本報(bào)記者 王彤旭

　　近期，多地樓市出臺(tái)重磅政策,。1月30日,，上海優(yōu)化住房限購(gòu)政策，支持非上海市戶籍單身人士購(gòu)房,。同日,，蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局一位工作人員對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，購(gòu)買新房,、二手房不做購(gòu)房資格審核,，新房限售政策仍為兩年。此前的1月27日,，廣州市人民政府辦公廳印發(fā)通知,，放開120平方米以上的戶型限購(gòu)。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,，廣州,、上海及蘇州出臺(tái)樓市政策之后，北京,、深圳逐步調(diào)整限購(gòu)政策的預(yù)期越來(lái)越強(qiáng),。

　　上海放開單身限購(gòu)

　　上海新政明確，自1月31日起,，在上海連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅已滿5年及以上的非上海市戶籍居民,，可在外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）限購(gòu)1套住房，以更好滿足居民合理住房需求,，促進(jìn)職住平衡,、產(chǎn)城融合。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析,，上海本次政策主要在幾個(gè)方面做出了調(diào)整,。首先，取消非上海市戶籍單身人士限購(gòu),。此前非上海市戶籍人士購(gòu)房需滿足“5年社保+已婚”條件,，而現(xiàn)在取消了“已婚”條件。其次,，明確優(yōu)化限購(gòu)區(qū)域范圍,。此次非上海市戶籍單身人士可在外環(huán)以外區(qū)域限購(gòu)一套住房，但崇明區(qū)除外,。外環(huán)以外區(qū)域約占上海市六成的房源量和交易量,，這一政策可更好滿足相關(guān)群體首套房或剛需房置業(yè)需求。再次,，更優(yōu)人才購(gòu)房政策繼續(xù)實(shí)施,。此次優(yōu)化政策與人才安居購(gòu)房政策形成梯度政策體系。自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū),、青浦新城,、奉賢新城以及金山南轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域，繼續(xù)實(shí)施已出臺(tái)的更優(yōu)人才安居購(gòu)房政策,，即繳納社?；騻€(gè)稅滿3年即可購(gòu)房。

　　“該舉措能夠滿足多樣化和多元化住房需求,，更好促進(jìn)區(qū)域職住平衡和產(chǎn)城融合,。”嚴(yán)躍進(jìn)表示,。

　　蘇州全面取消限購(gòu)

　　在上海放寬限購(gòu)政策之際,，蘇州也出臺(tái)相關(guān)政策，且實(shí)施力度更大：全面取消限購(gòu),，不再對(duì)購(gòu)房資格進(jìn)行審查,，購(gòu)房不再限面積及套數(shù)，但新房限售政策仍為兩年,。

　　“蘇州不做購(gòu)房資格審核,，其實(shí)就是完全放松了購(gòu)房資格，這是對(duì)限購(gòu)的最大松綁,?！眹?yán)躍進(jìn)在接受中國(guó)商報(bào)記者采訪時(shí)表示。

　　事實(shí)上,，這并非蘇州首次進(jìn)行樓市松綁,。2023年9月，蘇州市出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好的若干政策措施》的通知,，明確滿足改善性住房需求,，對(duì)于購(gòu)買120平方米及以上商品住房不再進(jìn)行購(gòu)房資格審核。

　　“從蘇州此次放松的邏輯來(lái)說(shuō)看,，此前是松綁了中大戶型的物業(yè),，而現(xiàn)在相當(dāng)于放松了中小套型物業(yè)。這說(shuō)明松綁尺度加大,，也使得各類戶型的物業(yè)都可以認(rèn)購(gòu),。”嚴(yán)躍進(jìn)表示,。

　　而蘇州持續(xù)優(yōu)化樓市政策,，此次又取消了限購(gòu)，或與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)總體較為低迷有關(guān)?？硕鸨O(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,，2023年12月蘇州新建商品住宅成交面積48萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)17%,，同比下降26%,。累計(jì)來(lái)看，蘇州2023年全年新建商品住宅成交面積571萬(wàn)平方米,，同比下降22%,。從房?jī)r(jià)變化來(lái)看，2023年12月蘇州市場(chǎng)均價(jià)為28437元/平方米,，環(huán)比下降0.7%,，同比下降3.43%。

　　中指研究院蘇州分院高級(jí)分析師金珂表示,，蘇州此次開放限購(gòu),，一方面與2024年江蘇省政府工作報(bào)告提及的“一城一策”調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策、支持盤活存量土地,，有力有序有效消化存量商品房等相呼應(yīng),；另一方面也可以打開需求端，對(duì)蘇州吸引更多外來(lái)人才產(chǎn)生一定的積極作用,。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,，在剛剛過(guò)去的12月，一線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌1.1%,，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的壓力依然加大,。2024年1月的前四周，一線城市北京,、上海,、廣州、深圳新房交易環(huán)比分布為-36.8%,、60.9%,、-3.6%、-10.8%,，市場(chǎng)整體仍舊在下行,。

　　政策“組合拳”或在路上

　　1月26日，住建部在城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)上明確,，充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán),，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策。

　　李宇嘉認(rèn)為,，這意味著要將調(diào)控權(quán)力交給地方,，把穩(wěn)定行業(yè)和市場(chǎng)的責(zé)任也交給地方,，夯實(shí)地方主體責(zé)任，實(shí)現(xiàn)權(quán)責(zé)對(duì)等,，提高政策響應(yīng)速度,，更好地維護(hù)市場(chǎng)的穩(wěn)定。不論是廣州1月27日對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行松綁,，還是蘇州,、上海出臺(tái)的樓市新政,，都是在這種背景下產(chǎn)生的,。

　　“近期房地產(chǎn)支持政策持續(xù)在樓市需求端發(fā)力，應(yīng)該說(shuō)找準(zhǔn)了當(dāng)前樓市低迷的癥結(jié)所在,。特別是一線城市政策的變化往往具有風(fēng)向標(biāo)作用,，這預(yù)示著2024年第一季房地產(chǎn)支持政策有望全面加碼?！睎|方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青表示,。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，近期廣州和蘇州的限購(gòu)放松,，對(duì)于理解政策邏輯具有積極作用,。這說(shuō)明2024年是限購(gòu)全面放松的重要一年，有別于2023年的局部放松邏輯,。

　　李宇嘉認(rèn)為,，預(yù)計(jì)北上深等城市下一步的政策調(diào)整會(huì)收縮限購(gòu)范圍，逐步取消外圍區(qū)域限購(gòu),，以解決外圍區(qū)域去化困難的問(wèn)題,。如果市場(chǎng)依然低迷，在完成外圍區(qū)域限購(gòu)調(diào)整以后,，接下來(lái)才會(huì)考慮中心區(qū)如何調(diào)整限購(gòu)政策,。

　　“我們判斷，后期政策面將通過(guò)下調(diào)房貸利率下限等方式,，持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施定向降息,，這方面的政策空間較大?！蓖跚啾硎?，考慮到樓市具有“買漲不買跌”的特點(diǎn)，限購(gòu)政策往往在樓市過(guò)熱時(shí)有較好的降溫作用,，而在樓市偏冷時(shí),，放開限購(gòu)作用相對(duì)較弱。當(dāng)前重點(diǎn)仍是要進(jìn)一步下調(diào)居民房貸利率,，這是降低居民購(gòu)房成本,，扭轉(zhuǎn)樓市預(yù)期的關(guān)鍵一招。

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　　房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制加快落地

　　近日，在住建部,、金融監(jiān)管總局召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)后,，各地迅速行動(dòng)、抓緊落實(shí),。

　　目前,，廣西南寧市已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，并向當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)推送了第一批107個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”,?！鞍酌麊巍敝械谋蓖逗稍喉?xiàng)目已獲得民生銀行南寧分行3.3億元開發(fā)貸款。

　　重慶市也通過(guò)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制,，梳理出第一批房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”314個(gè),，融資需求約830億元，涉及22家融資機(jī)構(gòu),。重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱,，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目納入“白名單”后，將通過(guò)各區(qū)縣房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)專班,，搭建政銀企融資協(xié)調(diào)平臺(tái),，指導(dǎo)項(xiàng)目“白名單”企業(yè)和主融資金融機(jī)構(gòu)，積極推動(dòng)項(xiàng)目融資,。

　　云南已組織指導(dǎo)16個(gè)州（市）通過(guò)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制,，篩選確定了第一批房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目619個(gè)，融資需求1519億元,，并及時(shí)推送到各有關(guān)金融機(jī)構(gòu),。其中，昆明市第一批房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”212個(gè),，融資需求約916億元,。

　　湖北也確定了第一批221個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”，經(jīng)過(guò)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制審核,，已經(jīng)推送至各金融機(jī)構(gòu),，涉及16個(gè)市州、融資需求712億元,。

　　業(yè)內(nèi)人士表示,，從項(xiàng)目層面落地給予融資支持，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)更為可控,，將進(jìn)一步提升銀行對(duì)房地產(chǎn)的融資支持力度及放款速度,，從而能提升行業(yè)供給側(cè)及增強(qiáng)“保交付”能力，改善行業(yè)基本面,。

　　國(guó)金證券認(rèn)為,，在供給側(cè),，主管部門積極推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，支持房企合理的融資需求,，首批房地產(chǎn)項(xiàng)目名單有望在近期落地并爭(zhēng)取貸款,；在需求側(cè)，繼上周廣州放開120平方米以上限購(gòu)后,，上海放松了外環(huán)外單身限購(gòu),，蘇州全域放開限購(gòu)，核心城市正進(jìn)一步加大政策力度,，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn),。

　　??華福證券表示，調(diào)控政策的持續(xù)寬松,，有望帶動(dòng)購(gòu)房預(yù)期的持續(xù)改善,，釋放有效購(gòu)房需求。特別是在當(dāng)前政策基調(diào)下,，調(diào)控政策的決策權(quán)進(jìn)一步下放，在當(dāng)前廣州,、上海等城市持續(xù)實(shí)施寬松限購(gòu)政策的基調(diào)下,，其他城市有望進(jìn)一步跟進(jìn)，帶動(dòng)市場(chǎng)修復(fù),。（王彤旭）