成都,、合肥和深圳?！?月偏強勢的城市,，普遍為基本面不錯的大城市。從下降的城市來看,，徐州,、麗水、南寧3個城市降速超50%,，市場調(diào)整程度較大,。”嚴躍進這樣解讀,。

　　1月至4月,，全國50城新房成交面積同比增速排序結(jié)果顯示，長春,、杭州,、南寧、惠州,、淄博,、濟南、德陽,、肇慶,、東營和東莞排進前十名，同比增速均接近或超過50%,。嚴躍進表示,，“此類城市中,，部分屬于購房政策明顯寬松的城市，部分屬于壓抑需求持續(xù)釋放的城市”,。

　　值得關注的是,，10強城市中，山東有3個城市入圍,，即淄博,、濟南和東營。這并非偶然,，3年疫情期間,，江蘇、浙江等沿海省份有一波交易高峰,，但山東不明顯,，潛在購房需求在今年才明顯釋放。濟南市場的一波持續(xù)行情帶動了周邊地級市樓市復蘇,。

　　“‘淄博燒烤’火出圈雖然和山東樓市復蘇的直接關系不強,，但提升了城市形象和置業(yè)優(yōu)勢，對后續(xù)山東各城市的樓市復蘇或?qū)黹g接正面影響,?！眹儡S進說。

　　因城施策疊加顯效

　　縱觀去年全年,，在多重超預期因素影響下,，交易數(shù)據(jù)出現(xiàn)明顯拐點?！?022年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出市場銷售回落,、多家民企債務違約、土地市場流標持續(xù)等特點,?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說。

　　面對市場震蕩,，一系列樓市調(diào)控政策陸續(xù)出臺,，促進房地產(chǎn)市場修復。去年3月以來,，樓市調(diào)控政策密集發(fā)布,，各地因城施策，從優(yōu)化限購政策,、降低首付比例和房貸利率,、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼、降低交易稅費,、推進“帶押過戶”等各方面發(fā)力,。據(jù)中指研究院監(jiān)測，2022年有超300個省市（縣）出臺政策超千條,，政策優(yōu)化頻次達到近年峰值,。

　　2022年3月，鄭州成為第一個取消“認房又認貸”的城市,，明確“對擁有一套住房并已結(jié)清相應購房貸款的家庭,，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執(zhí)行首套房貸款政策”,。此后,，蘇州、南京,、青島,、天津等重點城市均優(yōu)化“認房又認貸”?！班嵵萑∠J房認貸的舉措對國內(nèi)其他重點城市有示范意義,，實質(zhì)性降低了購房成本，釋放改善換房需求,，促進市場修復?！眲Ⅺ惤苷f,。

　　2022年5月，長沙成為第一個提出“以租換購”的城市,，將存量房盤活供作租賃住房,，盤活供作租賃住房后不納入家庭住房套數(shù)計算，在履約期內(nèi)可交易,。此后,，成都、重慶,、西安等地也有“以租換購”政策出臺,。

　　“‘以租換購’政策的創(chuàng)新之處在于，打通了新房,、二手房和租房市場通道,，為其他城市提供了新的政策調(diào)整樣本?！眲Ⅺ惤鼙硎?，存量房源作為租賃住房，一方面切實增加租賃房源供給；另一方面10年及以上的鎖定期限,，為市場提供了一批長期穩(wěn)定租賃房源,，有效緩解當下租賃市場“不穩(wěn)定”的痛點。

　　去年以來,，佛山,、東莞、廊坊等核心城市周邊城市全面取消限購,。杭州,、南京、武漢等二線城市放松多孩家庭購房政策,，多孩家庭可新購一套房,，同時降低二套房首付比例。

　　今年以來,，我國經(jīng)濟呈現(xiàn)恢復向好態(tài)勢,，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性尤為重要，“穩(wěn)支柱”“促需求”“防風險”成為2023年房地產(chǎn)行業(yè)的政策主題,。一季度,，中央和相關監(jiān)管部門多次強調(diào)，要堅持房子是用來住的,、不是用來炒的定位,，因城施策，支持剛性和改善性住房需求,。據(jù)中指研究院監(jiān)測,，一季度全國有超百個省市（縣）出臺政策超180條，各地政策多聚焦在提高公積金貸款額度,、發(fā)放購房補貼等內(nèi)容,，部分城市政策涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例及房貸利率,、優(yōu)化預售資金監(jiān)管等方面,。

　　4月28日，中共中央政治局召開會議,，分析研究當前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作,。“結(jié)合會議釋放的相關信號,，防范房地產(chǎn)風險仍是重點,，在當前的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)政策環(huán)境整體仍處于寬松狀態(tài),?！敝兄秆芯吭菏袌鲅芯靠偙O(jiān)陳文靜表示,，“整體來看，今年以來房地產(chǎn)市場運行的好轉(zhuǎn)更多為恢復性好轉(zhuǎn),，市場內(nèi)生動力仍偏弱,。短期來看，穩(wěn)定購房者置業(yè)信心和預期仍是促進房地產(chǎn)市場恢復的關鍵,?！?/p>

　　陳文靜認為，二季度,，前期已出臺的保交樓,、加大“三支箭”支持房企融資等政策有望繼續(xù)落實到位。各地樓市政策或繼續(xù)優(yōu)化,，如重點一二線城市庫存較高的郊區(qū),，或按照一區(qū)一策原則，優(yōu)化限購條件和認房認貸政策,；結(jié)合生育政策,，對二孩以上家庭的限購套數(shù)、首付比例,、房貸利率等給予支持,；降低房屋交易稅費等。

　　“隨著經(jīng)濟恢復和城市發(fā)展,，核心一二線城市將繼續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟,、人口、產(chǎn)業(yè)等基本面優(yōu)勢,，房地產(chǎn)市場具有較大發(fā)展空間,。經(jīng)濟發(fā)展較弱、人口流出城市,，預計市場將基本修復到疫情前的平穩(wěn)狀態(tài)?！眲Ⅺ惤苷f,。 （作者：記者 李 方 來源：經(jīng)濟日報）