記者 劉春 顧巍鐘

　　從南京的小西湖到常州的老城廂,，從蘇州的網(wǎng)紅菜場(chǎng)到淮安的“里運(yùn)河畫(huà)廊”,，我省城市更新中捧出了一件件群眾滿意、社會(huì)關(guān)注的“作品”,，但城市更新從理念認(rèn)知,、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)到政策支持,，各地在推進(jìn)實(shí)施中也遇到不少難題。4月25日,，省住建廳發(fā)布《江蘇省城市更新行動(dòng)指引（2023版）》（下稱《指引》）,，就城市更新的任務(wù)、難題和實(shí)施標(biāo)準(zhǔn),，尤其是和既往城市改造的本質(zhì)區(qū)別,，給予了系統(tǒng)和針對(duì)性的解答。

　　既要空間更新,，也要產(chǎn)業(yè)換新

　　去年9月,，我省發(fā)布48個(gè)省級(jí)首批城市更新試點(diǎn)項(xiàng)目名單?！俺鞘懈滦袆?dòng)涉及到體制機(jī)制創(chuàng)新,、城市規(guī)劃建設(shè)和治理體系重構(gòu)等諸多方面,，在試點(diǎn)推進(jìn)中，各地面臨不少問(wèn)題,，產(chǎn)生了很多困惑,，希望得到指導(dǎo)?！笔≌f(xié)副主席,、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)周嵐介紹，城市更新行動(dòng)不僅僅是一個(gè)規(guī)劃,，它面向問(wèn)題,，要產(chǎn)生實(shí)效。

　　“江蘇城鎮(zhèn)化率已達(dá)74%,，逐漸步入較快發(fā)展的中后期,，城市更新更加強(qiáng)調(diào)以人民為中心和高質(zhì)量發(fā)展導(dǎo)向，與以往的建設(shè)改造相比,，無(wú)論是價(jià)值理念,、建設(shè)方式，還是利益分配,、實(shí)施動(dòng)力,，均發(fā)生很大轉(zhuǎn)變?！痹O(shè)計(jì)大師,、省規(guī)劃設(shè)計(jì)集團(tuán)總經(jīng)理梅耀林說(shuō)，過(guò)去城建改造順應(yīng)當(dāng)時(shí)的快速城鎮(zhèn)化需求,，更多注重“增長(zhǎng)”和“效率”,，強(qiáng)調(diào)短期利益實(shí)現(xiàn)，而城市更新著力解決城市短板弱項(xiàng),、群眾急難愁盼，更加關(guān)注生活品質(zhì)提高和人居環(huán)境改善,，關(guān)注空間,、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展,，側(cè)重小規(guī)模,、漸進(jìn)式的局部調(diào)整和功能完善，城建重點(diǎn)由房地產(chǎn)主導(dǎo)開(kāi)發(fā)的增量建設(shè),，轉(zhuǎn)向存量更新提質(zhì),。

　　位于南京外秦淮河邊的國(guó)創(chuàng)園（原南京造幣廠），就是一個(gè)城市更新讓老廠區(qū)再現(xiàn)活力融入城市的范例,。更新改造中,，國(guó)創(chuàng)園保留了老廠房的機(jī)理和建筑,，延續(xù)19世紀(jì)以來(lái)的百年工業(yè)文脈，注入了研發(fā),、辦公,、文創(chuàng)等都市產(chǎn)業(yè)，如今這里既是辦公場(chǎng)所,，也是熱門(mén)旅游打卡地,。產(chǎn)權(quán)人作為更新實(shí)施主體，參與到建筑更新的“策劃,、設(shè)計(jì),、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)”全生命周期,，平衡短期效益與長(zhǎng)期效益,，兼顧產(chǎn)業(yè)發(fā)展和文化提升，推動(dòng)工業(yè)歷史地段的活化利用,，進(jìn)而融入城市發(fā)展,。

　　“一個(gè)區(qū)域不應(yīng)只發(fā)展旅游，還應(yīng)注入實(shí)體產(chǎn)業(yè),，才能更有力地增加一座城市的經(jīng)濟(jì)和活力支撐,。”省設(shè)計(jì)大師,、蘇州九城都市建筑設(shè)計(jì)有限公司總建筑師張應(yīng)鵬說(shuō),，老舊城區(qū)更新改造，需要直面“老城衰退”這一共性問(wèn)題,，給老城注入新產(chǎn)業(yè),，喚回年輕人?！吨敢飞婕袄吓f廠房,、低效廠房的再利用，讓未來(lái)老城引入產(chǎn)業(yè)更加有據(jù)可考,。在城市中心區(qū),、濱水區(qū)、歷史風(fēng)貌地區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域,，鼓勵(lì)利用低效閑置廠房興辦文化創(chuàng)意,、科技研發(fā)、健康養(yǎng)老等新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài),。

　　試點(diǎn)城市體檢,，實(shí)施有機(jī)更新

　　為老城注入“新經(jīng)濟(jì)”，南京門(mén)西地區(qū)在改造中保護(hù)歷史街區(qū)的同時(shí),，植入軟件,、設(shè)計(jì),、文創(chuàng)等產(chǎn)業(yè)，零星切入餐飲,、休閑空間,、體育館等復(fù)合功能，既滿足區(qū)域內(nèi)工作人員的工作生活需求,，又讓老門(mén)西融入南京老城,，成為開(kāi)放式的辦公空間。

　　這讓省建筑與歷史文化研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉大威十分感慨,，因?yàn)檫^(guò)去許多舊改項(xiàng)目中,，雖然文保建筑、重要?dú)v史建筑保留下來(lái),，但許多舊房子拆掉了,、老街巷消失了。他引用羅大佑《鹿港小鎮(zhèn)》表達(dá)了這樣的遺憾和失落：“聽(tīng)說(shuō)他們挖走了家鄉(xiāng)的紅磚,，砌上了水泥墻,，家鄉(xiāng)的人們得到他們想要的，卻又失去他們擁有的……”

　　告別大拆大建,，注重有機(jī)更新,，城市更新保留下不同時(shí)代的建筑，讓城市發(fā)展從“斷代史”變?yōu)椤熬幠晔贰??！吨敢芬螅瑢?duì)更新項(xiàng)目全面體檢,，既查找城市短板,，甄別各類城市問(wèn)題的輕重緩急，也梳理歷史文脈,，查清資源要素,，實(shí)施有機(jī)更新。

　　城市體檢自上而下整體“把脈”更新項(xiàng)目,，分析地區(qū)各類要素建設(shè)狀況,，開(kāi)展居民意愿調(diào)查，梳理現(xiàn)狀問(wèn)題及實(shí)際需求,，綜合評(píng)估問(wèn)題和短板，進(jìn)而明確城市更新目標(biāo),、任務(wù),、時(shí)序等總體要求。

　　“城市體檢,，應(yīng)是城市更新行動(dòng)的前提和基礎(chǔ),，將從中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題作為更新著重解決的問(wèn)題,，也要通過(guò)城市體檢查擺城市競(jìng)爭(zhēng)力、影響力和可持續(xù)發(fā)展中的問(wèn)題,?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部建筑節(jié)能與科技司副司長(zhǎng)汪科介紹，今年4月至8月,，計(jì)劃組織全國(guó)各城市先行先試,，率先試點(diǎn)城市體檢。此外,，推出一批試點(diǎn)城市,，落實(shí)城市體檢理念，在試點(diǎn)中總結(jié)方法,，進(jìn)一步推廣并指導(dǎo)城市更新行動(dòng),。

　　社會(huì)各方參與，分擔(dān)更新成本

　　南京歷史城區(qū)保護(hù)建設(shè)集團(tuán)是秦淮區(qū)主要從事老城保護(hù)更新的國(guó)資平臺(tái),，參與南京小西湖,、小松濤巷、荷花塘片區(qū)等多個(gè)老舊地塊更新,。集團(tuán)董事長(zhǎng)范寧經(jīng)常被問(wèn)及：“你們是怎么做到更新項(xiàng)目收支平衡的,？”他答：“在尊重各方權(quán)益的基礎(chǔ)上，我們研究建立受益者資金投入的政策機(jī)制,，實(shí)現(xiàn)多方主體合作共贏,。”

　　和過(guò)去的城市改造相比,，新發(fā)展階段的城市更新更強(qiáng)調(diào)政府引導(dǎo),、市場(chǎng)運(yùn)作、市場(chǎng)參與,，合理吸收權(quán)利主體參與進(jìn)來(lái),，利益分配調(diào)整貫穿于城市更新全過(guò)程，最大程度實(shí)現(xiàn)共贏共享,，從而實(shí)現(xiàn)了三個(gè)轉(zhuǎn)變：政府職能從“多頭管理”向“協(xié)同治理”轉(zhuǎn)變,，企業(yè)目標(biāo)從“高溢價(jià)、快周轉(zhuǎn)”向“持續(xù)微利”轉(zhuǎn)變,，社會(huì)公眾從“表達(dá)訴求”向“深度參與”轉(zhuǎn)變,。

　　根據(jù)“誰(shuí)受益、誰(shuí)出資”原則,，南京鼓勵(lì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人自籌資金用于更新改造,，明確政府、經(jīng)營(yíng)主體和物業(yè)權(quán)利人的出資分類邊界和比例。危房等級(jí)為D級(jí)的,，翻建費(fèi)按照市,、區(qū)財(cái)政和產(chǎn)權(quán)人3：3：4的比例分?jǐn)偂＝衲?月,，南京小西湖片區(qū)堆草巷11號(hào)房屋更新完成,，最終三個(gè)產(chǎn)權(quán)人各自花費(fèi)約8萬(wàn)元就能完成祖?zhèn)骼险隆?/p>

　　在試點(diǎn)實(shí)踐中，我省各地政府,、社會(huì),、居民多方資金共擔(dān)更新成本，綜合考慮自籌經(jīng)費(fèi),、市場(chǎng)投入,、貸款融資、政策性專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)等多種資金來(lái)源方式,，配套相關(guān)支持政策,。蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局總工程師錢(qián)毓靜介紹，在實(shí)踐中政策上對(duì)各方利益的整體協(xié)調(diào)考慮還不夠,，土地,、財(cái)稅、投融資等方面的激勵(lì)不足,。如因缺少相應(yīng)的稅收優(yōu)惠配套政策,，導(dǎo)致土地增值稅過(guò)高，約占交易價(jià)格的50%,，這就挫傷了投資方參與城市更新的積極性,。

　　對(duì)此，一些城市在政策支持上進(jìn)行了試點(diǎn),。無(wú)錫對(duì)于符合規(guī)定的城市更新項(xiàng)目,，享受行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金相關(guān)減免政策。棚戶區(qū)改造安置房建設(shè)項(xiàng)目,，免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi),。電力、通信,、市政公用等企業(yè)要積極支持城市更新工作,，適當(dāng)減免入網(wǎng)、管網(wǎng)增容等經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi),?！俺鞘懈乱匝a(bǔ)齊城市短板、解決急難愁盼,、激發(fā)城市活力為根本宗旨,，回報(bào)率低、回報(bào)期長(zhǎng)，需要更多政策傾斜,。”梅耀林說(shuō),。