豪氣分紅之下,,保利發(fā)展不斷踩剎車
21世紀經(jīng)濟報道記者吳抒穎 廣州報道 新晉房企一哥保利發(fā)展再度向行業(yè)發(fā)出信號,。
2024年4月23日,保利發(fā)展發(fā)布2023年年報,。年報顯示,,2023年,保利發(fā)展營業(yè)收入3468億元,,同比上漲23.42%;歸母凈利潤120.67億元,,同比下降34.13%,。這已是保利發(fā)展連續(xù)三年歸母凈利潤錄得下滑,而這一次下滑的幅度更陡峭,,已經(jīng)跌回至2015年的水平,。
為了回饋投資者,保利發(fā)展在利潤跌勢未能扭轉(zhuǎn)之時,,逆勢提高了分紅比例,。2023年,保利發(fā)展擬向全體股東每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利4.10元,,以此計算合計擬派發(fā)現(xiàn)金紅利48.65億元,,占當年歸母凈利潤的比例為40.31%。
保利發(fā)展還表示,,其原則上每年進行一次現(xiàn)金分紅,,且2023年度至2025年度現(xiàn)金分紅占當年歸母凈利潤的比例均不低于40%。
如今在其他房企不分紅或者少分紅以儲備現(xiàn)金“過冬”的當下,保利發(fā)展的“大手筆”顯得十分難得,。即便如此,,市場對它的發(fā)展?jié)摿θ匀淮嬖跔幷?一面是,作為央企陣營中規(guī)模最大的房企,,其資金成本以及融資渠道使之穿越周期并無疑問,;另一面則是,前今年保利發(fā)展的布局也有所下沉且大肆擴張,,這或許會帶來去化以及存貨等壓力,。
圓夢一哥的保利發(fā)展,也需要摸索適應新行業(yè)環(huán)境的生存之道,。
規(guī)模進,,利潤退
2023年,保利發(fā)展錄得了多個“第一”,。
去年,,保利發(fā)展全年實現(xiàn)銷售簽約面積2386萬平方米,銷售簽約金額4222億元,,市場占有率為3.6%,,連續(xù)8年提升。去年,,保利發(fā)展是行業(yè)唯一破4000億元的房企,,如愿拿下了“規(guī)模第一”之位。
整體來看,,保利發(fā)展在規(guī)模上的擴張,,還是來自于不斷地加碼投資。去年,,保利發(fā)展保持了穩(wěn)定的投資強度,,去年全年,保利發(fā)展新增房地產(chǎn)項目103個,,權益拿地金額約1359億元,,成為三家權益拿地金額超過1000億元的房企之一。
為了形成規(guī)模,,保利發(fā)展所布局的城市明顯更下沉,,這與其他央企同行有別。根據(jù)公告,,去年保利發(fā)展主要的業(yè)績貢獻來自于確定性強的核心38城,,這38座城市銷售貢獻近9成,同比提升2個百分點,。其中,,珠三角,、長三角銷售貢獻分別超1100億元和1400億元、廣佛合計超800億元,、上海超500億元,。
非常明顯的對比來自于中海地產(chǎn)和招商蛇口,這兩家央企所布局的主要核心城市和拿地策略,,都比保利發(fā)展要更聚焦一些,。
去年,中海地產(chǎn)的權益投資金額也有1226.6億元,,但是中海地產(chǎn)的主要土地儲備增長來自于北上廣深等核心城市,,包括125.32億元斬獲深圳灣超級總部基地地塊、127.9億元拿下廣州海珠區(qū)地塊,,以及240.16億元拿下上海徐匯區(qū)綜合用地,。招商蛇口則是布局“強心30城”和核心“6+10城”,兩者的投資金額占比分別達99%和88%,,今年還將進一步聚焦,。
一位長期關注地產(chǎn)央企的地產(chǎn)分析師告訴21世紀經(jīng)濟報道記者,“頭部央企的拿地策略特征都很明顯,,中海要保利潤,,傾向于一線城市的絕版地,保利為了拼規(guī)模對利潤的考核沒那么嚴格,?!?/p>
在大肆擴張之后,保利發(fā)展的利潤率也跌至低點,。去年,,保利發(fā)展結(jié)轉(zhuǎn)毛利率16.02%,同比下降5.99個百分點,。保利發(fā)展解釋稱,,這主要因低利潤項目結(jié)轉(zhuǎn)占比提升,符合行業(yè)趨勢,。
與此同時,保利發(fā)展也進行了計提減值,,這也對利潤帶來了影響,。在年報中,保利發(fā)展表示,,出于謹慎性原則,,對存貨和長期股權投資計提減值合計約50億元。兩相疊加,,保利發(fā)展的利潤表現(xiàn)有明顯下滑,,去年保利發(fā)展實現(xiàn)凈利潤178.99億元,,同比下降33.68%;歸母凈利潤120.67億元,,同比下降34.13%,。
護城河的邊界
保利發(fā)展是央企開發(fā)商之中,少有的沒有利用資金優(yōu)勢進行大規(guī)模多元化布局的一家,,因此受到市場的影響也會更為明顯,。在華潤置地憑借商業(yè)不動產(chǎn)登頂利潤和市值王座、中海地產(chǎn)憑借管理紅利收放自如之時,,保利發(fā)展的護城河顯得沒那么寬廣,。
應對行業(yè)的新發(fā)展形勢,保利發(fā)展的答案是,,牢牢樹立以客戶為中心的經(jīng)營思想,,以打造“五好”生活為目標,通過三大業(yè)務保障體系,、四大管理支撐體系和四大業(yè)務發(fā)展體系,,構建公司體系化建設的頂層架構和建設藍圖,持續(xù)提升組織能力建設,,增強公司核心競爭力,。
保利發(fā)展表示,將在體系化建設推動下,,公司通過各專業(yè)線交圈協(xié)同,,系統(tǒng)性推進提質(zhì)增效。報告期內(nèi),,公司持續(xù)深化投資定位一體化,、產(chǎn)品和品牌服務標準化,開發(fā)效率進一步提升,,41個新拓展項目實現(xiàn)當年開工,,平均首開時長為5.2個月,首開效率提高3.7個月,。
以此來看,,保利發(fā)展講的還是“開發(fā)”的故事。但是,,開發(fā)業(yè)務近年來不可能重回峰值,,保利發(fā)展的新增長曲線仍待明晰,這些都成為保利發(fā)展行進路上的不確定性,。
可見的事實是,,近期,保利發(fā)展股價不斷滑落,,截至4月23日,,其市值為962.46億元,,跌破千億。
在當前市場背景下,,保利發(fā)展未來行進的路徑,,或?qū)氐撞煌1@l(fā)展能否穩(wěn)健穿越新周期,,這是留給市場的未知數(shù),。開發(fā)的故事已不再有心意,保利發(fā)展還需找到自己的立足之地,。
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