金融支持房地產(chǎn)有力有效 “白名單”項(xiàng)目融資加速推進(jìn)
本報(bào)兩會(huì)報(bào)道組 楊 潔
促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展是當(dāng)下經(jīng)濟(jì)金融工作的重要內(nèi)容之一,。3月5日,國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)在政府工作報(bào)告中介紹今年政府工作任務(wù)時(shí)提出,,優(yōu)化房地產(chǎn)政策,,對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
今年以來,,支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的舉措不斷出臺(tái),,城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制加速落地,。一方面,,多地“白名單”項(xiàng)目快速推出,落地節(jié)奏快,,項(xiàng)目覆蓋面大,;另一方面,金融機(jī)構(gòu)加大馬力,,以實(shí)際行動(dòng)推進(jìn)項(xiàng)目對(duì)接落地,,加快資金投放。
整體來看,,城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制自建立以來已取得一定成效,。業(yè)內(nèi)人士表示,,隨著項(xiàng)目資金逐步到位,項(xiàng)目建設(shè)將加速推進(jìn),,整體對(duì)市場(chǎng)的正向影響有望進(jìn)一步顯現(xiàn),,后續(xù)相關(guān)配套政策也有望進(jìn)一步完善。
商業(yè)銀行有序推進(jìn)實(shí)施
2023年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出,,積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn),,一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,。
今年1月份,,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家金融監(jiān)管總局聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》,,明確建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制,。隨后,兩部門相繼召開會(huì)議,,進(jìn)一步部署落實(shí)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制相關(guān)工作,。2月6日,國(guó)家金融監(jiān)督管理總局召開專題會(huì)議要求,,“各商業(yè)銀行要主動(dòng)對(duì)接協(xié)調(diào)機(jī)制,,對(duì)推送的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單要及時(shí)開展評(píng)審,加快授信審批,,對(duì)合理融資需求做到‘應(yīng)滿盡滿’”,。2月20日與2月29日,兩場(chǎng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制調(diào)度會(huì)召開,,推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制加快落地見效,。
自1月份城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制工作部署以來,截至2月28日,,全國(guó)31個(gè)省份276個(gè)城市已建立城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制,,共提出房地產(chǎn)項(xiàng)目約6000個(gè),商業(yè)銀行審批通過貸款超2000億元,。而根據(jù)此前披露的數(shù)據(jù),,截至2月20日,全國(guó)29個(gè)省份214個(gè)城市已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制,,共涉及5349個(gè)項(xiàng)目,。對(duì)比來看,8天內(nèi),,增加了62個(gè)城市,,超600多個(gè)項(xiàng)目。
工作取得良好開局的背后是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局部門聯(lián)合調(diào)度,,各地與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)迅速行動(dòng),,建機(jī)制、提名單,、抓落實(shí),。
《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪了解到,在城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制建立后,,多家銀行積極響應(yīng),,通過成立“專項(xiàng)工作小組”、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研,、開辟綠色通道,、制定個(gè)性化措施等一系列舉措,推動(dòng)項(xiàng)目貸款投放既“快”又“穩(wěn)”,。
從數(shù)據(jù)的最直觀呈現(xiàn)來看,,工商銀行截至2月22日,已對(duì)接約3800個(gè)項(xiàng)目,,完成審批項(xiàng)目近100個(gè),,審批金額約400億元,并已在廣州,、北京,、蘇州、鄭州等25個(gè)城市,,對(duì)接近40個(gè)項(xiàng)目,,新增融資約80億元。截至目前,,農(nóng)業(yè)銀行已累計(jì)對(duì)接超4000個(gè)項(xiàng)目,,累計(jì)授信近500億元,貸款主體中,,民營(yíng)企業(yè)等非國(guó)有主體占比超過80%,。中國(guó)銀行已經(jīng)批復(fù)及正在審批的項(xiàng)目超過100個(gè),金額超過300億元,,正在進(jìn)行評(píng)估的項(xiàng)目近2500個(gè),。建設(shè)銀行已對(duì)接項(xiàng)目近3000個(gè),已審批項(xiàng)目近百個(gè),,審批金額500多億元,。民生銀行已收到融資協(xié)調(diào)機(jī)制推送項(xiàng)目867個(gè),。
從數(shù)據(jù)背后的實(shí)踐來看,,各家銀行的具體做法各有特色。例如,,在重慶,,工商銀行通過成立“房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制工作小組”,,組建房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)專屬審查團(tuán)隊(duì)的方式,為“白名單”項(xiàng)目開辟授信審批綠色通道,,實(shí)現(xiàn)對(duì)重慶市“白名單”項(xiàng)目的全覆蓋對(duì)接,。
在安徽,農(nóng)業(yè)銀行聚焦保障購房人權(quán)益,,實(shí)施“優(yōu)先受理,,優(yōu)先調(diào)查,優(yōu)先審查,,優(yōu)先審批”的“四優(yōu)先”工作機(jī)制,,率先審批當(dāng)?shù)厥着鷧f(xié)調(diào)機(jī)制項(xiàng)目金額16.8億元。
為確保金融服務(wù)落實(shí)落地,,中國(guó)銀行董事長(zhǎng)葛海蛟2月27日至2月28日在四川成都,、湖南長(zhǎng)沙開展房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制專題調(diào)研,成立由行長(zhǎng)擔(dān)任組長(zhǎng)的總分行兩級(jí)工作專班,,調(diào)配專業(yè)骨干力量高效組織項(xiàng)目評(píng)審,,推動(dòng)“白名單”項(xiàng)目融資取得新進(jìn)展。
建設(shè)銀行,、民生銀行等也紛紛成立專門的工作小組,,積極與名單內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目做好對(duì)接,優(yōu)化業(yè)務(wù)流程,、提升辦理效率,。
“從數(shù)據(jù)看,融資協(xié)調(diào)機(jī)制成效顯著,,‘白名單’項(xiàng)目審批,、資金發(fā)放等進(jìn)度明顯加快,這有助于緩解房企資金壓力,,促進(jìn)房企加快建設(shè)與交房,;同時(shí),也有利于提振市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇的信心,?!惫獯筱y行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。
中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行研究員婁飛鵬對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,,在政策推動(dòng)下,,商業(yè)銀行積極對(duì)接“白名單”項(xiàng)目,部分已經(jīng)開展貸款融資和貸款展期,,城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制快速落地,。隨著商業(yè)銀行有序推進(jìn)實(shí)施,預(yù)計(jì)“白名單”項(xiàng)目后續(xù)還有可能加速落地。
一視同仁 分類施策
在銀行落實(shí)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的過程中,,“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”被反復(fù)提及,,這也是政策要求的內(nèi)容之一。對(duì)銀行而言,,如何做到一視同仁,,優(yōu)化貸款審批流程,是切實(shí)促進(jìn)金融與房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)的關(guān)鍵所在,。
對(duì)于清單中的項(xiàng)目,,中國(guó)銀行選擇了分類施策、逐一甄別,,也就是按照市場(chǎng)化,、法治化原則進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估。對(duì)正常開發(fā)建設(shè),、抵押物充足,、資產(chǎn)負(fù)債合理、還款來源有保障的項(xiàng)目,,該行建立授信綠色通道,,優(yōu)化審批流程、縮短審批時(shí)限,,積極滿足合理融資需求,;對(duì)開發(fā)建設(shè)暫時(shí)遇到困難但資金基本能夠平衡的項(xiàng)目,不盲目抽貸,、斷貸,、壓貸,通過存量貸款展期,、調(diào)整還款安排,、新增貸款等方式予以支持。
如果說中國(guó)銀行是在橫向維度做出分類,,工商銀行的舉措則是在縱向維度進(jìn)行分層,。具體而言,工商銀行通過“快”與“穩(wěn)”的結(jié)合,,區(qū)分集團(tuán)與項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn),,更加精準(zhǔn)地一視同仁支持房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目合理融資需求,防范項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn),,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,在對(duì)待協(xié)調(diào)機(jī)制推送的“白名單”項(xiàng)目方面,,商業(yè)銀行需按照市場(chǎng)化,、法治化原則評(píng)估協(xié)調(diào)機(jī)制推送的白名單,。在工作機(jī)制方面,商業(yè)銀行應(yīng)建立專門工作機(jī)制,,優(yōu)化貸款審批流程,完善審批制度,,細(xì)化盡職免責(zé)規(guī)定,。
婁飛鵬認(rèn)為,商業(yè)銀行在對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域提供金融服務(wù)時(shí),,要重點(diǎn)研判其項(xiàng)目情況和融資主體現(xiàn)金流情況,,關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施,對(duì)于符合銀行準(zhǔn)入條件的項(xiàng)目或者房地產(chǎn)企業(yè),,滿足其合理融資需求,。
前期對(duì)協(xié)調(diào)機(jī)制項(xiàng)目審批一視同仁,后期對(duì)資金用途嚴(yán)格審查同樣有必要,。監(jiān)管部門要求“確保資金全部用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè),,嚴(yán)防資金被挪用于購地、償還債務(wù)或其他投資”,。
農(nóng)業(yè)銀行相關(guān)部門工作人員對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,,對(duì)照清單內(nèi)項(xiàng)目,該行嚴(yán)格按照項(xiàng)目工程進(jìn)度發(fā)放貸款,。同時(shí),,加強(qiáng)貸款資金使用的全過程監(jiān)控,在嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)部門預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定的前提下,,按規(guī)定逐筆審核資金支出,,確保資金全部用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。
婁飛鵬認(rèn)為,,銀行在準(zhǔn)入管理環(huán)節(jié),,需充分關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目現(xiàn)金流情況,科學(xué)合理測(cè)算貸款資金規(guī)模,,防止過度授信,、過度融資。在貸款發(fā)放支付環(huán)節(jié),,做好受托支付,,關(guān)注回款周期,根據(jù)項(xiàng)目資金流情況及時(shí)回收貸款,。
在劉水看來,,要加強(qiáng)貸款“發(fā)放―使用―償還”閉環(huán)管理,防止貸款被挪用,,保障信貸資金安全,。
58安居客研究院院長(zhǎng)張波對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,,一方面,要重點(diǎn)做好資金的發(fā)放管理,,專戶監(jiān)管,。例如,根據(jù)工程進(jìn)度進(jìn)行相應(yīng)款項(xiàng)的撥付,,做好流程上的把控,,并對(duì)資金流向進(jìn)行穿透式管理。另一方面,,落實(shí)地方政府的監(jiān)管主體責(zé)任,,而非僅有銀行把關(guān),而是通過層層把關(guān)的方式,,最大限度保障資金的安全性,。
金融機(jī)構(gòu)需加快優(yōu)化業(yè)務(wù)流程
城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作為破解當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的有力抓手,是維護(hù)購房人合法權(quán)益的有效手段,,也是完善房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重大創(chuàng)新,,對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展發(fā)揮著重要作用。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部,、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局2月29日聯(lián)合召開的城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制工作視頻調(diào)度會(huì)議強(qiáng)調(diào),,按照協(xié)調(diào)機(jī)制“應(yīng)建盡建”原則,3月15日前,,地級(jí)及以上城市要建立融資協(xié)調(diào)機(jī)制,,既要高質(zhì)量完成“白名單”推送,又要高效率協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目的難點(diǎn)問題,。要嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)做好項(xiàng)目篩選,,經(jīng)金融機(jī)構(gòu)確認(rèn)后形成第一批合格項(xiàng)目名單。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)加快審核,。
記者了解到,,國(guó)有大行紛紛表示,將始終堅(jiān)持大行擔(dān)當(dāng),,統(tǒng)籌全行進(jìn)一步推動(dòng)落實(shí)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效,,一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。同時(shí),,將持續(xù)做好金融服務(wù)保障性住房,、超大特大城市城中村改造以及平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”相關(guān)工作,助力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,。
“在一系列政策措施推出后,,政策成效逐步顯現(xiàn),有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),?!眾滹w鵬認(rèn)為,,就進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,在支持供給,、穩(wěn)定需求等方面還有政策空間,。
周茂華同樣表示,此前出臺(tái)的一攬子穩(wěn)樓市政策措施仍有發(fā)揮空間,,重點(diǎn)是各區(qū)域要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)供需情況,,因城施策用好用足政策工具,穩(wěn)定預(yù)期,,讓政策紅利持續(xù)釋放,。后續(xù)要讓融資協(xié)調(diào)機(jī)制盡可能發(fā)揮最大效果,,需要加強(qiáng)部門協(xié)同配合,,降低信息不對(duì)稱。同時(shí),,金融機(jī)構(gòu)要加快優(yōu)化業(yè)務(wù)流程,,提升業(yè)務(wù)辦理效率等。
“在房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整的背景下,。樓市政策還需長(zhǎng)短期結(jié)合,,共同推進(jìn)市場(chǎng)不斷走向穩(wěn)定?!睆埐ū硎?,從短期政策來看,一方面關(guān)注民生,,“保交樓”以及降低“存量房貸”等政策切實(shí)落地,,旨在提升居民的幸福感和獲得感。另一方面,,加大對(duì)供需雙方的拉動(dòng),,重點(diǎn)落實(shí)融資一視同仁及一線城市限購放松的政策,以解決開發(fā)商貸款難,、購房者門檻高的問題,。從長(zhǎng)期政策來看,在居住品質(zhì)升級(jí)和保障覆蓋面擴(kuò)大方面有很大發(fā)力空間,。
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