隨著近兩年內外環(huán)境變化,，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展模式早從規(guī)模擴張回歸到了服務本質的聚焦上,，同時更多關注到未來發(fā)展的新賽道,、新機遇上,。

4月11日下午召開的2024觀點物業(yè)大會上,，創(chuàng)智云中心項目總經理徐大為就提到,，近10年來,，無論是在服務初創(chuàng)型的成長企業(yè)，還是服務500強頭部企業(yè),，是服務產學研機構還是政府部門,，不同類型、不同生命周期的企業(yè)或者機構都已經不再滿足于基礎的物業(yè)服務,。

合作方需求和要求都越來越高,，倒逼著物管企業(yè)思考如何為這些機構和企業(yè)帶來增值服務和發(fā)展機會，智能化,、綠色可持續(xù)發(fā)展和個性化管理等便成為眾多物管企業(yè)側重的發(fā)展方向,。

如萬物云表示一直走在數(shù)字化轉型道路上，彩生活認為做綠色運營,、低碳社區(qū),、節(jié)能儲能會成為行業(yè)發(fā)展的一個新機遇，保利商業(yè)物業(yè)則提到資管在物管運營中可以幫助客戶進行資產保值增值等,。

由規(guī)模擴張轉為聚焦本質,，是每個行業(yè)發(fā)展的必經過程，而探索多極賽道開始成為他們新的前行方向,。

存量時代 數(shù)字化與品質運營

存量時代來臨,，對于物管企業(yè)的內驅競爭力提出新的要求，經過一年的時間洗禮,，物業(yè)服務行業(yè)也站在了行業(yè)發(fā)展的十字路口,，在借助科技發(fā)展的同時，聚焦品質與效益似乎才能實現(xiàn)自身與客戶的雙贏局面,。

用創(chuàng)智云中心項目總經理徐大為的話就是:萬科南方產城作為產業(yè)和服務的運營者,，應該如何高效結合產業(yè)空間與產城資源，為政府,、企業(yè)帶來增值服務與發(fā)展機會,，這是我們一直在思考和研究的長期課題。

創(chuàng)智云中心項目總經理徐大為

永升服務集團有限公司首席數(shù)據官李川就表示,，雖然這兩年投入了很多信息化的系統(tǒng),，但品質服務的正循環(huán)這個底層邏輯沒有變。比如很多收繳率高的項目,，并不是它的園區(qū)有多美麗,，而是管家的從業(yè)時間很長，一些管家在這個項目上待了可能10年以上的時間,，認識每個業(yè)主,，能夠跟每個業(yè)主連接，他的半年收繳率可能達到99%。

永升服務集團有限公司首席數(shù)據官李川

所以我們的切入點還是怎么服務人,。我們的人指兩類,，一類是我們的客戶，一類是員工,。他透露,，永升服務這兩年越來越關注一線員工,，希望員工在項目上待的時間更長,，員工跟業(yè)主接觸較多，業(yè)主滿意度也較高,，收繳率也會變得更高,，這是我們的底層邏輯。

所以在他看來,，數(shù)字化在品質正循環(huán)中要解決的問題,，就是怎么通過數(shù)據來度量滿意度這些核心指標，真正打造供給端以及服務的線下入口,，在數(shù)字化的變化方面,，更多是希望能把我們的供給側能力不斷做提升。

他還表示,，品質服務之于規(guī)模擴張,，前者可以帶來效益、效益帶來規(guī)模,、規(guī)模帶來效益,，形成品質正循環(huán)，而單純的規(guī)模發(fā)展沒法直接帶來效益mdash;mdash;前兩年很多物業(yè)公司通過收并購快速拓展了規(guī)模,，這兩年如果效率沒有提升,，反而會變成它的瓶頸。

萬物云智能物聯(lián)管理合伙人夏明超同樣提到物業(yè)服務的數(shù)字化轉型,，且同樣關心如何解決人在運用這些數(shù)字平臺時的實際問題,。

他表示，今天數(shù)字化這件事情已經擋不住了,，如果不做平臺,，人行、車行,、道閘,、人臉、門禁,、數(shù)字維保,、勞動力管理等等天然在一起的系統(tǒng)，就會互相打架。而且現(xiàn)在系統(tǒng)越多,，屏幕越多,，這么多功能在上面，安保人員,、管理人員在控制中心是看不過來這些屏幕的,，所以需要有一個平臺，把這些系統(tǒng)打通,，然后把算法儲存在里面hellip;hellip;這樣能夠最快解決問題,，也能最高效地解決問題。

萬物云智能物聯(lián)管理合伙人夏明超

夏明超說,，萬物云這些年一直走在數(shù)字化轉型道路上,，不停地往前想，因為物業(yè)管理是一個經營性的業(yè)務,，業(yè)務可能要服務10年,、20年、50年,。因此,，今天做數(shù)字化轉型，轉型完了并不重要,，重要的是后期的運營,。

lsquo;運營為先rsquo;是這個轉型過程中最重要的部分，包括很多APP,、小程序,，怎么樣拿過來能夠開箱即用，這是我們的重點,。還有很多的硬件,，越來越多的小硬件公司，越來越多的小傳感器公司,，這些傳感器怎么樣連到平臺上,，不用很費勁就可以對上，我們稱之為即插即用的邏輯,。

他同時補充,，數(shù)字化轉型不僅是在最后運營階段的轉型，在項目交付的時候,，在交付階段,、建設階段，轉型這件事情也尤為重要,。

多極賽道 挑戰(zhàn)與機遇

毫無疑問,，2024年,，物業(yè)行業(yè)將向高質量方向精進，回歸服務本質,。而經歷了挑戰(zhàn)和變革后,，行業(yè)也正朝著多元化方向邁進。

比如深圳恒車通停車服務有限公司總經理楊建軍這兩年做的,，就是聚焦如何通過停車服務為甲方進行資產增值,。在他看來，車位是被嚴重低估的優(yōu)質資產,。

深圳恒車通停車服務有限公司總經理楊建軍

他指出,，從需求、獨立市場等客觀的維度看,，車位在當下是一個非常好的投資標的,，因為它具備不動產的所有的先天優(yōu)勢以及幾個能夠做大做強的特定因素,。首先是它具備可以被壟斷市場的能力,，它是獨立市場、自主定價,，完全具備成為優(yōu)質資產的核心要素,。同時，在疫情后時代,，相對寫字樓,、商鋪等不動產投資，車位投資的風險是相對穩(wěn)健的,。它有一個優(yōu)勢就是被動收益,，當我們持有一個車位之后，有人會來停我就有收益,，不需要我們主動找租客,。

好的投資標的卻被嚴重低估，原因是車位定價策略的錯誤和收益偏低,，對此,，楊建軍在思考，能不能專門做車位資產的經營管理,，讓每個車位的收益都得到提升的問題,。將每個車位都數(shù)字化之后，通過獨立的數(shù)字化標識,，每一個車位就能被獨立定價,，車位就能夠通過平臺被獨立地交易，這個交易包括買賣,、租賃,、分時租賃,、共享停車等等。當車位能夠流動起來,，這種自由的交易是能夠讓這個資產獲得增值的,。

過往的挑戰(zhàn)，如若轉變經營手法與手段,，或許就變成了機遇,，這還適用于其他方面。

在多元業(yè)態(tài)方面,，彩生活尤其提到了綠色運營mdash;mdash;彩生活服務集團有限公司副總裁于海華表示,，房地產已步入存量時代，綠色物業(yè)在踐行雙碳目標的過程中將起到非常重要的輔助作用,。在社會發(fā)展進程中,，物業(yè)服務行業(yè)是必不可少的一分子，這方面我們也有先天優(yōu)勢,，我們做綠色運營,、低碳社區(qū)、節(jié)能儲能會成為行業(yè)發(fā)展的一個新機遇,。

彩生活服務集團有限公司副總裁于海華

據于海華介紹,，彩生活做綠色節(jié)能好多年，在節(jié)能環(huán)保方面,，彩生活一共有600多個項目在參與,，設備投入了3萬多，節(jié)能率達到了33%,。另外,，在儲能上，彩生活也是行業(yè)首家布局分布式儲能的公司,。

而作為第一個港股上市的物管企業(yè),，彩生活總結的物業(yè)服務痛點更為全面。但即使遇到無數(shù)困阻,，彩生活還在,，且這山風景獨好，于海華如此回應外界的關心,。

彩生活在物業(yè)管理這條路上的研究可謂是認真而堅韌的,，對行業(yè)的痛點、不斷上漲的物業(yè)剛性成本和難以上漲的物業(yè)費,，這一道路上我們一直在踐行,，而且這些年我們也解決了一定的痛點，比如說勞動密集,。彩生活運用了大量的科技手段和智能設備,，讓我們的人事費用率一直保持在56%以內,，這個數(shù)據可以說在行業(yè)內是比較漂亮的數(shù)據。其它的痛點我們也在解決當中,，正逐漸改觀,。

從各位嘉賓的發(fā)言可以感受到，大家都在不遺余力回歸服務品質,、探索多經收入的可能,，但金誠同達律師事務所高級合伙人賀國良則提示，物業(yè)公司的多經收入要變成真正的多金還需具備法律支撐,。

賀國良認為控制場地多經的法律風險主要考慮兩個因素:第一個因素是物業(yè)公司和建設單位或者是業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務合同或者多經合同,，第二個是物業(yè)公司跟第三方簽訂的以場地租金租賃為核心的合同。

金誠同達律師事務所高級合伙人賀國良

他提醒,，物業(yè)公司多經收入的法律風險主要應考慮5個因素,。第一是場地的權屬問題，需要厘清場地到底是開發(fā)商,、投資商還是業(yè)主的,，是全體業(yè)主還是個別業(yè)主的問題；第二是土地授權,；第三是經營收入表現(xiàn),。第四是項目經營成本的體現(xiàn)；第五是相關稅費如何比較合理地進行平攤和承擔,。通俗地講，就是要了解清楚多經場地的權屬,，獲得它的授權及分配比例,，然后將經營收入、成本的數(shù)據拿出來,，然后考慮稅費的問題,。

搶占多極賽道的同時，挑戰(zhàn)與機遇無處不在,，這正是物業(yè)服務行業(yè)的真實寫照,。

物業(yè)與服務 價值重構

除此以外，物業(yè)服務其實還有許多命題留待大家探討,，如資管物業(yè),、城市服務、數(shù)智化,、人力資源多樣化布局等,。

為此，在主題討論會重構物業(yè)與服務的價值環(huán)節(jié),，世聯(lián)行集團資管市場發(fā)展中心總經理詹宇超作為主持嘉賓,，帶領大家圍繞四個分議題展開討論,。

主持嘉賓:世聯(lián)行集團資管市場發(fā)展中心總經理詹宇超

討論嘉賓:中交物業(yè)服務集團有限公司總經理曾益明

保利商業(yè)物業(yè)總經理黃巧生

卓越商企服務集團首席人力資源官姚曉波

金誠同達律師事務所高級合伙人賀國良

在分析資管物業(yè)如何提升物管價值方面，保利商業(yè)物業(yè)總經理黃巧生從宏觀,、中觀,、微觀層面進行了論述mdash;mdash;

從宏觀來講，每個企業(yè)都要把自己的企業(yè)放在產業(yè)鏈建設的一個環(huán)節(jié)中考慮,，要為客戶創(chuàng)造價值,，要有自己的核心競爭力，幫助客戶的資產保值增值,；從中觀的角度,，資管要做資產全流程的參與策劃，從資產的選址開始,，到產品的規(guī)劃,，然后到籌開，然后再到正常的運營,，最后還必須幫助資產方完成證券化的退出,；微觀層面，保利商業(yè)物業(yè)的產品優(yōu)勢更多的是資管+物管+企業(yè)服務一體化,，但是這種優(yōu)勢真正要落地,，是需要我們和資產方、資本方一起來做這件事,。

在城市服務方面,，中交物業(yè)服務集團有限公司總經理曾益明認為，城市服務的內容應該是包括小區(qū)圍墻以外的所有城市空間的服務,，而未來在城市服務領域里有怎樣的發(fā)展或者突破,、如何具備新的外延和拓展，則需要結合企業(yè)自身的能力去做出差異化,。

數(shù)智化越來越多地滲透到物業(yè)服務中,，在金誠同達律師事務所高級合伙人賀國良看來，數(shù)智化毫無疑問是一個比較好的方向,，但物業(yè)管理要技術的面子,，更要法律的里子。因為技術表現(xiàn)出來被業(yè)主看到了,，但是業(yè)主看不到的是在后面,，即合規(guī)性在什么地方。

其舉例道,，業(yè)主感受最多的門禁系統(tǒng),、收費系統(tǒng)，但這些技術也可能帶來風險,，這就需要注意幾個問題:第一是業(yè)主在物業(yè)公司提供數(shù)字化的服務過程中間,，他有可能跟物業(yè)公司發(fā)生重大爭議,。第二是技術進步的過程中間，業(yè)務部門要及時跟進國家對技術進步的規(guī)制,。第三在數(shù)字化方面,，需要獲取業(yè)主所有的信息，包括人臉,、指紋,、房產、車位等等,，則需要注意合法性,、安全性以及滿足業(yè)主的知情權和同意權等。

討論環(huán)節(jié)的最后一個主題是物企人力資源模式與創(chuàng)新,，卓越商企服務集團首席人力資源官姚曉波認為,，人力比起人力資源的事更像業(yè)務口的事，怎么管人力的團隊,、怎么做資源的配置都會有不同的資源傾向,。

他提到很現(xiàn)實的問題，就是人力成本上升:以前人工成本占比基本上只有2%,，現(xiàn)在在物業(yè)行業(yè)人工成本占到60%到70%,，這對人力的管理要求就非常高。到底怎么管人,，包括自由,、靈活、派遣,、外包等等各種用工方式都要通過各種方式降低人工成本,，并且把價值逐漸往上提。我們需要做更多的賦能,，幫助他們降低經營成本。

他預測,，從粗放管理到精細化管理的過程,，未來可能更需要去做一些科技上的賦能和底層數(shù)據建設的工作，包括流程上的重塑,，幫助精細化管理的優(yōu)化,，形成從紙面到更數(shù)字化的管理方式。

從傳統(tǒng)到數(shù)智,，從規(guī)模到品質,，挑戰(zhàn)與機遇或許都在手邊，用彩生活服務集團有限公司副總裁于海華的結束語就是,，以匠心承載時代,，一起奔赴更美好的明天,。