21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者吳抒穎 廣州報(bào)道 新晉房企一哥保利發(fā)展再度向行業(yè)發(fā)出信號(hào)。

2024年4月23日,，保利發(fā)展發(fā)布2023年年報(bào),。年報(bào)顯示，2023年,，保利發(fā)展?fàn)I業(yè)收入3468億元,，同比上漲23.42%；歸母凈利潤(rùn)120.67億元,，同比下降34.13%,。這已是保利發(fā)展連續(xù)三年歸母凈利潤(rùn)錄得下滑，而這一次下滑的幅度更陡峭,，已經(jīng)跌回至2015年的水平,。

為了回饋投資者，保利發(fā)展在利潤(rùn)跌勢(shì)未能扭轉(zhuǎn)之時(shí),，逆勢(shì)提高了分紅比例,。2023年，保利發(fā)展擬向全體股東每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利4.10元,，以此計(jì)算合計(jì)擬派發(fā)現(xiàn)金紅利48.65億元,，占當(dāng)年歸母凈利潤(rùn)的比例為40.31%。

保利發(fā)展還表示,，其原則上每年進(jìn)行一次現(xiàn)金分紅,，且2023年度至2025年度現(xiàn)金分紅占當(dāng)年歸母凈利潤(rùn)的比例均不低于40%。

如今在其他房企不分紅或者少分紅以儲(chǔ)備現(xiàn)金“過(guò)冬”的當(dāng)下,，保利發(fā)展的“大手筆”顯得十分難得,。即便如此，市場(chǎng)對(duì)它的發(fā)展?jié)摿θ匀淮嬖跔?zhēng)論:一面是,，作為央企陣營(yíng)中規(guī)模最大的房企，其資金成本以及融資渠道使之穿越周期并無(wú)疑問(wèn)；另一面則是,，前今年保利發(fā)展的布局也有所下沉且大肆擴(kuò)張,，這或許會(huì)帶來(lái)去化以及存貨等壓力。

圓夢(mèng)一哥的保利發(fā)展,，也需要摸索適應(yīng)新行業(yè)環(huán)境的生存之道,。

規(guī)模進(jìn)，利潤(rùn)退

2023年,，保利發(fā)展錄得了多個(gè)“第一”,。

去年，保利發(fā)展全年實(shí)現(xiàn)銷售簽約面積2386萬(wàn)平方米,，銷售簽約金額4222億元,，市場(chǎng)占有率為3.6%，連續(xù)8年提升,。去年,，保利發(fā)展是行業(yè)唯一破4000億元的房企，如愿拿下了“規(guī)模第一”之位,。

整體來(lái)看,，保利發(fā)展在規(guī)模上的擴(kuò)張，還是來(lái)自于不斷地加碼投資,。去年,，保利發(fā)展保持了穩(wěn)定的投資強(qiáng)度，去年全年,，保利發(fā)展新增房地產(chǎn)項(xiàng)目103個(gè),，權(quán)益拿地金額約1359億元，成為三家權(quán)益拿地金額超過(guò)1000億元的房企之一,。

為了形成規(guī)模,，保利發(fā)展所布局的城市明顯更下沉，這與其他央企同行有別,。根據(jù)公告,，去年保利發(fā)展主要的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)來(lái)自于確定性強(qiáng)的核心38城，這38座城市銷售貢獻(xiàn)近9成,，同比提升2個(gè)百分點(diǎn),。其中，珠三角,、長(zhǎng)三角銷售貢獻(xiàn)分別超1100億元和1400億元,、廣佛合計(jì)超800億元、上海超500億元,。

非常明顯的對(duì)比來(lái)自于中海地產(chǎn)和招商蛇口,，這兩家央企所布局的主要核心城市和拿地策略，都比保利發(fā)展要更聚焦一些。

去年,，中海地產(chǎn)的權(quán)益投資金額也有1226.6億元,，但是中海地產(chǎn)的主要土地儲(chǔ)備增長(zhǎng)來(lái)自于北上廣深等核心城市，包括125.32億元斬獲深圳灣超級(jí)總部基地地塊,、127.9億元拿下廣州海珠區(qū)地塊,，以及240.16億元拿下上海徐匯區(qū)綜合用地。招商蛇口則是布局“強(qiáng)心30城”和核心“6+10城”,，兩者的投資金額占比分別達(dá)99%和88%,，今年還將進(jìn)一步聚焦。

一位長(zhǎng)期關(guān)注地產(chǎn)央企的地產(chǎn)分析師告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,，“頭部央企的拿地策略特征都很明顯,，中海要保利潤(rùn)，傾向于一線城市的絕版地,，保利為了拼規(guī)模對(duì)利潤(rùn)的考核沒(méi)那么嚴(yán)格,。”

在大肆擴(kuò)張之后,，保利發(fā)展的利潤(rùn)率也跌至低點(diǎn),。去年，保利發(fā)展結(jié)轉(zhuǎn)毛利率16.02%,，同比下降5.99個(gè)百分點(diǎn),。保利發(fā)展解釋稱，這主要因低利潤(rùn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)占比提升,，符合行業(yè)趨勢(shì),。

與此同時(shí)，保利發(fā)展也進(jìn)行了計(jì)提減值,，這也對(duì)利潤(rùn)帶來(lái)了影響,。在年報(bào)中，保利發(fā)展表示,，出于謹(jǐn)慎性原則,，對(duì)存貨和長(zhǎng)期股權(quán)投資計(jì)提減值合計(jì)約50億元。兩相疊加,，保利發(fā)展的利潤(rùn)表現(xiàn)有明顯下滑,，去年保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)178.99億元，同比下降33.68%,；歸母凈利潤(rùn)120.67億元,，同比下降34.13%。

護(hù)城河的邊界

保利發(fā)展是央企開(kāi)發(fā)商之中,，少有的沒(méi)有利用資金優(yōu)勢(shì)進(jìn)行大規(guī)模多元化布局的一家,，因此受到市場(chǎng)的影響也會(huì)更為明顯,。在華潤(rùn)置地憑借商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)登頂利潤(rùn)和市值王座、中海地產(chǎn)憑借管理紅利收放自如之時(shí),，保利發(fā)展的護(hù)城河顯得沒(méi)那么寬廣,。

應(yīng)對(duì)行業(yè)的新發(fā)展形勢(shì),，保利發(fā)展的答案是,，牢牢樹(shù)立以客戶為中心的經(jīng)營(yíng)思想，以打造“五好”生活為目標(biāo),，通過(guò)三大業(yè)務(wù)保障體系,、四大管理支撐體系和四大業(yè)務(wù)發(fā)展體系，構(gòu)建公司體系化建設(shè)的頂層架構(gòu)和建設(shè)藍(lán)圖,，持續(xù)提升組織能力建設(shè),，增強(qiáng)公司核心競(jìng)爭(zhēng)力。

保利發(fā)展表示,，將在體系化建設(shè)推動(dòng)下,，公司通過(guò)各專業(yè)線交圈協(xié)同，系統(tǒng)性推進(jìn)提質(zhì)增效,。報(bào)告期內(nèi),，公司持續(xù)深化投資定位一體化、產(chǎn)品和品牌服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化,，開(kāi)發(fā)效率進(jìn)一步提升,，41個(gè)新拓展項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)當(dāng)年開(kāi)工，平均首開(kāi)時(shí)長(zhǎng)為5.2個(gè)月,，首開(kāi)效率提高3.7個(gè)月,。

以此來(lái)看，保利發(fā)展講的還是“開(kāi)發(fā)”的故事,。但是,，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)近年來(lái)不可能重回峰值，保利發(fā)展的新增長(zhǎng)曲線仍待明晰,，這些都成為保利發(fā)展行進(jìn)路上的不確定性,。

可見(jiàn)的事實(shí)是，近期,，保利發(fā)展股價(jià)不斷滑落,，截至4月23日，其市值為962.46億元,，跌破千億,。

在當(dāng)前市場(chǎng)背景下，保利發(fā)展未來(lái)行進(jìn)的路徑,，或?qū)氐撞煌?。保利發(fā)展能否穩(wěn)健穿越新周期,，這是留給市場(chǎng)的未知數(shù)。開(kāi)發(fā)的故事已不再有心意,，保利發(fā)展還需找到自己的立足之地,。