“不是新房買(mǎi)不起,，而是‘老破小’更有性?xún)r(jià)比”,，連日來(lái)廣州“老破小”二手房行情走高的消息頻頻見(jiàn)諸媒體,。有中介人士表示,，近期該類(lèi)房產(chǎn)的成交隨市場(chǎng)成交量上升而走高,，流速加快,。有部分置業(yè)者看中該類(lèi)房產(chǎn)的“高租售比”果斷出手,。業(yè)內(nèi)人士提醒,，當(dāng)前二手房?jī)r(jià)已回歸較為合理的區(qū)間,，尤其是位于成熟區(qū)域,、資源完備的低總價(jià)產(chǎn)品，以自住需求入手較為安全,。但若出于“高租售比”的目的,，則要?jiǎng)討B(tài)考慮未來(lái)租金和房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)以及高樓齡產(chǎn)品流動(dòng)性差的特點(diǎn)。

　　現(xiàn)象 核心區(qū)老舊低價(jià)單位成交周期縮短

　　“老破小”是業(yè)內(nèi)約定俗成的說(shuō)法,，泛指那些位于城市成熟區(qū)域,，建成時(shí)間多在2000年以前的小面積低總價(jià)產(chǎn)品。在近年來(lái)改善需求主導(dǎo)的樓市之中,，該類(lèi)房產(chǎn)聲量較小,，但實(shí)際上在此前樓市上行周期之中，“老破小”的熱度極高,。在上海易居研究院今年4月份發(fā)布的《22城二手房成交報(bào)告》之中就分析指出,，由于此類(lèi)住房居住屬性差、投資屬性強(qiáng),，因此在本輪調(diào)整之前累積了較大的價(jià)格泡沫,。

　　這一情況已經(jīng)伴隨市場(chǎng)調(diào)整發(fā)生了變化。根據(jù)該機(jī)構(gòu)對(duì)一線(xiàn)城市“老破小”行情的監(jiān)控,，自2021年一季度62284元/平方米這一歷史高位以來(lái),，已經(jīng)縮水33%，到2024年一季度其價(jià)格為41622元/平方米,。

　　價(jià)格調(diào)整帶動(dòng)了交易的活躍度,。廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，自2023年第四季度以來(lái)廣州二手房成交月均成交宗數(shù)多個(gè)月位于9000宗以上,，作為占據(jù)著二手房成交主體的老舊單位自然水漲船高,。值得一提的是,，該類(lèi)房產(chǎn)近期的成交速度明顯加快。一位中介人士告訴記者,，相較于高總價(jià)的二手次新房,，總價(jià)段在100萬(wàn)~200萬(wàn)元之間的單位成交速度更快，其近期成交的水蔭路一套小面積老舊單位,，成交總價(jià)不到150萬(wàn)元,，成交周期僅22天。合富研究院更分析指出,，當(dāng)前廣州有部分老舊二手房單位從放賣(mài)到成交能在一周甚至幾天內(nèi)完成,，而同期廣州二手房的平均交易周期超130天。

　　解讀 房?jī)r(jià)調(diào)整租金穩(wěn)定 租售比開(kāi)始凸顯

　　合富研究院分析表示,，“老破小”行情背后的主要原因包括價(jià)格調(diào)整到位,、生活和教育配套完善、加裝“電梯”或微改造提升居住環(huán)境后對(duì)買(mǎi)家的吸引力增加等,。同時(shí),，該機(jī)構(gòu)還指出，在樓市調(diào)整,、樓價(jià)下行周期內(nèi),，衡量物業(yè)價(jià)值的參考因素會(huì)從房?jī)r(jià)錨轉(zhuǎn)向租金收益。而價(jià)格調(diào)整到低位的“老破小”,，相對(duì)低的入市門(mén)檻,，再疊加成熟區(qū)域不錯(cuò)的租金水平，租售比表現(xiàn)往往較優(yōu),。

　　根據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)租金的監(jiān)控也驗(yàn)證了這一點(diǎn),。以越秀區(qū)淘金板塊為例，板塊內(nèi)標(biāo)桿二手次新盤(pán)淘金花園的平均租金為81.59元/平方米,，成交均價(jià)約為8.9萬(wàn)元/平方米,，租售比約為1：850~1：1000。而結(jié)合該板塊樓梯樓61.56元/平方米的平均租金及該板塊成交均價(jià)4.22萬(wàn)/平方米,，租售比約1：685?？紤]樓梯樓的成交均價(jià)往往更低于板塊平均水平,，實(shí)際的租售比顯然更為合理。

　　“根據(jù)我們?cè)谝痪€(xiàn)租售經(jīng)驗(yàn),，像淘金這樣的成熟區(qū)域老舊單位租售比可能接1：500,，租金收益率接近2%。如果愿意淘一淘,，還有更‘筍’的,?！鄙鲜鲋薪槿耸空f(shuō)。

　　置業(yè)提醒

　　不迷信租售比 關(guān)注地段及產(chǎn)品

　　房屋租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值,。而租金回報(bào)率=（每年收入-每年房屋管理費(fèi)用）/房屋買(mǎi)入價(jià)格×100%,。二者均是衡量房產(chǎn)是否值得買(mǎi)入的重要指標(biāo)。高租售比,，高租金收益率,，意味著區(qū)域房產(chǎn)價(jià)值合理，后市相對(duì)看好,。

　　克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉提醒,，在運(yùn)用租售比或租金回報(bào)率這一指標(biāo)時(shí)要注意兩點(diǎn)：第一是要有動(dòng)態(tài)思維，無(wú)論是租金還是房?jī)r(jià)都是動(dòng)態(tài)變化的,?！熬鸵浴掀菩　癁槔F(xiàn)在租售比相對(duì)合理,，但未來(lái)大量城中村的保障房入市將給租金帶來(lái)較大不確定性,。”第二從標(biāo)的選擇來(lái)看,，卻并非租售比越高的房子越值得買(mǎi),。

　　“房產(chǎn)的價(jià)值構(gòu)成較為復(fù)雜，因此除了租金回報(bào)之外,，還要考慮其保值增值的資產(chǎn)屬性,。”肖文曉對(duì)此解讀道,，租售比作為一個(gè)指標(biāo),，它關(guān)鍵卻不全面，置業(yè)仍然要重點(diǎn)關(guān)注地段資源及產(chǎn)品價(jià)值,。