每經(jīng)記者 黃婉銀 每經(jīng)編輯 魏文藝

　　多年來受到市場熱議的“公攤面積”,，近期在多地出現(xiàn)了新變化。

　　5月15日,，深圳市人民政府官網(wǎng)顯示,，2024版《深圳市建筑設計規(guī)則》將于近日正式發(fā)布,，修訂內(nèi)容包括備受市民關注的減少住宅公攤面積、有效提高得房率,、住宅和宿舍實行150米限高等,。過去計入“公攤”面積的避難層、機房等兩大部分公共空間,，修訂后將列為“不計容面積”,。

　　5月13日，惠州市自然資源局也發(fā)文稱,，建筑物屋頂?shù)墓蔡蓍g,、電梯機房、水箱間、人防報警間,、通信基站機房等輔助用房不計入容積率建筑面積,，但不計入容積率建筑面積的總數(shù)不得超過屋頂面積的25％，上述不計入容積率建筑面積不納入公攤面積,。

　　換言之,，深圳和惠州的新政都將減少住宅公攤面積的計算。同時,，房屋內(nèi)部得房率還將提升,，放寬陽臺進深限制，凸（飄）窗窗臺在滿足條件下可不計入建筑面積,。

　　多位業(yè)內(nèi)人士當日在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示,，上述措施本質(zhì)上是通過增加套內(nèi)面積和實際使用面積，從而降低單位購房價格和成本,，變相降低了房價,，有利于提升購房者購房的積極性。對開發(fā)商來說,，也是產(chǎn)品設計的松綁,，產(chǎn)品得房率會得到明顯提升。

　　不過,，律師提醒,，上述房屋面積計算方式變更并不必然導致房產(chǎn)證面積增加。近期多地出臺新政明確減少公攤面積,，并不等同于市場上部分開發(fā)企業(yè)推出的“偷面積”“贈送面積”等營銷行為,。

　　多地出新政減少“公攤面積”

　　事實上，“公攤面積”模式已推行多年,，最早源于1950年代的香港,，由于房地產(chǎn)業(yè)起步階段均為整棟出售，價格高昂,，房產(chǎn)商想出“分層出售”“分戶出售”的辦法,，公共部分的電梯、樓梯,、大堂,、走廊由各戶分攤，“公攤面積”便由此而來,。

　　根據(jù)目前施行的《商品房銷售管理辦法》,，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權,，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權,。

　　不過,，香港早在2013年就已正式告別公攤面積。近年來,，關于內(nèi)地是否要取消公攤面積這一問題也爭論已久,。

　　據(jù)惠州市自然資源局發(fā)布的《惠州市區(qū)2024-2025年度新出讓住宅用地規(guī)劃管理的若干措施》，面積小于3萬平方米的用地,，住宅建筑首層用作建設停車庫的建筑面積,，不計入容積率建筑面積，但層高應不大于4.5米,。

　　近期,，廣東肇慶市也明確發(fā)文優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目計容要求。自5月1日起,，新供地的住宅小區(qū)項目在規(guī)劃條件中明確配建的公共配套設施,，如中小學校、幼托,、社區(qū)服務站,、文化室、衛(wèi)生站,、養(yǎng)老設施、居委,、警務室,、生活垃圾收集處理設施、變電站,、公共廁所等,，可不計入容積率，但建成后應無償移交屬地,。沿城市主干路,、臨城市廣場、公共綠地,、重要景觀帶,，因規(guī)劃要求封閉的陽臺一半計容。建筑物屋頂?shù)奶菸?、電梯機房,、水箱間、人防報警間,、通信基站機房不計容,。

　　值得注意的是，肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設局還發(fā)布了《關于規(guī)范公開新建商品房共有建筑面積分攤信息的通知》,，從2024年5月1日起,，肇慶市范圍內(nèi)商品房實行按套內(nèi)面積計價宣傳銷售,。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當對每套商品房進行明碼標價,并在銷售場所醒目位置放置標價牌,、價目表或者價格手冊,，標價內(nèi)容與套內(nèi)面積單價保持一致。

　　據(jù)了解,，肇慶市是目前全國率先實施住房公攤面積信息及計算方式現(xiàn)場公示的城市,，也是廣東省內(nèi)唯一實施該做法的城市。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向每經(jīng)記者表示,，本質(zhì)上,，計容面積和公攤新政并不是產(chǎn)品的創(chuàng)新，而是調(diào)整規(guī)劃指標以滿足提高購房者的福利水平,。此次惠州新政提出輔助用房不計入容積率建筑面積,，不納入公攤面積，事實上是由政府或開發(fā)商來承擔,，惠州調(diào)整的內(nèi)容屬于市政配套的,，應該由政府來承擔，這也提高了業(yè)主的得房率,。

　　戶型設計將有較大操作空間

　　2024版《深圳市建筑設計規(guī)則》中,，修訂增加了“計一半面積的陽臺進深不超過2.4米，超過部分的水平投影面積應全部計入規(guī)定建筑面積”內(nèi)容,。此前,，陽臺的進深不能超過2.4米，修訂后陽臺可以把進深做大,，對超過2.4米部分計入規(guī)定建面,。而在滿足條件下可不計入建筑面積的凸窗，修訂后進深也由0.6米增加至0.8米,。

　　深圳一本地房企人士告訴每經(jīng)記者,，深圳此前出臺的70/90政策、容積率要求,、凸窗和陽臺等都規(guī)范非常嚴格,，根本沒有放松空間?！叭绻鲜鲂抡涞?，對住宅產(chǎn)品來說，在設計上會有較大的操作空間,，雖然沒辦法像2014年以前那樣做出得房率100%以上的房子,，但是起碼在一些臥室、客廳的尺度上可以更加放得開一些了,?！?/p>

　　5月13日,，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設局等九部門也印發(fā)關于《持續(xù)推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施的通知》。文件顯示,，鼓勵支持企業(yè)開發(fā)多樣化,、高品質(zhì)住宅產(chǎn)品。新出讓的住宅用地,，住宅套內(nèi)陽臺的“折半”計容面積上限由套內(nèi)建筑面積的18%提高至20%,；取消對單個陽臺的進深和面積限制；取消凸（飄）窗窗臺與地面高差小于0.45米需計容的要求,。出具規(guī)劃條件時,，為后續(xù)的建筑方案編制預留一定的彈性。

　　肇慶新規(guī)也對結構凈高不超過2.10米且進深不超過0.80米的全采光住宅建筑飄窗不計容,。

　　“按照佛山的新政,，套內(nèi)面積可以做到建筑面積的90%以上，這樣建筑面積90平米的房子可以做到三房,，而原來只能做到兩房,，實際上起到了控制總價的情況下，助力改善型需求的效果,?！崩钣罴伪硎荆瑢Ψ科髞碚f,，得房率提升的項目,，比其他項目具有更強的競爭力，單價較低,、去化也快，自然會提振開發(fā)商拿地的積極性,。

　　“參考廣州的經(jīng)驗來看,，政策利好開發(fā)商新拿地塊和購買該項目的消費者，但對之前已經(jīng)入市但未開發(fā)或銷售的項目（沒有容積率或公攤優(yōu)勢）,，形成較為明顯的競爭優(yōu)勢,，導致后者在去化時面臨巨大的壓力，特別是距離相近的項目,?！崩钣罴窝a充道。

　　佛山計容新政與廣州2023年11月出臺的《廣州市建筑工程容積率計算辦法》有類似,，廣州還鼓勵設置多個陽臺,、入戶花園等。另外,，對于套內(nèi)建筑面積超過144平方米的復式住宅,，廣州還將客廳,、起居室挑空部分層高基準值由原6米放寬為7.2米。

　　不過,，近期多地出臺新政明確減少公攤面積,，并不等同于市場上部分開發(fā)企業(yè)推出的“偷面積”“贈送面積”等營銷行為。

　　廣東合邦律師事務所合伙人楊登基律師則提醒,，購房者與開發(fā)商應在《商品房買賣合同》中詳細約定購買商品房的面積（套內(nèi)與公攤面積）,、計容積面積等，包括如實際交付商品房時出現(xiàn)面積差要多退回少補（具體以總面積差,、套內(nèi)面積差,、公攤面積差何種標準補償?shù)龋诤贤袘敿毤s定或標注新政的計算標準,，不應輕信開發(fā)商所宣傳的“偷面積”或“贈送面積”行為,。

　　“其次，因新政對于計容面積和公攤提出新計算方式,，可能導致開發(fā)商為增加面積而產(chǎn)生變更房屋設計,、規(guī)劃等違建行為。某些開發(fā)商為提升銷售戶型產(chǎn)品市場競爭力,，可能采取未通過規(guī)劃驗收時是開放陽臺,，完全按照規(guī)劃報批的圖紙來做。等規(guī)劃驗收通過后,，交樓前會根據(jù)業(yè)主需求統(tǒng)一封閉陽臺外墻與安裝玻璃等,，將原來陽臺已變成臥室等，這表面是增加房屋實用面積,，但極有可能被定性為違建,，進而導致被處罰或強制拆除的風險?！睏畹腔硎?。