新一輪房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整力度正持續(xù)加大,。5月27日,，上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委等四部門聯(lián)合印發(fā)《關于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》（以下簡稱《通知》），提出調(diào)整優(yōu)化住房限購政策,、優(yōu)化住房信貸政策,、支持“以舊換新”等九條政策措施,。

　　實際上，自5月中旬以來,，全國層面統(tǒng)一部署,，地方層面“因城施策”，多項房地產(chǎn)支持政策密集出臺,。站在房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生變化的當下觀察,，不論是“供”“需”兩端雙管齊下，還是“消化存量”“優(yōu)化增量”并重,，此輪房地產(chǎn)政策組合拳,，透出不少深意。

　　“供”“需”兩端雙管齊下

　　從放松限購,、引導居民房貸利率下行,，到建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制、保交房等,，近期一攬子政策凸顯出在房地產(chǎn)市場“供”和“需”兩端均加碼的特點,。

　　從需求端來看，5月17日,，央行圍繞住房信貸連發(fā)三招,，包括降低個人住房貸款最低首付款比例、下調(diào)個人住房公積金貸款利率,、取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限,。此后的10天內(nèi)，廣東多個地市,、上海、西安,、重慶相繼宣布取消當?shù)厥滋追亢投追抠J款利率下限,，并下調(diào)最低首付比例。另外,，進入5月以來,，繼24日珠海“全面取消商品住房限購及限售年限”后,，全國僅有6地仍在限購,。

　　政策效果正逐步顯現(xiàn),，在部分一線城市和省會城市，看房者購房積極性提高了,，實際市場成交也有所升溫,。“父母希望在南部新城購買一套140平的改善性住房,，這幾天已經(jīng)轉(zhuǎn)了好幾個項目,，近期就打算下定?！闭诳捶康哪暇┦忻窭钆勘硎?。該項目顧問宋經(jīng)理介紹，新政后,，項目的到訪量增長了300%,。進入5月以來，該項目認購超過80套,。

　　南京房地產(chǎn)學會副會長孟祥遠認為,，市場經(jīng)歷了一個比較大的調(diào)整后，已經(jīng)到了一個底部,，但之前很多人依然不愿出手,，是因為沒有看到有轉(zhuǎn)折點的信號?！跋盗行抡砻髁藦闹醒氲降胤健€(wěn)樓市’的決心,，釋放了這一積極信號?！彼f,。

　　從供給端來看，今年1月下旬建立的城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制已在全國多個城市大面積鋪開,，數(shù)據(jù)顯示,，全國297個地級及以上城市已經(jīng)建立了融資協(xié)調(diào)機制，截至5月16日,，商業(yè)銀行已按內(nèi)部審批流程審批通過了“白名單”項目貸款金額9350億元,。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，一攬子新政既從需求端施策,，降低購房者購房門檻,，減輕其還貸壓力，讓更多有效需求加快入市,，又從供給端建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制,，對符合“白名單”要求的合規(guī)房地產(chǎn)項目積極給予資金支持等，將有利于房地產(chǎn)供需關系更加平衡,。

　　“消化存量”和“優(yōu)化增量”并重

　　適應房地產(chǎn)市場供求關系的新變化,，本輪政策措施中,，“消化存量房產(chǎn)”和“優(yōu)化增量住房”并重。尤其是推動住房“以舊換新”,、設立保障性住房再貸款等成為盤活存量住房的重要抓手,，也成為新看點。

　　根據(jù)中指研究院不完全監(jiān)測數(shù)據(jù),，截至5月27日,，全國已有超70城表態(tài)支持住房“以舊換新”“收舊換新”?！捌渲?，開發(fā)商或國資平臺收購舊房，售房款用于購買指定新房項目,，這種方式是今年以來住房‘以舊換新’的主流,。”中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示,。

　　業(yè)內(nèi)人士認為,，這一做法的最大優(yōu)勢是“精準”，既盤活存量房產(chǎn)又優(yōu)化增量住房,，可謂一舉兩得,。記者調(diào)研了解到，鄭州,、南京,、珠海等地國企已先行先試通過直接收購、以舊換新等方式參與到存量房的去化過程中,，初步統(tǒng)計,，目前各城市公布的計劃收購住房已超過1萬套。

　　更為引發(fā)市場關注的是,，本次央行及時設立專門的再貸款工具――3000億元保障性住房再貸款,，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則,，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房,，用作配售型或配租型保障性住房。業(yè)內(nèi)專家認為,，盤活存量是化解房地產(chǎn)風險的關鍵,。在房地產(chǎn)市場低迷的情況下，原有的房產(chǎn)和資金循環(huán)被打破,，房子很難再按原計劃賣給居民，房企和地方政府都面臨庫存積壓的問題,。在新工具支持下,，地方國企可以成為市面上房子的新買主,，打通市場循環(huán)。

　　從盤活存量的角度來看,，土地等資產(chǎn)也成為盤活的對象,。自然資源部副部長劉國洪此前在國新辦發(fā)布會上介紹，自然資源部在廣泛調(diào)研的基礎上,，準備出臺妥善處置閑置土地,、盤活存量土地的政策措施。

　　“預計房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)適應從增量時代到存量時代的變化,、供求關系和長期趨勢的變化,，由總量擴張轉(zhuǎn)為存量上的改造、去庫存,、消化和增量上的提質(zhì),、調(diào)整、優(yōu)化相結合,?！敝倭柯?lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟學家兼研究部總監(jiān)龐溟表示。

　　推動房地產(chǎn)業(yè)向發(fā)展新模式加快轉(zhuǎn)變

　　業(yè)內(nèi)人士認為,，此輪政策調(diào)整力度較大,，但是沒有改變一貫的政策取向，更為重要的是,，不重走“靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟”老路,，而是更大程度發(fā)揮市場機制作用，推動房地產(chǎn)業(yè)向發(fā)展新模式加快轉(zhuǎn)變,。

　　5月17日全國切實做好保交房工作視頻會議指出,，要繼續(xù)做好房地產(chǎn)企業(yè)債務風險防范處置，扎實推進保障性住房建設,、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”,。

　　“預計‘三大工程’將和房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策優(yōu)化調(diào)整結合在一起，成為推動優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)結構,、構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的新起點,、新抓手、新動能,?！饼嬩楸硎尽?/p>

　　中國民生銀行首席經(jīng)濟學家溫彬表示,，構建發(fā)展新模式的基礎在“保交房”,。住建部從土地端通過協(xié)調(diào)機制到項目端進行一一布置和打通，既要控制好增量土地和項目,，又要盤活好存量土地和項目,，在保障房和商品房之間形成科學配置,，從而著眼長遠構建房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式。