商品房等著賣(mài),、保障房等著用，20多個(gè)城市政府出手收購(gòu)存量商品房用作保障性住房

　　“以購(gòu)代建”多點(diǎn)開(kāi)花,，樓市迎來(lái)新動(dòng)能

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　　當(dāng)前,，新建商品住宅庫(kù)存去化周期較長(zhǎng)。與之相對(duì)應(yīng)的是,，我國(guó)保障房籌建仍在持續(xù)推進(jìn),。政府組織地方國(guó)有企業(yè)收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，成為統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn),、優(yōu)化增量住房的重要舉措之一,。保障性住房再貸款的資金支持，有助于推動(dòng)保障性住房“以購(gòu)代建”模式在越來(lái)越多城市落地,。

　　當(dāng)前,，收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，成為統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房,、推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要舉措之一,。5月17日國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)釋放相關(guān)政策信號(hào)之后，地方“下場(chǎng)收房”動(dòng)作不斷,，保障性住房“以購(gòu)代建”模式正在越來(lái)越多城市落地,。

　　政府組織國(guó)企收購(gòu)存量商品房會(huì)給樓市帶來(lái)哪些影響？“以購(gòu)代建”在各地落實(shí)進(jìn)展如何,？如何運(yùn)用政策工具為收購(gòu)提供資金來(lái)源,？相關(guān)問(wèn)題備受市場(chǎng)關(guān)注。

　　統(tǒng)籌商品房去庫(kù)存與保障房供給

　　“以購(gòu)代建”模式如何統(tǒng)籌商品房去庫(kù)存與保障性住房供給,？對(duì)此,，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，相比于新建保障房,，政府收儲(chǔ)模式周期較短,，有利于緩解房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)住房資源合理高效利用,。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，5月末,，全國(guó)商品房待售面積74256萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)15.8%,，其中住宅待售面積增長(zhǎng)24.6%。5月27日,，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的百城住宅庫(kù)存報(bào)告顯示,，4月，全國(guó)百城新建商品住宅庫(kù)存去化周期為26.5個(gè)月,，超過(guò)12～14個(gè)月的合理值,，庫(kù)存去化周期明顯偏高。

　　而與此同時(shí),，我國(guó)保障房籌建仍在較大規(guī)模推進(jìn),。“十四五”期間,，我國(guó)計(jì)劃籌建保障性租賃住房870萬(wàn)套(間),。58同城、安居客發(fā)布的《2023年全國(guó)租賃市場(chǎng)報(bào)告》預(yù)計(jì),，今年,，重點(diǎn)城市將進(jìn)入保障性租賃住房供應(yīng)爆發(fā)階段。

　　“政府推進(jìn)拆遷安置,、公租房和人才房籌建,，有常態(tài)化的公共住房籌建需求，特別是熱點(diǎn)城市保租房的任務(wù)比較重,。而存量收購(gòu)比增量建設(shè)在周期上,、成本上要更劃算?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,，這是政府收購(gòu)商品房的主要背景之一。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,，和傳統(tǒng)的融資協(xié)調(diào)機(jī)制相比,，“以購(gòu)代建”模式已經(jīng)從輸血機(jī)制轉(zhuǎn)變?yōu)樵煅獧C(jī)制，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)資產(chǎn)盤(pán)活,，將為其資金到位提供更多渠道和方式,，更好推進(jìn)保交房工作的開(kāi)展。

　　“收購(gòu)存量商品房作為保障房,，一方面使開(kāi)發(fā)商的商品房能夠順利實(shí)現(xiàn)其價(jià)值,，另一方面增加了保障房供給，促進(jìn)了商品房與保障房雙輪驅(qū)動(dòng),、雙軌運(yùn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)與公共管理學(xué)院教授趙秀池說(shuō),。

　　20多個(gè)城市政府“下場(chǎng)收房”

　　5月17日新一輪房地產(chǎn)支持政策明確后,，全國(guó)多地快速響應(yīng)“以購(gòu)代建”,，地方政府“下場(chǎng)收房”的嘗試正在逐漸展開(kāi)。

　　5月27日,，昆明發(fā)布《關(guān)于征集商品住房用作保障性住房的公告》,，擬由市屬?lài)?guó)企在部分行政區(qū)域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房，房源為單套建面120平方米及以下商品住房,，優(yōu)選整棟或整單元未售,、可封閉管理的樓棟或整院。

　　5月30日,，為落實(shí)廣州(新塘)至汕尾鐵路項(xiàng)目(新塘段)符合條件的被征收人拆遷安置事宜,，廣州增城區(qū)新塘鎮(zhèn)發(fā)布通告，擬采用購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)化商品房作為該項(xiàng)目安置房源,，征集符合條件商品性安置房源報(bào)名,，多家房企報(bào)名參與。

　　6月2日,，蘇州出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展若干政策措施的通知》,，明確堅(jiān)持“以需定購(gòu)”，組織地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)部分存量商品住房用作保障性住房,，鼓勵(lì)和支持有條件的企事業(yè)單位,、社會(huì)主體購(gòu)買(mǎi)商品住房用于職工租住……

　　事實(shí)上，“5?17”房產(chǎn)新政前,，一些地方已經(jīng)提前動(dòng)手,，嘗試通過(guò)“以購(gòu)代建”盤(pán)活存量住房，包括重慶,、杭州等在內(nèi)的多地公開(kāi)收購(gòu)商品住房用作公共租賃住房,。2023年，央行設(shè)立了租賃住房貸款支持計(jì)劃,，支持濟(jì)南,、鄭州等8個(gè)城市試點(diǎn)市場(chǎng)化批量收購(gòu)存量住房、擴(kuò)大租賃住房供給,，一年多來(lái),，試點(diǎn)在8個(gè)城市落地。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，截至目前,，全國(guó)已有至少22個(gè)城市落地了政府收儲(chǔ)商品房的模式。

　　“一些城市動(dòng)作很快,，借鑒意義比較大,。預(yù)計(jì)未來(lái)政府常態(tài)化的公租房、安置房籌建,，可能會(huì)更多轉(zhuǎn)向存量盤(pán)活,?！崩钣罴握f(shuō)。

　　政府收房,，錢(qián)從哪兒來(lái)？

　　政府收購(gòu)存量商品房,，錢(qián)從哪兒來(lái),？5月17日，央行方面表示,，將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款,，用于收購(gòu)已建成未出售的商品房。

　　克而瑞地產(chǎn)研究中心相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,，地方財(cái)政,、租賃住房貸款支持計(jì)劃、城投平臺(tái)自籌資金是三大資金來(lái)源,。央行設(shè)立的3000億元保障性住房再貸款,，將成為新的資金來(lái)源補(bǔ)充。

　　6月12日,，央行召開(kāi)保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì),，要求按照“政府指導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”的思路,，借鑒前期試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn),，著力推動(dòng)保障性住房再貸款政策落地見(jiàn)效，加快推動(dòng)存量商品房去庫(kù)存,。

　　“近幾年,，已有部分城市推進(jìn)由國(guó)資平臺(tái)出手，直接收購(gòu)開(kāi)發(fā)商存量新房房源,，改作租賃住房,，預(yù)計(jì)未來(lái)將有更多配套政策跟進(jìn)，資金支持也有望進(jìn)一步加大,?！敝兄秆芯吭褐笖?shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶說(shuō)。

　　“以購(gòu)代建”模式的推廣,，需要確保其可持續(xù),，加強(qiáng)對(duì)收儲(chǔ)商品房的運(yùn)營(yíng)管理能力。對(duì)此,，保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì)也強(qiáng)調(diào),，加強(qiáng)制度保障和內(nèi)外部監(jiān)督，堅(jiān)持自愿參與,、以需定購(gòu),、合理定價(jià),，嚴(yán)格避免新增地方隱性債務(wù)，切實(shí)防范風(fēng)險(xiǎn),。

　　“自愿參與,、以需定購(gòu)、合理定價(jià),，與市場(chǎng)化,、法治化一脈相承，大意是各方參與都是自主自愿的,，而且收購(gòu)行為要確保資金平衡,，在順利配租配售出去以后，能償還銀行的貸款,?！崩钣罴畏治觥?/p>

　　對(duì)于配合加快保障性住房再貸款落地生效,，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，地方政府應(yīng)制定保障性住房配售辦法，配售價(jià)格按基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本加適度合理利潤(rùn)的原則測(cè)算確定,。同時(shí),，要建立健全保障性住房和保障對(duì)象檔案，實(shí)行全國(guó)聯(lián)網(wǎng),，加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃建設(shè)保障性住房的全過(guò)程監(jiān)督,。