每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 陳夢妤

　　坐擁雙學(xué)區(qū)、自砍一刀掛牌,、還能面談?wù)劭邸虾Ｗ詈诵牡囟蔚膶W(xué)區(qū)房,，如今也待價(jià)而沽,。

　　就在兩年前,，這片房齡近30年的二手房，單價(jià)還在對標(biāo)豪宅“湯臣一品”和“世茂濱江”,。

　　日前,，網(wǎng)傳“兩年血虧300萬，上海福外學(xué)區(qū)房1000萬直接跌價(jià)到600萬”,，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪緊鄰陸家嘴的世紀(jì)大道區(qū)域發(fā)現(xiàn),，各家中介門前掛牌的學(xué)區(qū)房價(jià)格已經(jīng)悄悄走下神壇，盡管看上去部分房源單價(jià)仍在10萬元以上,，但實(shí)際成交價(jià)已經(jīng)跌破了預(yù)期,。

　　跌回2017年

　　“價(jià)格跌回2017年了?！蔽覑畚壹议T店中介張利萍（化名）對每經(jīng)記者說,。

　　她向記者推薦了一套梅園四街坊的三室一廳70平方米房源，目前掛牌價(jià)670萬元,，單價(jià)95700元/平方米,。

　　由于四街坊是梅園片區(qū)一、二,、三,、四、五,、六,、七街坊中最貼近世紀(jì)大道地鐵站、緊鄰商場的,，所以價(jià)格還算比較堅(jiān)挺,，但即便如此，和此前動(dòng)輒十七八萬元的單價(jià)相比,，下跌300萬元并不夸張,。

　　另一位鏈家工作人員宋奕（化名）通過微信向記者推薦了幾套房源，當(dāng)前的掛牌價(jià)格全部低于鏈家的“核驗(yàn)參考價(jià)”60萬元,，并且還能坐下來談?wù)?。根?jù)他的經(jīng)驗(yàn)，如果房東著急賣,，大約能再降20萬-30萬元,。

　　近期圖中房源已經(jīng)成交，最終成交價(jià)格670萬元,，單價(jià)不到96000元/平方米,，從歷史成交來看，的確接近2017年前后的成交價(jià)格,。

　　這一切來得非?？?。就在上半年，該小區(qū)仍然有單價(jià)10萬-12萬元/平方米的網(wǎng)簽記錄,，隨著二手房遇冷,，學(xué)區(qū)房的泡沫快速擠出。

　　上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示,，現(xiàn)在大家對學(xué)區(qū)的期待明顯降溫,。此前梅園新村片區(qū)的房源，最高單價(jià)超過20萬元/平方米,，直沖28萬元/平方米左右的湯臣一品,。上海調(diào)整入學(xué)政策，再疊加市場,、房屋本身的因素,，所以大家對于是否要選擇學(xué)區(qū)，產(chǎn)生了一定分歧,。

　　只?！暗囟蝺r(jià)”

　　幾位中介都提及，客觀來看,，全上海二手房都在不同程度下跌,，只不過學(xué)區(qū)房的溢價(jià)和水分，被擠得更干了,。

　　事實(shí)上,，地段、房齡,、小區(qū)環(huán)境弱于梅園街坊的幾個(gè)單學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房跌幅更大,，同樣位于世紀(jì)大道地鐵口的竹園新村，10月網(wǎng)簽單價(jià)已經(jīng)跌破8萬元/平方米,。據(jù)張利萍介紹,，明珠小學(xué)學(xué)區(qū)房現(xiàn)在每平方米已經(jīng)跌到7萬多元了。

　　“這個(gè)片區(qū)已經(jīng)沒有學(xué)區(qū)溢價(jià)了”,，張利萍給了個(gè)更貼切的形容,，現(xiàn)在的價(jià)格是“地段價(jià)”。

　　“這一片區(qū)的房子本身在上漲過程泡沫就非常明顯,，現(xiàn)在擠泡沫的這個(gè)過程,，讓學(xué)區(qū)和非學(xué)區(qū)的溢價(jià)有進(jìn)一步縮小的跡象?！北R文曦強(qiáng)調(diào),。

　　不過，10月份上海二手房成交量回落，前10個(gè)月累計(jì)平均價(jià)格卻同比上漲,。據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，前10個(gè)月全市二手房成交均價(jià)40352元/平方米,，同比增長3%,。10月份全市共成交二手房1.33萬套，環(huán)比下降13%,，同比下降19%,；值得注意的是，成交均價(jià)40670元/平方米,，環(huán)比下降3%,，同比增長3%。

　　從上海鏈家公布的近幾周帶看量來看,，周度帶看依然維持在8月份的水平,。

　　盧文曦分析，當(dāng)前利好政策刺激效應(yīng)已過,，從幾個(gè)前瞻指標(biāo)來看,，包括帶看量、掛牌價(jià)格,、經(jīng)理人指數(shù)等等,，基本上回到政策出臺(tái)前的位置了。

　　而上海的市場基礎(chǔ)規(guī)模仍在,，成交數(shù)據(jù)也反映了市場需求的指向,。從鏈家公布的10月份上海二手房成交從總價(jià)段來看，今年前10個(gè)月,，300萬元以上的成交占比增加,，其中，400萬-600萬元的占比11.9%,，增加1.1個(gè)百分點(diǎn),。

　　那么，市中心“老破小”學(xué)區(qū)房是否還有發(fā)展?jié)摿Γ?/p>

　　盧文曦指出,，還是要具體問題具體分析,，市中心醫(yī)療資源、交通,、教育配套比較成熟,，可能還會(huì)有穩(wěn)定的租金回報(bào)率，但是外環(huán)以外壓力就比較大,，任何產(chǎn)品都是有生命周期的,，遠(yuǎn)郊小面積老舊房屋已經(jīng)過了價(jià)格快上漲的時(shí)期，接下來的價(jià)值會(huì)慢慢減少,，跑輸大盤的概率比較大,。