買房不用掏首付,,還能“倒拿”50萬?
【民生調(diào)查局】
編者按:
這里是民生調(diào)查局,,見人所未見,,調(diào)查民生之變。關(guān)注你想關(guān)注的,、你沒關(guān)注的,,調(diào)查你想看的、未看到的,。
中新網(wǎng)5月27日電(中新財經(jīng)記者 左宇坤)繼“低首付”和“零首付”之后,,樓市竟然還誕生了更離譜的“負首付”?
近期,,有多個熱點城市的房產(chǎn)中介聲稱,,買房可以做到“負首付”。貸款買房的購房人不僅無需支付首付款,還可以從銀行另貸到一筆錢作為裝修款,。這樣的“好事兒”靠譜嗎,?
“負首付”從何而來?
最近,,一則房產(chǎn)中介的朋友圈截圖廣為流傳,。一位重慶市巴南區(qū)的房產(chǎn)中介宣稱,一套83萬元的精裝房,,“客戶首付4萬元,,放款后返現(xiàn)5萬元(相當于客戶買房后倒拿1萬)”。
如果說這種“負首付”依靠的是返現(xiàn)退款,,那么還有一類更常見的“負首付”則是依靠拉高銀行的貸款實現(xiàn),。
這樣的營銷話術(shù)還出現(xiàn)在深圳市羅湖區(qū)等地。有房產(chǎn)中介在社交平臺上介紹稱,,一套評估價是570萬元的房子,,業(yè)主低價賣520萬元??蛻艨上蜚y行貸570萬元全款買這套房子,,還剩下50萬元裝修。
可以看到,,這種所謂的“負首付”是指虛構(gòu)購房合同,,將合同價格做高,這樣從銀行貸出的額度增高,,相當于變相減少了首付,。
比如,假設(shè)一套100萬的房子原先首付為20萬,、貸款為80萬?,F(xiàn)在將購房合同價做高到130萬,則首付為26萬,、貸款為104萬,。據(jù)此購房者“騙取”的貸款額為104萬減去80萬,即24萬,。拿這20萬去繳納20萬首付,,還多出了4萬元。
如此看來,,“負首付”與零首付,、低首付、首付貸等有相似之處,,都是“瞞天過?!钡幕ㄊ綘I銷,。但易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進強調(diào),“負首付”與其他幾項仍有差異,,零首付等主要通過房企墊資,、尋找首付貸、首付分期實現(xiàn),,“負首付”則是典型的騙貸行為,。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉進一步表示,這種做法業(yè)內(nèi)俗稱為“高評高貸”,,指的就是銀行評估價格比真實交易價格高,,從而貸更多的款變相降低首付?!案咴u”就是高評估值,,“高貸”就是高貸款額,,里面涉及“陰陽合同”,、賣家配合控款等,其漏洞在于銀行評估價有浮動空間,,只要賣方同意即可,。本質(zhì)上,則是赤裸裸的違法,。
“負首付”真能做到,?
中新財經(jīng)記者以購房者的身份電話咨詢了深圳市某銀行的個貸部門,工作人員表示,,自己看到了這則新聞,,但行里早有明確規(guī)定,購房者需要嚴格以自有資金,,通過正規(guī)渠道繳納首付款,,其他所有的噱頭都有法律風(fēng)險,是明確禁止的,,提醒購房者保護好自身財產(chǎn)安全,。
“銀行肯定不會說能貸出來的,因為‘高評高貸’本質(zhì)上就是買方和開發(fā)商或者原房主聯(lián)起手來‘騙’銀行的貸款嘛,?!睆V州一房產(chǎn)中介王勇(化名)對記者表示。
王勇表示,,之前見過挺多這樣做的,,明面上肯定是違規(guī)的,但是實際操作下來確實解決過一些首付不夠,、月供穩(wěn)定群體的首付問題,?!疤貏e是在今年3月前后,當時房貸利率降下來了,,有人沒足夠的存款但想趁機快點‘上車’,,就這么操作過?!?/p>
來自成都的齊女士在去年著急出手一套房產(chǎn)進行置換,,聯(lián)系到的一位買家便提出想做高評高貸?!爱敃r他說,,我們的中介做不了這個,他去外面找評估公司和銀行,,最后做到的價格差不多是我賣價的140%,,我算了算首付也就幾萬塊錢,和‘零首付’沒什么區(qū)別了,?!?/p>
齊女士思考后還是拒絕了這位買家?!拔矣X得我作為賣方太吃虧了,,風(fēng)險全都在我這邊。如果我低首付過戶給他,,他貸不下來款又沒錢還我,,我豈不是錢沒收到,房子也給他了,?”
王勇提到,,之前一般是在買賣二手房時會有這樣的操作,現(xiàn)在有些新房的開發(fā)商也用起了這個手法,?!靶路坎僮鞣炊唵危驗椴淮嬖诘谌皆u估的問題了,,全靠開發(fā)商自己操作,。相當于開發(fā)商把錢借給買方走個流水,等貸款下來再把錢還回去,?!?/p>
“賣家自然是風(fēng)險很高,除了可能被‘空手套白狼’,,這件事本身就違法,,賣家如果明知道對方要做還配合,被查到的話也都要負責(zé),?!蓖跤抡f,,所以業(yè)內(nèi)雖然有這種操作方式,但賣家能不能配合很難說,,配合的賣家大部分都是非常著急出手,,或者房子存在一些問題的。
“對于買家來說,,這就屬于無限加杠桿,。雖然利率可能是低的,但貸的錢多了,,利息肯定也會多,,而且房價高了,要交的契稅,、中介費等也會相應(yīng)走高,,最后長期來看能不能回本還要好好算一算?!蓖跤绿岬?,買家也有可能被賣家和中介聯(lián)手“擺一道”,比如賣家如果堅持要求買家按合同價付款,,買方拒絕還需要承擔(dān)違約金,。
“負首付”暗中有“坑”
“‘負首付’屬于違法行為,其危害性非常大,。”嚴躍進強調(diào),,購房沒有真實的首付支撐,,容易抬高杠桿。若是按“負首付”的方式購房,,購房者后續(xù)的真實房貸壓力明顯放大,,這會使得房貸違約的成本增大,最終對購房者和商業(yè)銀行都不利,。
北京市金訴律師事務(wù)所主任王玉臣進一步指出其中的法律風(fēng)險:“首先,,不論是所謂的‘零首付’還是‘負首付’,該付的錢終究還是要付的,,無非是時間早晚的問題,;其次,這種操作的房貸月供往往會提高一些,,房貸期限越長負擔(dān)越大,;再次,這種本身就是違法違規(guī),、明令禁止的,,還存在被銀行斷貸,、被監(jiān)管部門處罰的可能性?!?/p>
“采用這種模式,,往往需要簽署‘陰陽合同’。這一方面違反了商品房銷售的相關(guān)規(guī)定,,沒有如實備案,;另一方面,通過這種方式騙取高額貸款,,違反了銀行按揭貸款的相關(guān)規(guī)定,,涉嫌騙貸,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),,銀行不會進行放貸,。即使已經(jīng)放貸,往往也會直接解除按揭貸款合同,,要求提前償還全部貸款,。”王玉臣補充稱,。
對于這種暗中有“坑”的營銷行為,,多地也在積極出手治理。
例如,,廣東省惠州市惠陽區(qū)住建局日前印發(fā)通知,,嚴禁開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)在商品房交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)首付貸,、返首付,、零首付、中介機構(gòu)營銷返首付,、發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告,、捏造散布不實信息等違規(guī)銷售行為。(完)
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