作為全國首個(gè)欲在原址自拆自建的小區(qū)，成都武侯區(qū)中央花園二期一直備受社會(huì)關(guān)注,。中央花園二期建成于1998年,，是四川第一批商品房，該樓盤有72棟樓,，3295戶業(yè)主,。20多年過去，小區(qū)存在部分房子開裂,、鋼筋外露等安全隱患,。2018年9月，中央花園二期業(yè)主向政府部門提出“自主更新,、拆舊建新”改造意愿,。業(yè)主們5年兩次投票最終達(dá)成99.99%的同意率，決定在小區(qū)原址開展自拆自建,。如今自拆自建進(jìn)展如何,？記者走訪該小區(qū)發(fā)現(xiàn)，多位業(yè)主雖簽字同意,，但還是抱有疑慮――怎么拆,？怎么建？居民如何安置,？這些都沒有明確的方案,。更有業(yè)主直言：“政府不出面,，爛尾了怎么辦？”多位專家和業(yè)內(nèi)人士表示,，目前看起來,，該小區(qū)自拆自建的推動(dòng)工作依然困難重重。

　　自拆自建計(jì)劃實(shí)施陷入困境

　　“主要難點(diǎn)在于容積率,?！痹谥醒牖▓@二期業(yè)委會(huì)辦公室里，74歲的業(yè)委會(huì)副主任伍大明告訴記者,。伍大明是小區(qū)重建的提出者,，20世紀(jì)90年代末,，他用30萬元買下這里一套最大的240平方米戶型的房子,，每平方米綜合價(jià)格大概1000元，他也成為小區(qū)第一批業(yè)主,，“戶型好,、環(huán)境好”，是他看上這里的理由,，隨著時(shí)間推移,，房子住得越來越不讓人稱心?！靶^(qū)由鎮(zhèn)上開發(fā)商建造,，設(shè)計(jì)規(guī)劃跟不上，水電氣管網(wǎng)設(shè)計(jì)不行,，質(zhì)量也不過關(guān),。”伍大明稱,，房屋采用空心預(yù)制板加磚混結(jié)構(gòu),，經(jīng)歷地震以后，許多房屋產(chǎn)生了裂縫,，甚至部分樓棟沉降開裂,，房屋墻壁開裂，下水管網(wǎng)積水……甚至業(yè)委會(huì)辦公室的屋頂,，也露出了一條裂縫,。

　　“能不能重建整個(gè)小區(qū)？”2018年9月,，伍大明和業(yè)委會(huì)主任趙濤寫信尋求政府支持,。同年12月，武侯區(qū)委辦公室在網(wǎng)上留言板回復(fù)：如中央花園二期業(yè)主都愿意進(jìn)行改造重建,，街道將會(huì)同相關(guān)部門,、企業(yè)推動(dòng)該小區(qū)改造重建工作,。武侯區(qū)街道辦也稱：小區(qū)業(yè)主同意率95%以上，將規(guī)劃危房舊城改造,。

　　在伍大明等人的設(shè)想中,，小區(qū)占地面積約20萬平方米，容積率為2.0,，如果將容積率增加到3.5（1平方米地建3.5平方米房子）,，拆40萬平方米舊房，建70萬平方米新房,，按照1：1還業(yè)主后,，開發(fā)商還有30萬平方米的新房賣，“除成本稅費(fèi)外還是有盈利的,，這樣才會(huì)有企業(yè)來投資,，業(yè)主也不用掏錢?！?/p>

　　在業(yè)委會(huì)和志愿者的召集下,，2019年8月小區(qū)第一輪業(yè)主意愿同意率達(dá)到96.7%。在業(yè)委會(huì)提交重建申請之后,，2019年12月26日,，時(shí)任武侯區(qū)委書記批示：同意納入危舊房論證，但是業(yè)委會(huì)并沒有接納危房鑒定,，“有安全隱患,，但是談不上?！?020年3月,，業(yè)委會(huì)被告知，因小區(qū)屬于商品房,，不符合棚戶區(qū)改造政策,，“如果要重建，只能原地原圖原址重建,。就這樣,，重建事宜被擱置?！?/p>

　　轉(zhuǎn)機(jī)發(fā)生在一個(gè)月后,。2020年4月成都發(fā)布了《城市有機(jī)更新實(shí)施辦法》，列明了三種城市更新形式：保護(hù)傳承,、優(yōu)化改造和拆舊建新,。“這個(gè)文件一二級土地是可以聯(lián)動(dòng)，包括留改拆,，有20%是可以拆的,，針對2000年以前的老舊小區(qū)?！毙^(qū)業(yè)委會(huì)另一位成員稱,，這份文件讓他們看到一線希望，之后又陸續(xù)爭取政策,。

　　2021年11月,，時(shí)任武侯區(qū)委書記到小區(qū)調(diào)研時(shí)提出自拆自建模式?！皶浱岢?，因?yàn)檎凑嫉兀孕枰獦I(yè)主同意率達(dá)到100%,，政府才能出規(guī)劃,。那么業(yè)委會(huì)第一步就是組建拆舊建新小組，動(dòng)員群眾,?！蔽榇竺鹘榻B，從2022年3月21日至5月21日,，業(yè)主同意率達(dá)到99.99%，只有3戶不同意,。

　　今年5月25日,，業(yè)委會(huì)形成報(bào)告提交給晉陽街道辦及武侯區(qū)相關(guān)部門。8月21日,，中央花園二期拆舊建新籌備組傳來消息,，整個(gè)進(jìn)程涉及國土、規(guī)劃,、稅務(wù),、城建等部門，需要做詳細(xì)的方案向區(qū)市等部門匯報(bào),?！澳壳耙延虚_發(fā)商在對接出方案?！蔽榇竺鞣Q,。

　　“區(qū)委書記來調(diào)研時(shí)說，我們這邊是民生工程,，容積率不能高,，而且要保證大家套內(nèi)面積不減少?！睒I(yè)委會(huì)另一名成員表示,，如果按照2.5的容積率去建設(shè)新房,，開發(fā)商利潤不大，重建事宜比較難推動(dòng),。

　　有業(yè)主擔(dān)憂萬一爛尾了咋辦

　　記者曾多次走訪該小區(qū),，發(fā)現(xiàn)多位業(yè)主雖已簽字同意，但對于重建一事仍有疑慮,。

　　“重建期間大家住哪里,？建設(shè)周期要多長？萬一爛尾了呢,？”住戶黃阿姨告訴記者,，小區(qū)三千多戶，要推倒重來,，不是一件小工程,，不但需要大量資金投入，還需要有相關(guān)部門進(jìn)行監(jiān)督,?！爱?dāng)然，重建后有電梯,，我們也能方便很多,。”黃阿姨住在5樓,，由于上了年紀(jì)體力下降,，每次外出采購米面糧油，都是盡量購買小袋裝的,，方便提上樓,。

　　十多年前，黃阿姨和丈夫在此購買了一套160多平方米的躍層房屋,，“當(dāng)時(shí)是每平方米2800元,。”如今,，黃阿姨和老伴都已退休,，雖然孩子在成都，但并沒和他們住在一起,。對于小區(qū)自拆自建,，黃阿姨表示支持，“要是能重建,，我用這套大房子換兩套小房子,，還能和孩子住在一起。小孩有自己的生活，住一套也不方便,，住得近會(huì)方便很多,。”盡管黃阿姨夫婦同意重建,，但他們覺得希望并不是很大,。黃阿姨認(rèn)為，中央花園二期是商品房,，并不是農(nóng)村自建房,，拆掉和重建，如果沒有政策支持或政府部門牽頭,，很可能無法推進(jìn),。

　　“光簽字就簽了五年，一直沒進(jìn)展,，搞得我們都沒信心了,。”住戶胡先生介紹,，去年開始簽名時(shí),，“業(yè)委會(huì)提議每平方米業(yè)主出4000元。如果100平方米,，就是40萬元,，這筆錢不是每家人出得起的。不少業(yè)主本就有房貸要還,，如果再添貸款,，肯定難以承受?！?/p>

　　記者注意到，在小區(qū)公告欄上,，小區(qū)業(yè)委會(huì)曾就4000元出資作出改動(dòng)――對于資金充裕償付能力強(qiáng)的業(yè)主,，按照1：1.1比例換新房的，每平方米出資4000元,；對于希望降低出資額的業(yè)主,，可以將增加的0.1和地下停車位變現(xiàn)；對于不想出款又希望住新房的業(yè)主,，可以將部分產(chǎn)權(quán)按現(xiàn)價(jià)1.5倍轉(zhuǎn)讓給投資機(jī)構(gòu)獲得建新資金……

　　開小賣部的業(yè)主張先生是反對自拆自建的人之一,。“他們都是被數(shù)字砸昏了頭,，看著幾百萬很惹眼,，這都是紙面上的。”張先生說,，不是他不想提升居住環(huán)境,，而是這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)不起。張先生稱,，他在小區(qū)只有一套住房用于自住,，“要拆的話，我們一家人去哪里??？小孩子上學(xué)怎么辦？如果附近有一套現(xiàn)房能直接和我換,，我肯定換,。”張先生認(rèn)為,，自拆自建的風(fēng)險(xiǎn),，必然是自己承擔(dān)。

　　專家聲音

　　商品房自拆自建困難重重

　　小區(qū)能否按業(yè)主預(yù)期重建,？面臨哪些困難,？記者就此咨詢了北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長趙秀池教授?！白圆鹱越ù_實(shí)屬于全國首例,，沒有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，目前看起來推動(dòng)工作困難重重,。城市更新,、舊房改造，本身難度就很大,?！壁w秀池認(rèn)為，沒有政府主導(dǎo),、相關(guān)政策支持,，自籌自建是不可能的。

　　“項(xiàng)目能否實(shí)現(xiàn)業(yè)主們的目標(biāo),，還需要與政府相關(guān)部門溝通,。將項(xiàng)目納入城市更新實(shí)施方案中，借鑒目前城市更新的一系列資金稅收補(bǔ)貼等政策優(yōu)惠,，通過土地肥瘦搭配或容積率調(diào)整,，引入社會(huì)力量，通過一些適老項(xiàng)目,、停車場,、幼兒園等盈利項(xiàng)目增值收益平衡項(xiàng)目資金,。”趙秀池認(rèn)為,，目前老舊小區(qū)改造基本是依靠容積率政策實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金平衡,，而容積率政策又受制于當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃。在核心區(qū)容積率受限情況下,，將很難達(dá)到預(yù)期目標(biāo),。“特別是在當(dāng)前情況下,，容積率提高也不一定能夠解決問題,。”趙秀池稱,。

　　清華大學(xué)中國新型城鎮(zhèn)化研究院執(zhí)行副院長尹稚教授認(rèn)為,，從目前業(yè)主們反映的情況看，恐怕像這樣上萬人的社區(qū)完完整整地推倒重來,，至少從現(xiàn)有信息看依據(jù)是不足的,。

　　尹稚表示，社區(qū)完全推倒重建至少有幾個(gè)基本前提：第一,，只有危房等級比較高,、加固成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過重建成本，才會(huì)選擇拆除,；第二,，危房如果被認(rèn)定確實(shí)需要拆除，也得找經(jīng)濟(jì)上可行的辦法,；第三,，這么大規(guī)模的改造工程，應(yīng)當(dāng)需要經(jīng)過市級審批,。

　　“業(yè)主們想不花錢或者少花錢,，大概唯一出路是小區(qū)的地還有增值空間。這要從城市整體發(fā)展來評估,，即政府允不允許這塊地提高容積率,，除了給居民1:1.1的回遷房之外，如果能夠提升容積率,，有更多面積、能夠以更高的價(jià)格向市場銷售,，那么對于這個(gè)項(xiàng)目改造的執(zhí)行者來講,，它還是合算的?！币煞Q,，如果商品房好賣的時(shí)候,，這種機(jī)會(huì)是有的。

　　據(jù)上游新聞,、澎湃新聞,、紅星新聞等