“網(wǎng)紅豪宅盤”每天約100批客戶參與認(rèn)籌，售樓處開放20天已有超2000批參觀者到訪,，片區(qū)二手房成交量翻倍……近期,，中國證券報記者調(diào)研了解到，自5月28日深圳宣布跟進(jìn)下調(diào)首付比例及房貸利率后,，疊加前期分區(qū)放寬限購政策影響,，深圳部分豪宅片區(qū)成交呈現(xiàn)復(fù)蘇跡象。

　　與此同時,，二手房市場正加劇分化,。在豪宅改善片區(qū)成交帶看活躍的同時，部分樓齡20年以上的“老破小”門可羅雀,，陷入“有價無市”的尷尬境地,。

　　整體來看，在前期多項利好政策刺激下,，深圳樓市逐步進(jìn)入政策效果兌現(xiàn)期,，周成交量呈現(xiàn)三連漲走勢。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會（簡稱深房中協(xié)）最新公布的數(shù)據(jù)顯示,，過去一周（6月17日-23日）深圳二手房簽約量約1362套,，環(huán)比增長4%,，創(chuàng)下近3年來的新高。

　　● 本報記者 黃靈靈 齊金釗

　　豪宅改善住宅火熱

　　深圳豪宅被譽為樓市的“風(fēng)向標(biāo)”,，向來備受關(guān)注,。近日，深圳“網(wǎng)紅豪宅盤”――中海深灣玖序獲批預(yù)售,，該盤看房需驗資1000萬元,，在引發(fā)市場熱議的同時，給豪宅市場點了“一把火”,。

　　時值周末看房高峰，記者在現(xiàn)場看到,，短短5分鐘內(nèi)該樓盤銷售就接待了3-4批客戶,。“售樓處從6月6日開放以來,，已經(jīng)有超過2000批參觀者到訪,，6月21日取得預(yù)售證后，每天平均有100批左右的客戶參與認(rèn)籌,?！敝泻５禺a(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　據(jù)悉,，中海深灣玖序首推293套房源,，戶型建筑面積約196-555平方米，毛坯備案均價為13.3萬元/平方米,。該樓盤關(guān)注度較高主要由于地段優(yōu)勢明顯,。“深圳灣超級總部基地區(qū)域固定投資金額高達(dá)3000億元,，深灣玖序項目是深超總22年來唯一的住宅項目,，且具備公園、學(xué)校,、醫(yī)院,、娛樂休閑等豐富配套?！鼻笆鲋泻５禺a(chǎn)負(fù)責(zé)人說,。

　　事實上，不僅是豪宅市場,，面向改善需求的新盤成交量也有所上升,。“政策出來后,，我們樓盤140平方米的戶型好賣了,，最近成交了4-5套。”南山西麗片區(qū)一位樓盤銷售告訴記者,，該樓盤于去年12月開盤,，推售300余套戶型面積為81-140平方米的3-4居室產(chǎn)品。

　　該樓盤銷售介紹,，81-115平方米戶型的房源比較好賣,，目前僅剩低樓層2-3套可選。140平方米戶型產(chǎn)品折后約1040萬元,，此前“賣不太動”,，但新政后情況出現(xiàn)變化?！啊?28新政’后,，首付款比例下調(diào)，很多客戶賣了之前的房子,，拿到房款之后入手了我們這邊140平方米的戶型,。”

　　新政不僅作用于新房市場,，也提升了豪宅及改善二手房市場的熱度,。“新政后,，我們門店的帶看量上來了,，1000萬-2000萬元總價的房子成交量出現(xiàn)翻倍增長?！辨溂蚁闵嚼锲炫灥晟倘?jīng)理李林告訴記者,。該門店位于深圳知名豪宅片區(qū)華僑城。

　　價格則表現(xiàn)比較平穩(wěn),?！皾q價的房源比較難賣出，急出手的業(yè)主主動讓價則比較好成交,?！崩盍直硎荆蛻粜枨笠愿纳菩蜑橹?，很多客戶是賣了原來幾百萬元的房子到款后置換新房,。

　　“老破小”有價無市

　　在剛需客戶主導(dǎo)的市場中，住房品質(zhì)重要性愈發(fā)凸顯,，這也使得改善型住宅和“老破小”分化加劇,。部分二手房中介反映，新政下,，二手房成交熱度回升,，但“冷熱不均”現(xiàn)象明顯,，樓齡20年以上的“老破小”有價無市，去化周期較長,。

　　“新政對八卦嶺片區(qū)二手房成交量影響不大,。”深圳貝殼八卦嶺旗艦店商圈經(jīng)理謝鑫坦言,，福田區(qū)八卦嶺片區(qū)的二手房多是樓齡20年以上的小戶型,，主力房源是20-40平方米的大開間或一居室戶型。

　　謝鑫介紹,，2019年前后,，由于知名學(xué)校“荔園系”在周邊建校疊加舊區(qū)改造概念,，八卦嶺片區(qū)小戶型學(xué)區(qū)房曾備受熱捧,，單價曾觸及10幾萬元/平方米。近幾年,，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)整，片區(qū)二手房市場回歸理性,?！敖鼉赡陙砜捶抠I房的客戶多是有剛性需求，看中荔園小學(xué)的學(xué)位,?！?/p>

　　近半年來，深圳房地產(chǎn)利好政策頻出,，但對該片區(qū)的影響也較為有限,。謝鑫表示，從價格看,，年初34平方米的戶型成交價約為160萬-170萬元,，目前相似戶型成交價約為150萬元。

　　“528”新政后,，首套住房個人貸款最低首付款比例由原來的30%調(diào)整為20%,，二套住房個人貸款最低首付款比例由原來的40%調(diào)整為30%。在謝鑫看來,，降低首付比例等新政對八卦嶺片區(qū)影響有限的原因主要為,，片區(qū)內(nèi)房源以小戶型為主，總價較低,，首付款比例降低1-2成對首付款影響不大,。

　　由于有名校學(xué)位加持，八卦嶺片區(qū)房源流通性尚可,，但沒有名校學(xué)位且地段不占優(yōu)的“老破小”則門可羅雀,?！艾F(xiàn)在接待的很多客戶是年輕人，買房的時候更看重居住品質(zhì),，周邊2000年前建成的‘老破小’幾乎有價無市,。”南山區(qū)一家頭部地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人說,。

　　中指研究院華南分院高級分析師孫紅梅表示,，5月份以來，深圳樓市迎來限購松綁,、房貸首付及利率下降等優(yōu)化調(diào)整政策,，新政策對近期的樓市有一定提振作用，樓盤來訪量,、看房量上升,，市場活躍度顯著增強。

　　“但深圳樓市復(fù)蘇仍低于預(yù)期,，市場的行情冷熱不均,。核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)盤成交比較活躍，包括新房及二手房市場,，位置好,、價格有優(yōu)勢的盤，交易量在明顯上升,，近期消化了很多房源,。冷門板塊的樓盤，目前去化還是比較難,?！睂O紅梅說。

　　持續(xù)觀察政策效果

　　業(yè)內(nèi)人士表示,，5月以來,，在多重利好政策刺激下，深圳樓市成交量在新政后提升明顯但隨后回落,。由此可見,，政策效果持續(xù)性仍需進(jìn)一步觀察。

　　5月6日,，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策的通知》明確,，有兩個及以上未成年子女的深圳戶籍居民家庭，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎(chǔ)上,，可在鹽田區(qū),、龍崗區(qū)、龍華區(qū)等范圍內(nèi)再購買1套住房,。此外,，非深圳戶籍居民家庭及成年單身人士在前述限購“松綁”區(qū)內(nèi)購房,，個人所得稅、社會保險的繳交年限要求由3年調(diào)整為1年,。

　　該項新政出臺后,，深圳二手房成交量明顯提升。深房中協(xié)數(shù)據(jù)顯示,，5月6日-12日,，深圳二手房簽約量約1361套，環(huán)比增長201.8%,。但隨后三周,，深圳二手房簽約量出現(xiàn)下滑，周度成交數(shù)據(jù)分別為1226套,、1204套,、1155套（5月27日-6月2日）。

　　5月28日,，深圳宣布下調(diào)個人住房貸款最低首付款比例和利率下限,。隨后，深圳二手房成交量呈上漲趨勢,。深房中協(xié)最新數(shù)據(jù)顯示,，最近三周（6月3日至6月23日），深圳單周二手房成交錄得量分別為1198套,、1309套、1362套,，呈現(xiàn)三連漲的走勢,。

　　深圳貝殼研究院分析稱，“506”新政出臺后,，深圳樓市的熱度上了一個臺階,；“528”新政出臺，推動市場熱度繼續(xù)上升,。據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測,，5月29日-6月25日深圳二手房成交量相比4月29日-5月26日增長27.5%。

　　然而,，熱度能否延續(xù)仍待觀察,。“就華僑城片區(qū)行情看,，6月下半月的熱度明顯不及上半月,。”李林告訴記者,，其所在門店有30多位經(jīng)紀(jì)人,，6月上半月的周末門店大概有18-19組帶看,，但上周末只有8-9組。

　　孫紅梅認(rèn)為,，深圳樓市雖有利好,，但市場基礎(chǔ)并不牢固。目前,，深圳樓市的新房供應(yīng)量充足,，房價一直低位運行，同時深圳保障房數(shù)量越來越多,，分流了很多剛需購房者,，加之收入漲幅沒達(dá)到預(yù)期，大部分居民不敢高負(fù)債,?！爱?dāng)前的房地產(chǎn)市場正處于企穩(wěn)復(fù)蘇的階段，但復(fù)蘇過程需要鞏固,?！?/p>