【民生調(diào)查局】

　　編者按：

　　這里是民生調(diào)查局,，見人所未見，調(diào)查民生之變,。關(guān)注你想關(guān)注的、你沒關(guān)注的,，調(diào)查你想看的,、未看到的。

　　中新網(wǎng)5月27日電(中新財經(jīng)記者 左宇坤)繼“低首付”和“零首付”之后,，樓市竟然還誕生了更離譜的“負首付”,？

　　近期，有多個熱點城市的房產(chǎn)中介聲稱,，買房可以做到“負首付”,。貸款買房的購房人不僅無需支付首付款，還可以從銀行另貸到一筆錢作為裝修款,。這樣的“好事兒”靠譜嗎,？

　　“負首付”從何而來？

　　最近,，一則房產(chǎn)中介的朋友圈截圖廣為流傳,。一位重慶市巴南區(qū)的房產(chǎn)中介宣稱,，一套83萬元的精裝房,，“客戶首付4萬元，放款后返現(xiàn)5萬元(相當于客戶買房后倒拿1萬)”,。

　　如果說這種“負首付”依靠的是返現(xiàn)退款,，那么還有一類更常見的“負首付”則是依靠拉高銀行的貸款實現(xiàn)。

　　這樣的營銷話術(shù)還出現(xiàn)在深圳市羅湖區(qū)等地,。有房產(chǎn)中介在社交平臺上介紹稱,，一套評估價是570萬元的房子，業(yè)主低價賣520萬元,?？蛻艨上蜚y行貸570萬元全款買這套房子，還剩下50萬元裝修,。

　　可以看到,，這種所謂的“負首付”是指虛構(gòu)購房合同，將合同價格做高,，這樣從銀行貸出的額度增高,，相當于變相減少了首付,。

　　比如，假設(shè)一套100萬的房子原先首付為20萬,、貸款為80萬?，F(xiàn)在將購房合同價做高到130萬，則首付為26萬,、貸款為104萬,。據(jù)此購房者“騙取”的貸款額為104萬減去80萬，即24萬,。拿這20萬去繳納20萬首付,，還多出了4萬元。

　　如此看來,，“負首付”與零首付,、低首付、首付貸等有相似之處,，都是“瞞天過?！钡幕ㄊ綘I銷。但易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進強調(diào),，“負首付”與其他幾項仍有差異,，零首付等主要通過房企墊資、尋找首付貸,、首付分期實現(xiàn),，“負首付”則是典型的騙貸行為。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉進一步表示,，這種做法業(yè)內(nèi)俗稱為“高評高貸”,，指的就是銀行評估價格比真實交易價格高，從而貸更多的款變相降低首付,?！案咴u”就是高評估值，“高貸”就是高貸款額,，里面涉及“陰陽合同”,、賣家配合控款等，其漏洞在于銀行評估價有浮動空間,，只要賣方同意即可,。本質(zhì)上，則是赤裸裸的違法,。

　　“負首付”真能做到,？

　　中新財經(jīng)記者以購房者的身份電話咨詢了深圳市某銀行的個貸部門，工作人員表示，自己看到了這則新聞,，但行里早有明確規(guī)定,，購房者需要嚴格以自有資金，通過正規(guī)渠道繳納首付款,，其他所有的噱頭都有法律風險,，是明確禁止的，提醒購房者保護好自身財產(chǎn)安全,。

　　“銀行肯定不會說能貸出來的,，因為‘高評高貸’本質(zhì)上就是買方和開發(fā)商或者原房主聯(lián)起手來‘騙’銀行的貸款嘛?！睆V州一房產(chǎn)中介王勇(化名)對記者表示,。

　　王勇表示，之前見過挺多這樣做的,，明面上肯定是違規(guī)的,，但是實際操作下來確實解決過一些首付不夠、月供穩(wěn)定群體的首付問題,?！疤貏e是在今年3月前后，當時房貸利率降下來了,，有人沒足夠的存款但想趁機快點‘上車’,，就這么操作過?！?/p>

　　來自成都的齊女士在去年著急出手一套房產(chǎn)進行置換,，聯(lián)系到的一位買家便提出想做高評高貸?！爱敃r他說,，我們的中介做不了這個，他去外面找評估公司和銀行,，最后做到的價格差不多是我賣價的140%,，我算了算首付也就幾萬塊錢，和‘零首付’沒什么區(qū)別了,。”

　　齊女士思考后還是拒絕了這位買家,?！拔矣X得我作為賣方太吃虧了，風險全都在我這邊,。如果我低首付過戶給他,，他貸不下來款又沒錢還我，我豈不是錢沒收到,，房子也給他了,？”

　　王勇提到,，之前一般是在買賣二手房時會有這樣的操作，現(xiàn)在有些新房的開發(fā)商也用起了這個手法,?！靶路坎僮鞣炊唵危驗椴淮嬖诘谌皆u估的問題了,，全靠開發(fā)商自己操作,。相當于開發(fā)商把錢借給買方走個流水，等貸款下來再把錢還回去,?！?/p>

　　“賣家自然是風險很高，除了可能被‘空手套白狼’,，這件事本身就違法,，賣家如果明知道對方要做還配合，被查到的話也都要負責,?！蓖跤抡f，所以業(yè)內(nèi)雖然有這種操作方式,，但賣家能不能配合很難說,，配合的賣家大部分都是非常著急出手，或者房子存在一些問題的,。

　　“對于買家來說,，這就屬于無限加杠桿。雖然利率可能是低的,，但貸的錢多了,，利息肯定也會多，而且房價高了,，要交的契稅,、中介費等也會相應(yīng)走高，最后長期來看能不能回本還要好好算一算,?！蓖跤绿岬剑I家也有可能被賣家和中介聯(lián)手“擺一道”,，比如賣家如果堅持要求買家按合同價付款,，買方拒絕還需要承擔違約金。

　　“負首付”暗中有“坑”

　　“‘負首付’屬于違法行為,，其危害性非常大,。”嚴躍進強調(diào)，購房沒有真實的首付支撐,，容易抬高杠桿,。若是按“負首付”的方式購房，購房者后續(xù)的真實房貸壓力明顯放大,，這會使得房貸違約的成本增大,，最終對購房者和商業(yè)銀行都不利。

　　北京市金訴律師事務(wù)所主任王玉臣進一步指出其中的法律風險：“首先,，不論是所謂的‘零首付’還是‘負首付’,，該付的錢終究還是要付的，無非是時間早晚的問題,；其次,，這種操作的房貸月供往往會提高一些，房貸期限越長負擔越大,；再次,，這種本身就是違法違規(guī)、明令禁止的,，還存在被銀行斷貸,、被監(jiān)管部門處罰的可能性?！?/p>

　　“采用這種模式,，往往需要簽署‘陰陽合同’。這一方面違反了商品房銷售的相關(guān)規(guī)定,，沒有如實備案,；另一方面，通過這種方式騙取高額貸款,，違反了銀行按揭貸款的相關(guān)規(guī)定,，涉嫌騙貸，一經(jīng)發(fā)現(xiàn),，銀行不會進行放貸,。即使已經(jīng)放貸，往往也會直接解除按揭貸款合同,，要求提前償還全部貸款,。”王玉臣補充稱,。

　　對于這種暗中有“坑”的營銷行為,，多地也在積極出手治理。

　　例如,，廣東省惠州市惠陽區(qū)住建局日前印發(fā)通知，嚴禁開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)在商品房交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)首付貸,、返首付,、零首付、中介機構(gòu)營銷返首付,、發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告,、捏造散布不實信息等違規(guī)銷售行為。(完)