保障性住房建設(shè),、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),、城中村改造等“三大工程”新年加速

　　冬至陽生,，希望往往在寒意中孕育,。對于經(jīng)歷了2023年前高、中低,、后穩(wěn)行情的房地產(chǎn)行業(yè),，2024年將是個極重要的年份。作為一個體量仍將持續(xù)保持在十多萬億元以上規(guī)模的行業(yè),，房地產(chǎn)行業(yè)對整個經(jīng)濟(jì)的重要性不言而喻,。對房地產(chǎn)行業(yè)在新的一年企穩(wěn)的信心，正來自對整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢的預(yù)期,。

　　在去年下半年出臺的一系列政策作用下,，2024年房地產(chǎn)行業(yè)的格局走向?qū)⒏忧逦ｎA(yù)期提升不能僅靠短期政策,，更重要的是靠中長期經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展,。在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的大背景下，在城中村改造等“三大工程”全面推進(jìn)建設(shè)的情況下,，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將發(fā)生重大改變,。在行業(yè)的新規(guī)則和新模式的探索下,，不僅關(guān)于土地,、投資、產(chǎn)品,、銷售等各方面的政策發(fā)生了逆轉(zhuǎn),，一個和過去完全不同的行業(yè)全景圖正在展開，2024年房地產(chǎn)將正式開啟“下半場”的競爭新格局,。

　　文：廣州日報(bào)全媒體記者劉麗琴,、龍樂樂

　　市場新機(jī)

　　城中村改造加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

　　真正意義上的“房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”有望在2024年加快落地。

　　日前,，中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)要加快推進(jìn)保障性住房建設(shè),、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”,，這一系列政策被業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為是加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的關(guān)鍵所在,。

　　其中，當(dāng)前正在超大特大城市快速推進(jìn)中的城中村改造,，是業(yè)內(nèi)關(guān)注的重點(diǎn),。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2022年10月公布的《2021年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》，截至2021年末,，全國共有8個超大城市（城區(qū)常住人口1000萬以上）和11個特大城市（城區(qū)常住人口500萬以上1000萬以下）,。據(jù)中信證券研究部測算,，這19個超大特大城市的商品房銷售額占全國市場份額的比重約37.2%。

　　城中村改造有望改善供需關(guān)系

　　經(jīng)過地產(chǎn)行業(yè)多年以來的發(fā)展,，當(dāng)前一二線城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊已經(jīng)相對稀缺,。隨著城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，大量置業(yè)者及租房者的居住意愿卻逐漸回歸城市核心區(qū),，由此形成了一二線城市住房供需錯配的矛盾,。

　　在如此供需關(guān)系背景下，通過城中村改造,，可以高效盤活城市核心區(qū)的土地,，重新釋放供應(yīng)。同時,，通過住宅區(qū)周邊公共設(shè)施的提質(zhì)升級,、城市界面的提升等手段，就能夠滿足居民和開發(fā)商等多方需求,。因此,，城中村改造不僅可以調(diào)整優(yōu)化供需結(jié)構(gòu)，更是真正意義上的房地產(chǎn)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,?！　τ诔侵写謇瓌臃康禺a(chǎn)銷售的作用，據(jù)明源地產(chǎn)研究院測算,，假定平均改造周期為2023-2027年共5年,，測算范圍為35個城市，包括城區(qū)常住人口在500萬以上的21個超大特大城市和300~500萬人口的14個大城市,。城中村5年拉動銷售范圍4.2-14.4億平方米,；其中2024年的銷售拉動范圍是8307萬平方米-2.9億平方米。

　　可見,，對于逐步進(jìn)入存量階段的房地產(chǎn)行業(yè)而言,，城中村改造極為關(guān)鍵。

　　保障性住房建設(shè)形成托底效應(yīng)

　　從投資端來看,，廣發(fā)證券表示,，粗略估計(jì)全國城中村改造年投資額可能為數(shù)千億元量級，“十四五”期間累計(jì)規(guī)?？赡艹f億元,。其中，考慮到城改項(xiàng)目前期主要工作為拆遷,，對地產(chǎn)行業(yè)的施工貢獻(xiàn)將集中于2026年之后,。假設(shè)2024年加大新保障房體系的開工建設(shè)，樂觀情況下預(yù)計(jì)2024年~2026年新舊保障房及安置房（城中村、棚改等）對整體施工投資的拉動效果分別為1.4,、2.7,、4.9個百分點(diǎn)。

　　新一輪保障性住房建設(shè)的突出特點(diǎn),，就是拓展了配售型保障性住房的新路子,。在商品房開工及銷售規(guī)模仍處下行通道的情況下，這一部分住房將對行業(yè)形成托底效應(yīng),，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)預(yù)期,。

　　行業(yè)解讀――

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，以保障性住房為核心的新供應(yīng)體系,，既是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革以順應(yīng)需求變化,，打造新模式的抓手，更是“先立后破”“以進(jìn)促穩(wěn)”的切入點(diǎn),。李宇嘉認(rèn)為,，構(gòu)建新供應(yīng)體系的目的，是通過在供給側(cè)騰挪出一定空間,，同時適當(dāng)增加低價位的保障房供應(yīng),，調(diào)整整體供需結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定行業(yè)體量,。

　　行業(yè)規(guī)模

　　房地產(chǎn)市場正筑底 修復(fù)過程仍有震蕩

　　房地產(chǎn)行業(yè)對于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的重要性來自于其規(guī)模體量,，盡管面臨持續(xù)下調(diào)，但行業(yè)規(guī)模一直保持在十多萬億元的水平,，今年行業(yè)規(guī)模也將筑底趨穩(wěn),。

　　自2021年下半年開啟這一輪房地產(chǎn)的周期下行以來，行業(yè)規(guī)模一直處于沒有擴(kuò)張的狀態(tài),。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),，克而瑞測算，預(yù)計(jì)2023年全年商品房銷售面積與金額分別為11.93萬億平方米和12.28萬億元,，同比下降8.2%和5.1%，但降幅較2022年大幅收窄,。若與2021年出現(xiàn)的行業(yè)頂峰相比,，面積與金額的調(diào)整幅度均為三成左右。

　　值得注意的是,，當(dāng)前商品房銷售面積與2015年相當(dāng),，而商品房銷售金額則略高于2017年。銷售規(guī)模的調(diào)整幅度較房價更為明顯,。

　　目前看來,，行業(yè)規(guī)模開始呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢。一方面是2023年整體降幅收窄這一數(shù)據(jù)開始出現(xiàn)邊際改善跡象，顯示一系列“穩(wěn)樓市”政策顯效,；另一方面,，“十萬億”是目前業(yè)內(nèi)對中國房地產(chǎn)行業(yè)中期銷售規(guī)模的共識，在此基礎(chǔ)上看,，行業(yè)整體規(guī)模向下的空間并不大,。

　　與此同時，市場主流力量都在耐心等待房地產(chǎn)的復(fù)蘇,，期望市場能走出震蕩上行的格局,。業(yè)內(nèi)預(yù)測，2024年房地產(chǎn)市場恢復(fù)節(jié)奏仍依賴于居民置業(yè)預(yù)期能否好轉(zhuǎn),。樂觀情形下,，疊加城中村改造如期推進(jìn)，全國商品房銷售面積或可實(shí)現(xiàn)小幅增長,，開發(fā)投資額與2023年基本持平,。

　　行業(yè)解讀――

　　在整體維持收縮震蕩的市場之下，城市間的分化將愈發(fā)明顯,。

　　就此,，中指院研究指出，一二線城市人口將保持流入態(tài)勢,，產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢突出的城市,，新房規(guī)模將逐步筑底。

　　克而瑞的研究則顯示,，不同城市之間的分化,，將是地產(chǎn)行業(yè)底部企穩(wěn)的主旋律。從抗風(fēng)險程度以及城市韌性出發(fā),，一線城市仍應(yīng)該被看高,。

　　樓市走勢

　　供需兩側(cè)政策持續(xù)發(fā)力 行業(yè)調(diào)整幅度不斷收窄

　　對于購房者最關(guān)注的價格走勢，可以看到,，2023年,，一二手價格分化行情逐漸清晰。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù),，2023年百城新建住宅平均價格累計(jì)上漲0.27%,，與此同時二手住宅平均價格累計(jì)下跌3.53%，跌幅較2022年擴(kuò)大2.76個百分點(diǎn),。中指院分析指出,，分化原因主要是政策優(yōu)化及部分優(yōu)質(zhì)改善樓盤入市帶動等因素影響，新房價格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲,；與此同時,，換房需求推動重點(diǎn)城市二手房掛牌量走高,，二手價格“內(nèi)卷”趨勢較為明顯。

　　從土地供應(yīng)情況來看,，優(yōu)質(zhì)地塊將對2024年重點(diǎn)城市一手價格形成一定支撐,。據(jù)中指監(jiān)測，2023年,，22城高溢價率地塊成交規(guī)模同比增長了20.0%,，隨著該批優(yōu)質(zhì)地塊項(xiàng)目于2024年逐漸入市，以核心地段,、改善產(chǎn)品為主的供應(yīng)有可能帶動一手房價格結(jié)構(gòu)性上行,。值得指出的是，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,，受市場預(yù)期等多重因素影響,，房價尚不具備普遍上漲的基礎(chǔ)。同時,，置換需求旺盛帶來二手房源掛牌量持續(xù)高企,，未來保障房逐漸入市也將對低價二手房源形成競爭，那些不具備地段,、資源稀缺性的二手房的價格仍將承壓,。

　　從長期價格走勢看，新房市場已經(jīng)回歸到理論上的“中樞”水平,。盡管市場存在“慣性超調(diào)”的可能,，但是隨著2022年以來需求連續(xù)兩年調(diào)整的態(tài)勢，供需兩端政策持續(xù)發(fā)力,，調(diào)整幅度已逐年收窄,，行業(yè)有望加速實(shí)現(xiàn)新的均衡。

　　行業(yè)解讀――

　　貝殼研究院首席分析師許小樂表示,，過去兩年,，新開工和拿地規(guī)模的收縮，對有效供給形成一定制約,，疊加房企信用風(fēng)險有序出清,，居民對期房的信任正在緩慢修復(fù)。因此,，預(yù)計(jì)2024年新房銷售量將保持N型筑底態(tài)勢,。隨著房價調(diào)整接近市場大多數(shù)購房者的預(yù)期，市場供需匹配效率以厚望繼續(xù)提升,，預(yù)計(jì)2024年二手房成交量將穩(wěn)中有升。

　　發(fā)展模式

　　從房地產(chǎn)到不動產(chǎn)+ 運(yùn)營模式將成關(guān)鍵

　　2024年是中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇,、深度修復(fù)和動能提升的一年,，同時也是風(fēng)險持續(xù)釋放和結(jié)構(gòu)加速調(diào)整的一年,。業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)在當(dāng)前多個利好政策的作用下會逐步趨穩(wěn),，同時,，市場出清會加速進(jìn)行，從房地產(chǎn)到不動產(chǎn)+,，將為行業(yè)發(fā)展帶來新的動能,，政策端力度也會呈現(xiàn)全面提升的態(tài)勢。

　　元旦假期開局的數(shù)據(jù)顯示,，各線城市整體市場表現(xiàn)都比較平淡,。目前看來，房地產(chǎn)仍在持續(xù)探底,、持續(xù)調(diào)整的過程中,。因此，對于行業(yè)而言,，探索新的模式變得更加重要,。從房地產(chǎn)開發(fā)模式向不動產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)變，正成為頭部房企的選擇,。

　　在商業(yè),、長租公寓、產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營方面的競爭將更加激烈,?？硕鸬臄?shù)據(jù)顯示，目前市場在建的非住房屋有24.6億平方米,，加上土地已出讓還沒開工的項(xiàng)目,，整體供應(yīng)規(guī)模在50億平方米左右，不動產(chǎn)運(yùn)營如何將各個不同的業(yè)態(tài)整合在一起,，尋找出新的市場紅海,，例如商業(yè)+多元場景獲得客流、辦公+滿足租戶多場景需求等,，將成為行業(yè)新模式探索的方向和新的發(fā)展動能,。

　　值得期待的是，預(yù)計(jì)2024年在政策支持的方向和力度上仍有進(jìn)一步優(yōu)化的空間,，尤其是金融支持,、城中村改造、保障性住房等,。比如,，不動產(chǎn)的未來的運(yùn)營核心是需要金融政策全力以赴的支持，REITs是最重要的一個環(huán)節(jié),，進(jìn)一步開放REITs來打通整個不動產(chǎn)運(yùn)營的投融管退閉環(huán),，REITs的總量預(yù)計(jì)將有更大的擴(kuò)展空間,。

　　數(shù)說市場

　　2023年地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)

　　●房價：去年，受優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目入市及政策管控影響,，百城新房價格累計(jì)上漲0.27%,；二手房價格連續(xù)20個月下跌，連續(xù)7個月環(huán)比下跌的城市超90個,。

　　●銷售量：2023年重點(diǎn)100城銷售面積同比小幅下降6%,。12月，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積環(huán)比增長約19%,，但同比降幅仍約17%,，絕對規(guī)模處在2016年以來同期最低水平。

　　政策發(fā)力

　　城中村改造2023年政策頻出

　　●4月28日 中央政治局會議重點(diǎn)提及“三大工程”,；

　　●7月21日 國務(wù)院發(fā)文推進(jìn)超大特大城市城中村改造,；

　　●7月24日 中央政治局會議再次重點(diǎn)提及“三大工程”；

　　●8月25日 國務(wù)院常務(wù)會議審議通過《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》,，致力構(gòu)建“剛需有保障,、改善有商品”的住房供給新格局，明確保障對象為工薪階層,，采取保本微利定價原則配售,，實(shí)行嚴(yán)格封閉管理；

　　●12月19日,，國開行發(fā)放全國首筆配售型保障性住房開發(fā)貸款,。

　　新年前瞻

　　城中村改造年投資形勢樂觀

　　●投資：廣發(fā)證券估計(jì)，全國城中村改造年投資額可能達(dá)數(shù)千億元量級,；樂觀預(yù)計(jì)2024年~2026年新舊保障房及安置房（城中村,、棚改等）對整體施工投資的拉動效果分別為1.4、2.7,、4.9個百分點(diǎn),。

　　●新賽道：商業(yè)+多元場景獲得客流、辦公+滿足租戶多場景需求等,，將成為行業(yè)新模式探索的方向,。