隨著近兩年內(nèi)外環(huán)境變化，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展模式早從規(guī)模擴(kuò)張回歸到了服務(wù)本質(zhì)的聚焦上，同時(shí)更多關(guān)注到未來發(fā)展的新賽道、新機(jī)遇上。

4月11日下午召開的2024觀點(diǎn)物業(yè)大會上,，創(chuàng)智云中心項(xiàng)目總經(jīng)理徐大為就提到，近10年來,，無論是在服務(wù)初創(chuàng)型的成長企業(yè),，還是服務(wù)500強(qiáng)頭部企業(yè)，是服務(wù)產(chǎn)學(xué)研機(jī)構(gòu)還是政府部門,，不同類型,、不同生命周期的企業(yè)或者機(jī)構(gòu)都已經(jīng)不再滿足于基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)。

合作方需求和要求都越來越高，倒逼著物管企業(yè)思考如何為這些機(jī)構(gòu)和企業(yè)帶來增值服務(wù)和發(fā)展機(jī)會,，智能化,、綠色可持續(xù)發(fā)展和個(gè)性化管理等便成為眾多物管企業(yè)側(cè)重的發(fā)展方向。

如萬物云表示一直走在數(shù)字化轉(zhuǎn)型道路上,，彩生活認(rèn)為做綠色運(yùn)營,、低碳社區(qū)、節(jié)能儲能會成為行業(yè)發(fā)展的一個(gè)新機(jī)遇,，保利商業(yè)物業(yè)則提到資管在物管運(yùn)營中可以幫助客戶進(jìn)行資產(chǎn)保值增值等,。

由規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)為聚焦本質(zhì)，是每個(gè)行業(yè)發(fā)展的必經(jīng)過程,，而探索多極賽道開始成為他們新的前行方向,。

存量時(shí)代 數(shù)字化與品質(zhì)運(yùn)營

存量時(shí)代來臨，對于物管企業(yè)的內(nèi)驅(qū)競爭力提出新的要求,，經(jīng)過一年的時(shí)間洗禮,，物業(yè)服務(wù)行業(yè)也站在了行業(yè)發(fā)展的十字路口，在借助科技發(fā)展的同時(shí),，聚焦品質(zhì)與效益似乎才能實(shí)現(xiàn)自身與客戶的雙贏局面,。

用創(chuàng)智云中心項(xiàng)目總經(jīng)理徐大為的話就是:萬科南方產(chǎn)城作為產(chǎn)業(yè)和服務(wù)的運(yùn)營者,，應(yīng)該如何高效結(jié)合產(chǎn)業(yè)空間與產(chǎn)城資源,，為政府、企業(yè)帶來增值服務(wù)與發(fā)展機(jī)會,，這是我們一直在思考和研究的長期課題,。

創(chuàng)智云中心項(xiàng)目總經(jīng)理徐大為

永升服務(wù)集團(tuán)有限公司首席數(shù)據(jù)官李川就表示，雖然這兩年投入了很多信息化的系統(tǒng),，但品質(zhì)服務(wù)的正循環(huán)這個(gè)底層邏輯沒有變,。比如很多收繳率高的項(xiàng)目，并不是它的園區(qū)有多美麗,，而是管家的從業(yè)時(shí)間很長,，一些管家在這個(gè)項(xiàng)目上待了可能10年以上的時(shí)間，認(rèn)識每個(gè)業(yè)主,，能夠跟每個(gè)業(yè)主連接,，他的半年收繳率可能達(dá)到99%。

永升服務(wù)集團(tuán)有限公司首席數(shù)據(jù)官李川

所以我們的切入點(diǎn)還是怎么服務(wù)人,。我們的人指兩類,，一類是我們的客戶，一類是員工,。他透露,，永升服務(wù)這兩年越來越關(guān)注一線員工，希望員工在項(xiàng)目上待的時(shí)間更長，員工跟業(yè)主接觸較多,，業(yè)主滿意度也較高,，收繳率也會變得更高，這是我們的底層邏輯,。

所以在他看來,，數(shù)字化在品質(zhì)正循環(huán)中要解決的問題，就是怎么通過數(shù)據(jù)來度量滿意度這些核心指標(biāo),，真正打造供給端以及服務(wù)的線下入口,，在數(shù)字化的變化方面，更多是希望能把我們的供給側(cè)能力不斷做提升,。

他還表示,，品質(zhì)服務(wù)之于規(guī)模擴(kuò)張，前者可以帶來效益,、效益帶來規(guī)模,、規(guī)模帶來效益，形成品質(zhì)正循環(huán),，而單純的規(guī)模發(fā)展沒法直接帶來效益mdash;mdash;前兩年很多物業(yè)公司通過收并購快速拓展了規(guī)模,，這兩年如果效率沒有提升，反而會變成它的瓶頸,。

萬物云智能物聯(lián)管理合伙人夏明超同樣提到物業(yè)服務(wù)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型,，且同樣關(guān)心如何解決人在運(yùn)用這些數(shù)字平臺時(shí)的實(shí)際問題。

他表示,，今天數(shù)字化這件事情已經(jīng)擋不住了,，如果不做平臺，人行,、車行,、道閘、人臉,、門禁,、數(shù)字維保、勞動力管理等等天然在一起的系統(tǒng),，就會互相打架,。而且現(xiàn)在系統(tǒng)越多，屏幕越多,，這么多功能在上面,，安保人員、管理人員在控制中心是看不過來這些屏幕的,，所以需要有一個(gè)平臺,，把這些系統(tǒng)打通,，然后把算法儲存在里面hellip;hellip;這樣能夠最快解決問題，也能最高效地解決問題,。

萬物云智能物聯(lián)管理合伙人夏明超

夏明超說,，萬物云這些年一直走在數(shù)字化轉(zhuǎn)型道路上，不停地往前想,，因?yàn)槲飿I(yè)管理是一個(gè)經(jīng)營性的業(yè)務(wù),，業(yè)務(wù)可能要服務(wù)10年、20年,、50年,。因此，今天做數(shù)字化轉(zhuǎn)型,，轉(zhuǎn)型完了并不重要,，重要的是后期的運(yùn)營。

lsquo;運(yùn)營為先rsquo;是這個(gè)轉(zhuǎn)型過程中最重要的部分,，包括很多APP,、小程序，怎么樣拿過來能夠開箱即用,，這是我們的重點(diǎn),。還有很多的硬件，越來越多的小硬件公司,，越來越多的小傳感器公司,，這些傳感器怎么樣連到平臺上，不用很費(fèi)勁就可以對上,，我們稱之為即插即用的邏輯,。

他同時(shí)補(bǔ)充,，數(shù)字化轉(zhuǎn)型不僅是在最后運(yùn)營階段的轉(zhuǎn)型,，在項(xiàng)目交付的時(shí)候，在交付階段,、建設(shè)階段,，轉(zhuǎn)型這件事情也尤為重要。

多極賽道 挑戰(zhàn)與機(jī)遇

毫無疑問,，2024年,，物業(yè)行業(yè)將向高質(zhì)量方向精進(jìn)，回歸服務(wù)本質(zhì),。而經(jīng)歷了挑戰(zhàn)和變革后,，行業(yè)也正朝著多元化方向邁進(jìn)。

比如深圳恒車通停車服務(wù)有限公司總經(jīng)理?xiàng)罱ㄜ娺@兩年做的,，就是聚焦如何通過停車服務(wù)為甲方進(jìn)行資產(chǎn)增值,。在他看來,，車位是被嚴(yán)重低估的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

深圳恒車通停車服務(wù)有限公司總經(jīng)理?xiàng)罱ㄜ?/p>

他指出,，從需求,、獨(dú)立市場等客觀的維度看，車位在當(dāng)下是一個(gè)非常好的投資標(biāo)的,，因?yàn)樗邆洳粍赢a(chǎn)的所有的先天優(yōu)勢以及幾個(gè)能夠做大做強(qiáng)的特定因素,。首先是它具備可以被壟斷市場的能力，它是獨(dú)立市場,、自主定價(jià),，完全具備成為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的核心要素。同時(shí),，在疫情后時(shí)代,，相對寫字樓、商鋪等不動產(chǎn)投資,，車位投資的風(fēng)險(xiǎn)是相對穩(wěn)健的,。它有一個(gè)優(yōu)勢就是被動收益，當(dāng)我們持有一個(gè)車位之后,，有人會來停我就有收益,，不需要我們主動找租客。

好的投資標(biāo)的卻被嚴(yán)重低估,，原因是車位定價(jià)策略的錯(cuò)誤和收益偏低,，對此，楊建軍在思考,，能不能專門做車位資產(chǎn)的經(jīng)營管理,，讓每個(gè)車位的收益都得到提升的問題。將每個(gè)車位都數(shù)字化之后,，通過獨(dú)立的數(shù)字化標(biāo)識,，每一個(gè)車位就能被獨(dú)立定價(jià)，車位就能夠通過平臺被獨(dú)立地交易,，這個(gè)交易包括買賣,、租賃、分時(shí)租賃,、共享停車等等,。當(dāng)車位能夠流動起來，這種自由的交易是能夠讓這個(gè)資產(chǎn)獲得增值的,。

過往的挑戰(zhàn),，如若轉(zhuǎn)變經(jīng)營手法與手段，或許就變成了機(jī)遇,，這還適用于其他方面,。

在多元業(yè)態(tài)方面,，彩生活尤其提到了綠色運(yùn)營mdash;mdash;彩生活服務(wù)集團(tuán)有限公司副總裁于海華表示，房地產(chǎn)已步入存量時(shí)代,，綠色物業(yè)在踐行雙碳目標(biāo)的過程中將起到非常重要的輔助作用,。在社會發(fā)展進(jìn)程中，物業(yè)服務(wù)行業(yè)是必不可少的一分子,，這方面我們也有先天優(yōu)勢,，我們做綠色運(yùn)營、低碳社區(qū),、節(jié)能儲能會成為行業(yè)發(fā)展的一個(gè)新機(jī)遇,。

彩生活服務(wù)集團(tuán)有限公司副總裁于海華

據(jù)于海華介紹，彩生活做綠色節(jié)能好多年,，在節(jié)能環(huán)保方面,，彩生活一共有600多個(gè)項(xiàng)目在參與，設(shè)備投入了3萬多,，節(jié)能率達(dá)到了33%,。另外，在儲能上,，彩生活也是行業(yè)首家布局分布式儲能的公司,。

而作為第一個(gè)港股上市的物管企業(yè)，彩生活總結(jié)的物業(yè)服務(wù)痛點(diǎn)更為全面,。但即使遇到無數(shù)困阻,，彩生活還在，且這山風(fēng)景獨(dú)好,，于海華如此回應(yīng)外界的關(guān)心,。

彩生活在物業(yè)管理這條路上的研究可謂是認(rèn)真而堅(jiān)韌的，對行業(yè)的痛點(diǎn),、不斷上漲的物業(yè)剛性成本和難以上漲的物業(yè)費(fèi),，這一道路上我們一直在踐行，而且這些年我們也解決了一定的痛點(diǎn),，比如說勞動密集,。彩生活運(yùn)用了大量的科技手段和智能設(shè)備,，讓我們的人事費(fèi)用率一直保持在56%以內(nèi),，這個(gè)數(shù)據(jù)可以說在行業(yè)內(nèi)是比較漂亮的數(shù)據(jù)。其它的痛點(diǎn)我們也在解決當(dāng)中,，正逐漸改觀,。

從各位嘉賓的發(fā)言可以感受到，大家都在不遺余力回歸服務(wù)品質(zhì),、探索多經(jīng)收入的可能,，但金誠同達(dá)律師事務(wù)所高級合伙人賀國良則提示,，物業(yè)公司的多經(jīng)收入要變成真正的多金還需具備法律支撐。

賀國良認(rèn)為控制場地多經(jīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)主要考慮兩個(gè)因素:第一個(gè)因素是物業(yè)公司和建設(shè)單位或者是業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同或者多經(jīng)合同,，第二個(gè)是物業(yè)公司跟第三方簽訂的以場地租金租賃為核心的合同,。

金誠同達(dá)律師事務(wù)所高級合伙人賀國良

他提醒，物業(yè)公司多經(jīng)收入的法律風(fēng)險(xiǎn)主要應(yīng)考慮5個(gè)因素,。第一是場地的權(quán)屬問題,，需要厘清場地到底是開發(fā)商、投資商還是業(yè)主的,，是全體業(yè)主還是個(gè)別業(yè)主的問題,；第二是土地授權(quán)；第三是經(jīng)營收入表現(xiàn),。第四是項(xiàng)目經(jīng)營成本的體現(xiàn),；第五是相關(guān)稅費(fèi)如何比較合理地進(jìn)行平攤和承擔(dān)。通俗地講,，就是要了解清楚多經(jīng)場地的權(quán)屬,，獲得它的授權(quán)及分配比例，然后將經(jīng)營收入,、成本的數(shù)據(jù)拿出來,，然后考慮稅費(fèi)的問題。

搶占多極賽道的同時(shí),，挑戰(zhàn)與機(jī)遇無處不在,，這正是物業(yè)服務(wù)行業(yè)的真實(shí)寫照。

物業(yè)與服務(wù) 價(jià)值重構(gòu)

除此以外,，物業(yè)服務(wù)其實(shí)還有許多命題留待大家探討,，如資管物業(yè)、城市服務(wù),、數(shù)智化,、人力資源多樣化布局等。

為此,，在主題討論會重構(gòu)物業(yè)與服務(wù)的價(jià)值環(huán)節(jié),，世聯(lián)行集團(tuán)資管市場發(fā)展中心總經(jīng)理詹宇超作為主持嘉賓，帶領(lǐng)大家圍繞四個(gè)分議題展開討論,。

主持嘉賓:世聯(lián)行集團(tuán)資管市場發(fā)展中心總經(jīng)理詹宇超

討論嘉賓:中交物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司總經(jīng)理曾益明

保利商業(yè)物業(yè)總經(jīng)理黃巧生

卓越商企服務(wù)集團(tuán)首席人力資源官姚曉波

金誠同達(dá)律師事務(wù)所高級合伙人賀國良

在分析資管物業(yè)如何提升物管價(jià)值方面,，保利商業(yè)物業(yè)總經(jīng)理黃巧生從宏觀、中觀,、微觀層面進(jìn)行了論述mdash;mdash;

從宏觀來講,，每個(gè)企業(yè)都要把自己的企業(yè)放在產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)的一個(gè)環(huán)節(jié)中考慮，要為客戶創(chuàng)造價(jià)值,，要有自己的核心競爭力,，幫助客戶的資產(chǎn)保值增值,；從中觀的角度，資管要做資產(chǎn)全流程的參與策劃,，從資產(chǎn)的選址開始,，到產(chǎn)品的規(guī)劃，然后到籌開,，然后再到正常的運(yùn)營,，最后還必須幫助資產(chǎn)方完成證券化的退出；微觀層面,，保利商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)品優(yōu)勢更多的是資管+物管+企業(yè)服務(wù)一體化,，但是這種優(yōu)勢真正要落地，是需要我們和資產(chǎn)方,、資本方一起來做這件事,。

在城市服務(wù)方面，中交物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司總經(jīng)理曾益明認(rèn)為,，城市服務(wù)的內(nèi)容應(yīng)該是包括小區(qū)圍墻以外的所有城市空間的服務(wù),，而未來在城市服務(wù)領(lǐng)域里有怎樣的發(fā)展或者突破、如何具備新的外延和拓展,，則需要結(jié)合企業(yè)自身的能力去做出差異化,。

數(shù)智化越來越多地滲透到物業(yè)服務(wù)中，在金誠同達(dá)律師事務(wù)所高級合伙人賀國良看來,，數(shù)智化毫無疑問是一個(gè)比較好的方向,，但物業(yè)管理要技術(shù)的面子，更要法律的里子,。因?yàn)榧夹g(shù)表現(xiàn)出來被業(yè)主看到了,，但是業(yè)主看不到的是在后面，即合規(guī)性在什么地方,。

其舉例道,，業(yè)主感受最多的門禁系統(tǒng)、收費(fèi)系統(tǒng),，但這些技術(shù)也可能帶來風(fēng)險(xiǎn),，這就需要注意幾個(gè)問題:第一是業(yè)主在物業(yè)公司提供數(shù)字化的服務(wù)過程中間，他有可能跟物業(yè)公司發(fā)生重大爭議,。第二是技術(shù)進(jìn)步的過程中間,，業(yè)務(wù)部門要及時(shí)跟進(jìn)國家對技術(shù)進(jìn)步的規(guī)制。第三在數(shù)字化方面,，需要獲取業(yè)主所有的信息,，包括人臉、指紋,、房產(chǎn),、車位等等，則需要注意合法性,、安全性以及滿足業(yè)主的知情權(quán)和同意權(quán)等,。

討論環(huán)節(jié)的最后一個(gè)主題是物企人力資源模式與創(chuàng)新，卓越商企服務(wù)集團(tuán)首席人力資源官姚曉波認(rèn)為,，人力比起人力資源的事更像業(yè)務(wù)口的事,，怎么管人力的團(tuán)隊(duì)、怎么做資源的配置都會有不同的資源傾向,。

他提到很現(xiàn)實(shí)的問題,，就是人力成本上升:以前人工成本占比基本上只有2%，現(xiàn)在在物業(yè)行業(yè)人工成本占到60%到70%,，這對人力的管理要求就非常高,。到底怎么管人，包括自由,、靈活,、派遣、外包等等各種用工方式都要通過各種方式降低人工成本,，并且把價(jià)值逐漸往上提,。我們需要做更多的賦能，幫助他們降低經(jīng)營成本,。

他預(yù)測,，從粗放管理到精細(xì)化管理的過程，未來可能更需要去做一些科技上的賦能和底層數(shù)據(jù)建設(shè)的工作,，包括流程上的重塑,，幫助精細(xì)化管理的優(yōu)化，形成從紙面到更數(shù)字化的管理方式,。

從傳統(tǒng)到數(shù)智,，從規(guī)模到品質(zhì)，挑戰(zhàn)與機(jī)遇或許都在手邊,，用彩生活服務(wù)集團(tuán)有限公司副總裁于海華的結(jié)束語就是,，以匠心承載時(shí)代，一起奔赴更美好的明天,。