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　　為適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢,，近期,，多地多部門密集發(fā)文,，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,，更好滿足居民剛性和改善性住房需求的同時，也將對擴(kuò)大消費,、拉動投資,、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生有利影響。

　　8月30日,，廣東省廣州市,、深圳市先后宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。9月1日，上海市,、北京市也先后宣布執(zhí)行該政策。

　　8月31日,，中國人民銀行,、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布通知，首套,、二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%,、30%。同時,，降低存量首套住房貸款利率,。

　　專家指出，近段時間多地多部門密集發(fā)文,，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,，釋放出促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的積極信號。

　　政策打出“組合拳”,，更好滿足居民剛性和改善性住房需求

　　“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策明確,，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時,，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的,，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策,。

　　“對于有換房需求的家庭,，在‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策下，可以以更低的首付比例,、更優(yōu)惠的貸款利率換購住房,，加上居民換購住房的個人所得稅退稅優(yōu)惠期也延長了，這些政策有助于降低購房成本,、釋放換房需求,。”住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任浦湛介紹,。

　　姜楠在廣州工作了10多年,。2015年，結(jié)婚在即的她先在廣東省佛山市購買了一套婚房,，簡單裝修后就租了出去,，自己則在廣州租房住。這兩年,，眼看孩子到了要上學(xué)的年紀(jì),，姜楠兩夫妻想在廣州買套房的愿望愈發(fā)強(qiáng)烈。

　　“看了十幾套二手房，比較滿意的,，差不多都要600多萬元,。之前佛山那套房也有貸款，現(xiàn)在要買這套房,，首付要四成,，貸款利率4.8%?！苯f,，按照“認(rèn)房不認(rèn)貸”的新政策，現(xiàn)在首付只需三成,，少一成首付,，就是60多萬元；而且,，貸款利率享受4.2%的首套房利率,，月供負(fù)擔(dān)也能減輕不少。

　　深圳市民黃女士也表達(dá)了類似的想法：“我們一直想換個大一點的房子,，改善居住條件,。但如果認(rèn)定為二套房，首付比例高,，難以承擔(dān),。新政出臺后，壓力就小多了,?！?/p>

　　北京鏈家研究院院長高原認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”主要利好北京新市民及改善型群體,。新市民方面,，較為普遍的一個情況是其在京無房，但曾在外地有過購房信貸記錄,，在原有標(biāo)準(zhǔn)下在京購房要支付六成（普宅）或八成（非普宅）首付,；改善型群體方面，則利好“賣一買一”改善置換群體,，受家庭結(jié)構(gòu)變化,、育兒、養(yǎng)老等因素影響,，當(dāng)前北京住宅市場近七成購房者屬于改善型需求,。

　　“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策出臺后，市場反應(yīng)如何,？北京鏈家朝陽區(qū)某活躍區(qū)域門店經(jīng)理婁春雷告訴記者,，北京公布政策后,，我們陸續(xù)接到不少客戶的咨詢電話，前兩個月周末線上咨詢量一般是20多個,，這個周末增加到60多個,，區(qū)域掛牌量也活躍起來?！拔覀冞@邊改善型客戶目標(biāo)房型的售價大多在800萬元到1000萬元,。之前看房，考慮到80%的二套房首付有些猶豫,，現(xiàn)在政策落地，不少客戶選擇將房產(chǎn)掛牌獲得首套資格,?！眾浯豪渍f。

　　貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)顯示,，8月30日至31日,，廣州、深圳的二手房日均成交量,，較上周（8月21日至27日）的日均成交量分別提升了25%,、70%，客戶帶看量也較快增長,。

　　不只是“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策,，調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸、降低存量首套住房貸款利率等政策,，同樣有助于更好滿足剛性和改善性住房需求,。

　　中國人民銀行、金融監(jiān)管總局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,，此次差別化住房信貸政策調(diào)整優(yōu)化的重點包括兩方面：一是統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限,。不再區(qū)分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%,。二是將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點,。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點。各地可按照因城施策原則,，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢和調(diào)控需要,，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

　　房地產(chǎn)市場整體已轉(zhuǎn)入供大于求的買方市場

　　房地產(chǎn)鏈條長,、涉及面廣,，可以說牽一發(fā)動全身。

　　進(jìn)入今年二季度,，受宏觀環(huán)境影響,，居民購房能力和意愿下降，購房作為大宗消費恢復(fù)相對滯后，房地產(chǎn)市場成交量增速有所放緩,。1至7月份,，商品房銷售面積66563萬平方米，同比下降6.5%,；房屋新開工面積56969萬平方米,，下降24.5%。

　　7月24日,，中共中央政治局召開會議指出,，要切實防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢,，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。

　　浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬分析，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化,，主要表現(xiàn)在三方面：一是從賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場,。經(jīng)過持續(xù)20多年大規(guī)模開發(fā)，2022年全國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已經(jīng)超過41平方米,，疊加人口呈現(xiàn)負(fù)增長,、城鎮(zhèn)化進(jìn)入中后期等因素影響，市場整體已轉(zhuǎn)入供大于求的買方市場,，特別是中小城市商品房庫存量大,、去化周期長。二是從增量為主的市場轉(zhuǎn)向存量為主的市場,。不少城市存量房交易增速快于新建商品房銷售增速,，部分城市二手房成交量已經(jīng)超過新房成交量。三是從期房銷售為主轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷售占比穩(wěn)步提高,。

　　“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢,，近段時間一系列政策措施落實落地，不僅能夠更好滿足居民剛性和改善性需求,，也對擴(kuò)大消費,、拉動投資、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長意義重大,?！庇輹苑艺J(rèn)為。

　　招聯(lián)首席研究員董希淼說,，根據(jù)有關(guān)測算,，此次存量首套房貸利率調(diào)整,，平均降幅大約為80個基點。以100萬元,、25年期,、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)房貸利率降至4.3%,，可節(jié)約借款人還款支出每年超過5000元,，有助于降低住房消費負(fù)擔(dān)，進(jìn)而增加居民消費和投資能力,。

　　促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,，還需多方發(fā)力保持耐心

　　受訪專家表示，當(dāng)前適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,，打開了市場預(yù)期窗口,，短期看剛需和改善性需求將集中入市，年底前市場交易量或有明顯增長,。但是,，整體看房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生巨大變化,，且受宏觀環(huán)境影響較大,，要以更加理性的心態(tài)看待房地產(chǎn)市場發(fā)展，既要有信心,，也要有耐心,。

　　“在市場整體發(fā)展放緩的時候，積極的一面會格外引人注意,，比如有些市場將更加有韌性,，也有新的業(yè)務(wù)機(jī)會正在出現(xiàn)?！比f科董事會主席郁亮認(rèn)為,，目前我國城鎮(zhèn)化率為65%左右，根據(jù)相關(guān)預(yù)測2030年預(yù)計達(dá)到70%,，城鎮(zhèn)人口將增加至9.8億人左右,，按建設(shè)經(jīng)驗保守估計，未來10億至12億平方米的房地產(chǎn)新開工面積是有保障的,。

　　郁亮介紹,，根據(jù)倫敦、東京等城市的經(jīng)驗,，人口會不斷向能夠創(chuàng)造就業(yè)的城市集中,。即便市場完全成熟后，中心城區(qū)仍然會出現(xiàn)大量城市更新項目,，以提升傳統(tǒng)地區(qū)的發(fā)展活力,，滿足職住平衡的需求,。此外，保障性租賃住房建設(shè),、城中村改造,、房地產(chǎn)代建代運營等也將是未來重要的業(yè)務(wù)增長領(lǐng)域。

　　“當(dāng)前政策已在發(fā)力,，相信在各方面的共同努力下,，隨著經(jīng)濟(jì)運行持續(xù)好轉(zhuǎn)，對未來的預(yù)期逐步穩(wěn)定,，市場會回到健康合理的水平,。”郁亮說,。

　　虞曉芬認(rèn)為,，從中長期看，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展還需從供需兩端重點發(fā)力：通過加快啟動城市更新和城中村改造等,，穩(wěn)市場規(guī)模,；通過降低房貸利率、擴(kuò)大住房公積金覆蓋面等,，著力提高住房消費能力,，放松住房供求關(guān)系發(fā)生重大變化的大城市或片區(qū)的限購等，穩(wěn)市場需求,；通過全面推動二手房“帶押過戶”,、降低交易契稅、合理降低房地產(chǎn)中介費用等,，鼓勵以舊換新,，促市場良性循環(huán)；一視同仁支持優(yōu)質(zhì)國有房企和優(yōu)質(zhì)的民營房企,，適當(dāng)放寬開發(fā)條件限制要求,，穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)。

　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，接下來將繼續(xù)以增信心,、防風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型為主線,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,，因城施策、精準(zhǔn)施策,，大力支持剛性和改善性住房需求,，扎實推進(jìn)保交樓保民生保穩(wěn)定工作，化解企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險,，努力提升品質(zhì),、建設(shè)好房子,，整治房地產(chǎn)市場秩序，讓人民群眾放心購房,、放心租房,。