21世紀經(jīng)濟報道記者吳抒穎 廣州報道 新晉房企一哥保利發(fā)展再度向行業(yè)發(fā)出信號,。

2024年4月23日，保利發(fā)展發(fā)布2023年年報,。年報顯示,，2023年，保利發(fā)展營業(yè)收入3468億元,，同比上漲23.42%；歸母凈利潤120.67億元,，同比下降34.13%,。這已是保利發(fā)展連續(xù)三年歸母凈利潤錄得下滑，而這一次下滑的幅度更陡峭,，已經(jīng)跌回至2015年的水平,。

為了回饋投資者，保利發(fā)展在利潤跌勢未能扭轉(zhuǎn)之時,，逆勢提高了分紅比例,。2023年，保利發(fā)展擬向全體股東每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利4.10元,，以此計算合計擬派發(fā)現(xiàn)金紅利48.65億元,，占當年歸母凈利潤的比例為40.31%。

保利發(fā)展還表示,，其原則上每年進行一次現(xiàn)金分紅,，且2023年度至2025年度現(xiàn)金分紅占當年歸母凈利潤的比例均不低于40%。

如今在其他房企不分紅或者少分紅以儲備現(xiàn)金“過冬”的當下，保利發(fā)展的“大手筆”顯得十分難得,。即便如此,，市場對它的發(fā)展?jié)摿θ匀淮嬖跔幷?一面是，作為央企陣營中規(guī)模最大的房企,，其資金成本以及融資渠道使之穿越周期并無疑問,；另一面則是，前今年保利發(fā)展的布局也有所下沉且大肆擴張,，這或許會帶來去化以及存貨等壓力,。

圓夢一哥的保利發(fā)展，也需要摸索適應新行業(yè)環(huán)境的生存之道,。

規(guī)模進,，利潤退

2023年，保利發(fā)展錄得了多個“第一”,。

去年,，保利發(fā)展全年實現(xiàn)銷售簽約面積2386萬平方米，銷售簽約金額4222億元,，市場占有率為3.6%,，連續(xù)8年提升。去年,，保利發(fā)展是行業(yè)唯一破4000億元的房企,，如愿拿下了“規(guī)模第一”之位。

整體來看,，保利發(fā)展在規(guī)模上的擴張,，還是來自于不斷地加碼投資。去年,，保利發(fā)展保持了穩(wěn)定的投資強度,，去年全年，保利發(fā)展新增房地產(chǎn)項目103個,，權益拿地金額約1359億元,，成為三家權益拿地金額超過1000億元的房企之一。

為了形成規(guī)模,，保利發(fā)展所布局的城市明顯更下沉,，這與其他央企同行有別。根據(jù)公告,，去年保利發(fā)展主要的業(yè)績貢獻來自于確定性強的核心38城,，這38座城市銷售貢獻近9成，同比提升2個百分點,。其中,，珠三角,、長三角銷售貢獻分別超1100億元和1400億元、廣佛合計超800億元,、上海超500億元,。

非常明顯的對比來自于中海地產(chǎn)和招商蛇口，這兩家央企所布局的主要核心城市和拿地策略,，都比保利發(fā)展要更聚焦一些,。

去年，中海地產(chǎn)的權益投資金額也有1226.6億元,，但是中海地產(chǎn)的主要土地儲備增長來自于北上廣深等核心城市,，包括125.32億元斬獲深圳灣超級總部基地地塊、127.9億元拿下廣州海珠區(qū)地塊,，以及240.16億元拿下上海徐匯區(qū)綜合用地,。招商蛇口則是布局“強心30城”和核心“6+10城”，兩者的投資金額占比分別達99%和88%,，今年還將進一步聚焦,。

一位長期關注地產(chǎn)央企的地產(chǎn)分析師告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，“頭部央企的拿地策略特征都很明顯,，中海要保利潤,，傾向于一線城市的絕版地，保利為了拼規(guī)模對利潤的考核沒那么嚴格,?！?/p>

在大肆擴張之后，保利發(fā)展的利潤率也跌至低點,。去年,，保利發(fā)展結(jié)轉(zhuǎn)毛利率16.02%，同比下降5.99個百分點,。保利發(fā)展解釋稱,，這主要因低利潤項目結(jié)轉(zhuǎn)占比提升，符合行業(yè)趨勢,。

與此同時，保利發(fā)展也進行了計提減值,，這也對利潤帶來了影響,。在年報中，保利發(fā)展表示,，出于謹慎性原則,，對存貨和長期股權投資計提減值合計約50億元。兩相疊加,，保利發(fā)展的利潤表現(xiàn)有明顯下滑,，去年保利發(fā)展實現(xiàn)凈利潤178.99億元,，同比下降33.68%；歸母凈利潤120.67億元,，同比下降34.13%,。

護城河的邊界

保利發(fā)展是央企開發(fā)商之中，少有的沒有利用資金優(yōu)勢進行大規(guī)模多元化布局的一家,，因此受到市場的影響也會更為明顯,。在華潤置地憑借商業(yè)不動產(chǎn)登頂利潤和市值王座、中海地產(chǎn)憑借管理紅利收放自如之時,，保利發(fā)展的護城河顯得沒那么寬廣,。

應對行業(yè)的新發(fā)展形勢，保利發(fā)展的答案是,，牢牢樹立以客戶為中心的經(jīng)營思想,，以打造“五好”生活為目標，通過三大業(yè)務保障體系,、四大管理支撐體系和四大業(yè)務發(fā)展體系,，構建公司體系化建設的頂層架構和建設藍圖，持續(xù)提升組織能力建設,，增強公司核心競爭力,。

保利發(fā)展表示，將在體系化建設推動下,，公司通過各專業(yè)線交圈協(xié)同,，系統(tǒng)性推進提質(zhì)增效。報告期內(nèi),，公司持續(xù)深化投資定位一體化,、產(chǎn)品和品牌服務標準化，開發(fā)效率進一步提升,，41個新拓展項目實現(xiàn)當年開工,，平均首開時長為5.2個月，首開效率提高3.7個月,。

以此來看,，保利發(fā)展講的還是“開發(fā)”的故事。但是,，開發(fā)業(yè)務近年來不可能重回峰值,，保利發(fā)展的新增長曲線仍待明晰，這些都成為保利發(fā)展行進路上的不確定性,。

可見的事實是,，近期，保利發(fā)展股價不斷滑落,，截至4月23日,，其市值為962.46億元,，跌破千億。

在當前市場背景下,，保利發(fā)展未來行進的路徑,，或?qū)氐撞煌１＠l(fā)展能否穩(wěn)健穿越新周期,，這是留給市場的未知數(shù),。開發(fā)的故事已不再有心意，保利發(fā)展還需找到自己的立足之地,。