在市場短期調(diào)整過程中,，京郊民宿只能以變應變,，做出自己的特色。雖然現(xiàn)在消費者的選擇更多了,，但是周末到京郊走走的需求還是存在的,，要想方設法吸引這些消費者住下來,。

　　過去3年，北京郊區(qū)民宿一時“風光無限”,。由于消費者假日出游半徑縮短,，消費需求集中在本地釋放，依靠擁有超強消費能力的大城市,，京郊民宿屢屢實現(xiàn)“量價齊飛”,。

　　今年春節(jié)過后，隨著跨省游,、出境游日漸復蘇,，本地游客迫不及待奔赴遠方，這讓京郊民宿的發(fā)展進入新一輪調(diào)整期――降價,、增值服務,、“引流”……暫別高歌猛進，回歸理性發(fā)展,，京郊民宿正在適應新的節(jié)奏,、嘗試更多可能。

　　告別“躺贏”

　　“今年生意不太好做,?！北本讶釁^(qū)一撇陽光民宿主理人張曉榮說，“今天是周六,，要是去年,，咱們根本不可能像現(xiàn)在這樣坐在客房里聊天，房間早就訂出去了,?！贝号ㄩ_之際,，正是京郊民宿生意淡旺季的轉換期，“五一”小長假的到來,，通常會將預訂推向高峰,。“過去兩年,，要預訂我家周末的房間,，基本要提前兩周，‘五一’‘十一’假期提前一個月都不算多,?！?/p>

　　2019年，張曉榮投資300萬元,，在北京懷柔渤海鎮(zhèn)扎下根,，按照心目中理想“家”的樣子打造了這家民宿。他趕上了京郊民宿火得“一塌糊涂”的日子,，“因為疫情,，大家都出不了遠門，人們都奔著京郊來了,?！睆垥詷s回憶，最火的是2021年的暑期檔,，兩個月時間不論周末還是平時,，都基本滿房。輕松賺錢的日子在今年春節(jié)過后不復存在,?！耙咔榉揽貙嵭小翌愐夜堋螅藗兌奸_始往更遠的地方跑,，京郊‘空’了,，生意差不多下降一半?！?/p>

　　懷柔點翠客棧皮革小院民宿主理人楊林也感受到了市場行情的變化,。2018年，他在渤海鎮(zhèn)開了第一家民宿,，疫情期間又陸續(xù)開了兩家,。“疫情對旅游業(yè)整體影響很大,，京郊民宿的生意在這3年反而很好,。”楊林說，一到周末和節(jié)假日,，院門口就停滿了入住客人的車,，通常是三四個熟識家庭一起相約來京郊度假。今年的生意明顯淡了許多,，“與前兩年相比,，周末客流量同比下降60%到70%”。

　　北京旅游業(yè)內(nèi)有句話,，“北京民宿看懷柔,，懷柔民宿看渤海”,，在擁有429家鄉(xiāng)村民宿、451套院落的渤海鎮(zhèn),，這里民宿主們的感受頗能反映京郊民宿市場的變化,。

　　對此，楊林有著理性的認識――京郊民宿的客源集中在京津冀地區(qū),，其中北京本地游客能占到七八成,。過去3年北京的旅游消費大多留在本地，疫情期間,，消費者更看重私密性,，京郊民宿一般是整院出租，方便全家老少及熟識朋友相聚,，所以特別受歡迎,。在跨省游、出境游重啟后,，“憋”久了的北京游客都往外走,，京郊客流自然就減少了。對外地進京游客來說,，京郊民宿并非首選,，“外地游客喜歡住在市區(qū)景點集中的地方，民宿一般是自由行游客的選擇,，外地跟團游客到北京基本不會住民宿”,。

　　懷柔區(qū)渤海鎮(zhèn)旅游服務中心主任彭興金也印證了這一點，“我們這里除了長城附近的部分民宿有機會接到集中的團客,、外地散客外,，京郊民宿幾乎靠北京本地客源”。

　　回歸理性

　　前兩年市場紅火,，消費需求集中在本地釋放,，大城市消費能力強，這些因素的疊加讓京郊民宿的價格一路走高,。4間房的小院整租,，平日4000元到5000元,、周末及節(jié)假日7000元到8000元的價格并不鮮見。這讓一些消費者不禁感慨,，“這價格夠去三亞住五星級酒店了”“明明是京郊游,，卻花了堪比出境游的錢”。

　　今年客流減少,，降價成了不少民宿主的現(xiàn)實選擇,。張曉榮說，前兩年自己的小院周末整租價格在5500元左右,，今年周末的租金降到了4200元左右,，平日只要3000元出頭。

　　即使沒有直接降價,，也在變相降價,。楊林說，他家原本只整租的小院今年開始打散按間出租,，“以前基本沒有民宿會包餐食,，只提供基本的調(diào)料、餐具,，消費者一般自己帶食材,、自己加工。今年我們要嘗試把餐飲和手工制作等活動內(nèi)容的價格都包含在房價中,，其實就是降價”,。

　　楊林認為，過去3年市場異常紅火,，價格確實有“水分”,，有些民宿的服務和它的價格并不相稱。今年,，京郊民宿的價格正在回歸理性,。

　　雖說如此，對于降價民宿主們也有無奈,。北京也舍民宿主理人桑也行承認自己并不愿意降價,，不愿意的原因不是因為“好日子過多了”，而更多的是考慮成本問題,。

　　楊林算了一筆賬,，隨著民宿市場走熱，像他這樣到村里租房的“外來戶”也多了起來,，農(nóng)民的房子出租給他們的價格逐年走高,，最開始一個院子只要一兩萬元，現(xiàn)在位置好一點的要六七萬元。除房租以外,，裝修改造民宿的投入是大頭,，他的3處民宿，少則投資60萬元,，多則300萬元,。“今年我們打散按單間出租,，價格按899元一間計算,，除去餐食、活動的價格后還剩400元左右,，再減去人工,、水電成本，利潤只剩下100元到200元,?！?/p>

　　“現(xiàn)在民宿越來越‘卷’，比如一家有恒溫泳池,，其他家都會紛紛效仿，導致改造民宿的成本越來越高,?！睆垥詷s說，自己投資的300萬元還遠遠沒有收回成本,，“這兩年的流水金額都沒到300萬元”,。

　　重新洗牌

　　市場變換之間，一些京郊民宿主們開始選擇退出,。

　　“原本2020年就該是京郊民宿行業(yè)發(fā)展的一個轉折點,，這3年市場井噴，讓行業(yè)洗牌的時間延后了,?！睆垥詷s說，首先被市場淘汰的民宿肯定是品質不行,、陳舊落后的,。

　　對于市場調(diào)整，楊林的看法是,，經(jīng)歷3年的高速增長后,，京郊民宿可能進入半年到一年的相對低谷期，之后會再度進入爬升期,。周邊游是市場剛需,，過夜游能占到周邊游的10%左右，他依然看好民宿行業(yè)的前景。眼下,，在民宿這個賽道中最重要的是做好自己,。

　　彭興金表示，今年以來,，因為市場變化而出現(xiàn)小低谷,，此時更需要民宿主們通過轉型做出自己的特色，提高服務品質,，用文化內(nèi)涵吸引客人,，而不是坐等客人自己上門。他介紹,，為了充實民宿產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵,，渤海鎮(zhèn)推出了慕田峪長城馬拉松、古風文化節(jié),、公益繪畫展等活動,，希望通過文旅融合為當?shù)孛袼蕻a(chǎn)業(yè)賦能。今年渤海鎮(zhèn)民宿協(xié)會還與途家民宿一起發(fā)起了北京文創(chuàng)民宿節(jié),，推出豐富的互動體驗和優(yōu)惠活動,，以達到吸引客流的目的。

　　楊林認為,，在市場短期的調(diào)整過程中,，京郊民宿只能以變應變，做出自己的特色,。楊林說,，民宿的特點是房間少、個性化強,，突破點可能在親子家庭這個目標群體上,。他計劃上新更多活動內(nèi)容，如皮藝,、木工,、扎染、編織等,，讓孩子們近距離感受鄉(xiāng)村生活的樂趣,。

　　姚遠是渤海鎮(zhèn)民宿協(xié)會秘書長，他介紹,，協(xié)會計劃推動非遺傳承人,、藝術家與民宿展開合作，一方面降低雙方的經(jīng)營成本,，另一方面豐富民宿體驗,，以達到為雙方引流的目的,。“雖然現(xiàn)在消費者的選擇更多了,，但是周末到京郊走走的需求還是存在的,。我們要做的是想方設法吸引這些消費者住下來?！?/p>

　　桑也行找到的差異化定位在特色餐飲,，“我自己原來就是做酒店的，有資源為住宿的客人定制中西餐餐飲服務,，可以吸引一批客人前來聚會或是團建”,。

　　張曉榮今年打算花更多精力“發(fā)掘”消費者，在互聯(lián)網(wǎng)上嘗試更多引流方式,，讓更多人看到自家民宿,，“硬件的投入足夠多了，今年的重心要轉移到軟件上”,。 （經(jīng)濟日報記者 張 雪）