房地產(chǎn)市場形勢一直是大家關注的焦點,，房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展對穩(wěn)定購房者預期,、促進居住消費至關重要。5月17日,，國家統(tǒng)計局發(fā)布的4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況引發(fā)關注，2023年樓市經(jīng)歷一季度“小陽春”后,，出現(xiàn)沖高回落,。今年樓市的走向到底如何？樓市能否沖出低迷,？購房者和售房者又是怎樣的感受？

　　經(jīng)歷持續(xù)一年的低迷后,，樓市終于在今年一季度迎來“小陽春”,，3月份房價上漲城市數(shù)量達到近4年來的最高峰。不過,，5月17日剛剛發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，在一季度市場沖高后，4月份70個城市新房,、二手房價格環(huán)比上漲城市數(shù)量均較上月減少,，新房、二手房價格環(huán)比漲幅雙雙收窄,?！拔逡弧奔倨冢康禺a(chǎn)銷售市場整體表現(xiàn)平淡,，機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,，代表城市成交規(guī)模較去年“五一”假期增長約25%，其中多個城市受低基數(shù)影響,，同比增幅較大,，但整體較2019年同期降幅仍超兩成。

　　記者近期走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn),，今年以來樓市整體恢復形勢見好,，購房者預期有所改善，但基礎尚不牢固,。進入二季度,，隨著前期積壓的購房需求基本釋放結(jié)束，樓市進入常態(tài)化節(jié)奏期,。促進居住消費健康發(fā)展,，仍需持續(xù)優(yōu)化相關調(diào)控政策，各方合力增強置業(yè)信心,。

　　“小陽春”傳遞暖意

　　“二三月挺忙,，現(xiàn)在又穩(wěn)定了。這是因為著急購房的客戶已經(jīng)買完,，現(xiàn)在也有客戶,，但需求不急迫?！?月4日,，記者來到北京西四環(huán)外某房屋中介門店,，門店經(jīng)理正在給數(shù)十名店員開會，復盤“五一”假期工作情況,。該經(jīng)理告訴記者,，“‘五一’假期，看房的客戶比平時工作日多,，但比平時周末少,。畢竟是春節(jié)后的首個小長假，很多人都出去旅游了”,。

　　對于近半年門店的簽單情況,，該經(jīng)理表示，“從去年11月至去年年底,，受新冠疫情影響擱置了一批購房需求,。到今年二三月份，趕末班車入學的客戶需求集中釋放,。每年都會有這種現(xiàn)象,，那個時段房源相對少、客戶相對多,，頂層,、一層、一居室等平時不太好賣的房子,，很多客戶也會選擇購買”,。

　　北京樓市以二手房為主，二手房屬于撮合成交,，交易受到多方因素影響,，房價與市場均價接近、買賣雙方意愿一致頗為重要,。即便市場行情見好,，過高的定價依然會導致交易受阻。正如該經(jīng)理所舉的例子,，之前北京西四環(huán)外,、永定河路附近某小區(qū)有一套近120平方米的兩居室，去年年底上線時掛牌價920萬元,，年初市場行情好時,，業(yè)主想賣得更高，后來市場回落業(yè)主降價不到位,，最終在等待半年后,，于今年5月3日以880萬元價格成交。

　　房地產(chǎn)市場在調(diào)整優(yōu)化疫情防控政策后迎來復蘇，北京二手房市場恢復速度較快,。北京鏈家研究院分析師冷會介紹,，“網(wǎng)簽數(shù)據(jù)稍顯滯后，從鏈家相對實時的數(shù)據(jù)能看出,，今年1月上半月市場就已恢復,，下半月受春節(jié)假期影響進程暫時中斷。2月春節(jié)假期結(jié)束,，前期因疫情和春節(jié)積壓的需求集中釋放,，市場熱度快速上升，并從城市中心區(qū)傳導至昌平,、順義、大興等外圍區(qū)域,。到3月份,，隨著需求陸續(xù)釋放，交易節(jié)奏隨之放緩,，整個3月和4月上半月市場都處于緩慢回落過程,，成交量逐周遞減。到4月下半月,，成交節(jié)奏基本回歸至常態(tài)時期水平”,。

　　在價格方面，一季度北京二手房成交均價較前期有小幅上漲,。究其原因,，冷會認為，“疫情防控措施調(diào)整優(yōu)化后,，中心城區(qū)成交占比提升引發(fā)結(jié)構(gòu)性上漲,；前期積壓需求集中入市，導致局部地區(qū)供需失衡,。不過,，到4月份隨著市場熱度和預期回歸，部分區(qū)域價格已有回落跡象”,。

　　記者采訪了解到,，今年以來全國樓市節(jié)奏和北京表現(xiàn)相似?！叭ツ暌詠?，保交樓、保民生,、保穩(wěn)定等各項政策舉措有力保障了購房人的合法權益,，房企的合理性融資也得到改善，帶來今年一季度市場全局性的修復?！必悮ぱ芯吭菏袌龇治鰩焺Ⅺ惤苷f,，“從全國樓市來看，2月以后需求量釋放,，成交量明顯恢復,。3月在2月高點上略微回調(diào)。整體看,，一季度同比去年修復態(tài)勢明顯,。”

　　“確實感覺市場火爆了不少,?！饼埡啥紶I銷負責人介紹，“剛開始回暖的是剛需市場,，以年輕客群居多,，2月中下旬改善類客戶密集入場，2月4個項目的疊墅產(chǎn)品加起來賣了40套,，超過去年四季度銷售總數(shù),。”

　　“當前買房人更看重房屋品質(zhì),、戶型設計,、開發(fā)商實力和項目區(qū)位?！饼埡本┠稠椖控撠熑苏f,，“‘五一’假期北京市場熱度不減，日均接待客戶逾百組,，較4月日均到訪增長40%以上,，期間成交金額超1.5億元?！?/p>

　　“年后市場回暖修復,，感知比較明顯?！比f科杭州營銷負責人表示,，“我們在杭州余杭區(qū)的項目在二三月份連續(xù)加推，改善類項目銷售增長更明顯,，3月以來的改善類項目兩次開盤中簽率均在20%以下,，開盤即售罄?！贝送?，紹興市場今年以來去化也不錯,，“五一”期間，萬科在紹興的兩個在售項目認購轉(zhuǎn)化同比上漲20%至30%,。

　　劉麗杰認為,，成都、西安,、杭州,、長沙、合肥等省會城市市場修復較強,，是受益于經(jīng)濟,、產(chǎn)業(yè)、人口等基本面較好,，住房需求相對充足,，住房政策優(yōu)化等原因?！案咭饬x的是,，一季度哈爾濱、長春,、沈陽等東北區(qū)域城市，太原,、蘭州等中西部省會城市,，以及多數(shù)三四線城市的二手房市場量價均有不同程度的修復。不過,，相較強二線城市,，非熱點城市及三四線城市修復力度相對較弱?！?/p>

　　從數(shù)據(jù)來看,，上海易居房地產(chǎn)研究院報告顯示，今年1月至3月,，31個省份中有19個商品房銷售面積同比增速為正,，有12個省份增速為負。其中天津增速最高,，為85%,；安徽增速最低，為-23%,。在13個經(jīng)濟大省份里,，北京、河北和廣東表現(xiàn)最好,，同比增速分別為14%,、10%和10%,。值得注意的是，天津在去年全年該指標為-32%,，當前該指標明顯轉(zhuǎn)正,。這說明在購房政策刺激下，市場依然有復蘇動力,。

　　銷售價格方面也普遍走出下跌空間,。報告顯示，2023年1月至3月,，全國31個省份中有27個省份商品房銷售價格同比漲幅為正,，有4個省份漲幅為負。其中四川漲幅最高,，為13%,；西藏漲幅最低，為-12%,。13個經(jīng)濟大省份中,，有12個省份房價漲幅已回正，而湖北微跌,。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示,，一季度全國31個省份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出幾個重要特征：供給端復蘇節(jié)奏較慢，而銷售端復蘇節(jié)奏較快,，后續(xù)應關注“供需缺口擴大”矛盾問題,；市場復蘇過程中，一些北方省份明顯崛起,，包括天津,、河北等北方重點市場也有回暖可能，市場信心進一步增強,，全國房地產(chǎn)市場均衡性也進一步增強,。

　　“一季度市場修復，一定程度上得益于前期積壓需求的集中釋放,。隨著這波需求逐步釋放,，短期內(nèi)市場會自然調(diào)整，預計二季度交易量較一季度回落,，價格將保持平穩(wěn),。”劉麗杰說,，“這也是市場向合理中樞修復過程中的正常震蕩,。預計全年市場整體將呈現(xiàn)溫和修復態(tài)勢?！?/p>

　　當前樓市回歸常態(tài)

　　進入二季度以來,，百城房價走勢承壓,，核心一二線城市價格相對穩(wěn)健，多個三四線城市房價延續(xù)跌勢,。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士仍然認為,，樓市復蘇的大趨勢不會改變，市場信心總體處于恢復狀態(tài),。

　　“相比二三月份的快速反彈,，4月樓市復蘇節(jié)奏有所放緩，進一步驗證了今年市場復蘇會呈現(xiàn)波折性上揚格局,。4月部分城市找房熱度環(huán)比出現(xiàn)小幅回落,，其中三四線城市找房熱度回落幅度相對明顯，預計市場分化格局還將存在,?！?8安居客研究院院長張波介紹，4月一二線熱點城市的新增掛牌房源量環(huán)比減少,，這在一定程度上體現(xiàn)出一季度市場二手房成交量上升明顯,，大量二手房源得到去化。

　　業(yè)內(nèi)人士認為,，4月以來樓市回歸常態(tài),，既有長期因素，也有短期因素,。長期來看,，一季度較快市場節(jié)奏使得價格預期有所抬高，但市場當前支付能力和接受程度依然維持穩(wěn)定,，因此對有所提升的市場價格還是以觀望態(tài)度為主,，進而導致節(jié)奏放緩,。短期來看,，“五一”假期前，許多人早早計劃出游行程,，對地產(chǎn)銷售必然有擠壓,。此外還有天氣影響，以北京為例,，4月經(jīng)歷了數(shù)次強沙塵天氣,，對客戶看房造成一定影響。

　　“到四五月份,，北京樓市轉(zhuǎn)入常態(tài)化時期水平,。從4月開始，購房者在心態(tài)上多了觀望成分,。據(jù)我們分析,，目前的購房群體中,，七成屬于置換群體，包括改善置換,、入學置換,、養(yǎng)老置換等?！崩鋾f,。

　　在北京工作的安先生就屬于持幣觀望群體。他告訴記者,，自己在世紀城的房子裝修已略顯老舊,，去年本想“賣一買一”置換一個更大的房子，后因疫情影響擱置,?！敖衲晗敕ㄗ兞耍⒆右呀?jīng)上高中,，為日后考慮,，還是先買套小的留給孩子用，舊房不賣了,?！卑蚕壬J為房價特別是新房價格有下降的可能，自己的購房意愿又不急迫,，可以多觀望,。

　　“孩子今年上學，這兩天正是報名期,?！蓖瑯佑袚Q房需求的馬女士這樣打算，“等報名成功后我就把老房子賣掉,，買個舒適度高的房子”,。

　　不少人認為，相較于二三月份,，四五月份其實是回歸到了正常,、平穩(wěn)的節(jié)奏，買賣雙方都更有時間靜下心做選擇,，價格也有博弈空間,。

　　北京本地人高女士，因為父母有房子,，對住房的關注點更多放在了居住體驗上,。“我覺得房子首先是要自己住著舒服,，其次周邊配套要好,，生活圈要方便,。我并不重視區(qū)位、升值空間等因素,?！?/p>

　　國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，從新房看,，4月,，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月略擴0.1個百分點,，其中,，北京、上海,、廣州和深圳環(huán)比分別上漲0.6%,、0.4%、0.2%和0.3%,；二三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.4%和0.2%,，漲幅比上月分別回落0.2個和0.1個百分點。從二手房看,，環(huán)比整體漲幅回落更為明顯,。4月份，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%,，漲幅比上月回落0.3個百分點,，其中，北京,、廣州和深圳環(huán)比分別上漲0.1%,、0.3%和0.5%，上海由上月上漲0.7%轉(zhuǎn)為下降0.2%,；二三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比均由上月上漲轉(zhuǎn)為持平,。

　　從城市角度看，上海易居房地產(chǎn)研究院一項對4月全國50個重點城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增速排序的結(jié)果顯示,，全國僅有6個城市成交行情沒有下滑,，即西安,、北京,、東營、成都,、合肥和深圳,。“4月偏強勢的城市,，普遍為基本面不錯的大城市,。從下降的城市來看,，徐州、麗水,、南寧3個城市降速超50%,，市場調(diào)整程度較大?！眹儡S進這樣解讀,。

　　1月至4月，全國50城新房成交面積同比增速排序結(jié)果顯示,，長春,、杭州、南寧,、惠州,、淄博、濟南,、德陽,、肇慶、東營和東莞排進前十名,，同比增速均接近或超過50%,。嚴躍進表示，“此類城市中,，部分屬于購房政策明顯寬松的城市,，部分屬于壓抑需求持續(xù)釋放的城市”。

　　值得關注的是,，10強城市中,，山東有3個城市入圍，即淄博,、濟南和東營,。這并非偶然，3年疫情期間,，江蘇,、浙江等沿海省份有一波交易高峰，但山東不明顯,，潛在購房需求在今年才明顯釋放,。濟南市場的一波持續(xù)行情帶動了周邊地級市樓市復蘇。

　　“‘淄博燒烤’火出圈雖然和山東樓市復蘇的直接關系不強,，但提升了城市形象和置業(yè)優(yōu)勢,，對后續(xù)山東各城市的樓市復蘇或?qū)黹g接正面影響。”嚴躍進說,。

　　因城施策疊加顯效

　　縱觀去年全年,，在多重超預期因素影響下，交易數(shù)據(jù)出現(xiàn)明顯拐點,?！?022年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出市場銷售回落、多家民企債務違約,、土地市場流標持續(xù)等特點,。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說,。

　　面對市場震蕩,，一系列樓市調(diào)控政策陸續(xù)出臺，促進房地產(chǎn)市場修復,。去年3月以來,，樓市調(diào)控政策密集發(fā)布，各地因城施策,，從優(yōu)化限購政策,、降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款額度,、發(fā)放購房補貼,、降低交易稅費、推進“帶押過戶”等各方面發(fā)力,。據(jù)中指研究院監(jiān)測,，2022年有超300個省市(縣)出臺政策超千條，政策優(yōu)化頻次達到近年峰值,。

　　2022年3月,，鄭州成為第一個取消“認房又認貸”的城市，明確“對擁有一套住房并已結(jié)清相應購房貸款的家庭,，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策”。此后,，蘇州,、南京、青島,、天津等重點城市均優(yōu)化“認房又認貸”,。“鄭州取消認房認貸的舉措對國內(nèi)其他重點城市有示范意義,，實質(zhì)性降低了購房成本,，釋放改善換房需求,，促進市場修復,?！眲Ⅺ惤苷f。

　　2022年5月,，長沙成為第一個提出“以租換購”的城市,，將存量房盤活供作租賃住房，盤活供作租賃住房后不納入家庭住房套數(shù)計算,，在履約期內(nèi)可交易,。此后，成都,、重慶,、西安等地也有“以租換購”政策出臺。

　　“‘以租換購’政策的創(chuàng)新之處在于,，打通了新房,、二手房和租房市場通道，為其他城市提供了新的政策調(diào)整樣本,?！眲Ⅺ惤鼙硎荆媪糠吭醋鳛樽赓U住房,，一方面切實增加租賃房源供給,；另一方面10年及以上的鎖定期限，為市場提供了一批長期穩(wěn)定租賃房源,，有效緩解當下租賃市場“不穩(wěn)定”的痛點,。

　　去年以來，佛山,、東莞,、廊坊等核心城市周邊城市全面取消限購。杭州,、南京,、武漢等二線城市放松多孩家庭購房政策，多孩家庭可新購一套房,，同時降低二套房首付比例,。

　　今年以來，我國經(jīng)濟呈現(xiàn)恢復向好態(tài)勢,，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性尤為重要,，“穩(wěn)支柱”“促需求”“防風險”成為2023年房地產(chǎn)行業(yè)的政策主題。一季度,，中央和相關監(jiān)管部門多次強調(diào),，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策,，支持剛性和改善性住房需求,。據(jù)中指研究院監(jiān)測，一季度全國有超百個省市(縣)出臺政策超180條,，各地政策多聚焦在提高公積金貸款額度,、發(fā)放購房補貼等內(nèi)容，部分城市政策涉及優(yōu)化限購政策,、降低首付比例及房貸利率,、優(yōu)化預售資金監(jiān)管等方面。

　　4月28日,，中共中央政治局召開會議,，分析研究當前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作?！敖Y(jié)合會議釋放的相關信號,，防范房地產(chǎn)風險仍是重點，在當前的市場環(huán)境下,，房地產(chǎn)政策環(huán)境整體仍處于寬松狀態(tài),。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示,，“整體來看,，今年以來房地產(chǎn)市場運行的好轉(zhuǎn)更多為恢復性好轉(zhuǎn)，市場內(nèi)生動力仍偏弱,。短期來看,，穩(wěn)定購房者置業(yè)信心和預期仍是促進房地產(chǎn)市場恢復的關鍵?！?/p>

　　陳文靜認為,，二季度，前期已出臺的保交樓,、加大“三支箭”支持房企融資等政策有望繼續(xù)落實到位,。各地樓市政策或繼續(xù)優(yōu)化，如重點一二線城市庫存較高的郊區(qū),，或按照一區(qū)一策原則,，優(yōu)化限購條件和認房認貸政策；結(jié)合生育政策,，對二孩以上家庭的限購套數(shù),、首付比例、房貸利率等給予支持,；降低房屋交易稅費等,。

　　“隨著經(jīng)濟恢復和城市發(fā)展,，核心一二線城市將繼續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟、人口,、產(chǎn)業(yè)等基本面優(yōu)勢,，房地產(chǎn)市場具有較大發(fā)展空間。經(jīng)濟發(fā)展較弱,、人口流出城市,，預計市場將基本修復到疫情前的平穩(wěn)狀態(tài),?！眲Ⅺ惤苷f。

　　李 方(來源：經(jīng)濟日報)