一次帶有“重塑模式”意味的改革，信號(hào)正在變得越來(lái)越清晰,。

　　“14號(hào)文”是讓外界最早嗅到這場(chǎng)改革的信號(hào)之一,。10月底，一份名為《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（“14號(hào)文”）的文件被媒體披露,。實(shí)際上,，這份文件在8月底就已有消息。中國(guó)政府網(wǎng)在8月26日披露,，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》,。

　　這份文件顯得有些“神秘”，甚至被外界賦予“二次房改”的意義,，其中有關(guān)住房體系的新表述尤為引發(fā)輿論關(guān)注,。有外界解讀為，讓“市場(chǎng)的歸市場(chǎng),，保障的歸保障”,。

　　近期，中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志在解讀2023年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神時(shí),，再次給出了權(quán)威解讀：加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,。

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議“就加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式提出了明確要求。這是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題,、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策”,。中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志還對(duì)“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”作出了更具體的闡釋：要在推進(jìn)“三大工程”建設(shè)中，加大保障性住房建設(shè)和供給,，加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障,、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。

　　“三大工程”中的核心,，毫無(wú)疑問(wèn)是規(guī)劃建設(shè)保障性住房,。繼“十二五”興建公租房、“十三五”力推棚改之后,，中國(guó)正處在又一次保障房大規(guī)?；I建的浪潮中。

　　以推進(jìn)保障房建設(shè)為首的“三大工程”,，成為撬動(dòng)“房地產(chǎn)新模式”的一個(gè)抓手,，在當(dāng)下還被賦予雙重使命：在寄希望于通過(guò)保障房建設(shè)實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”之余，決策層也希望以大規(guī)?；I建保障房“帶動(dòng)房地產(chǎn)相關(guān)投資消費(fèi),，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤”。

　　　“14號(hào)文”懸念：誰(shuí)有資格買,？

　　12月初,，“14號(hào)文”依然是行業(yè)熱議對(duì)象,，不少熟悉保障房政策的人士告訴《中國(guó)新聞周刊》記者，自己仍在學(xué)習(xí)這份文件,。

　　“14號(hào)文”的核心內(nèi)容有關(guān)配售型保障性住房,，這被外界解讀為讓商品住房回歸商品屬性，住房制度轉(zhuǎn)向“雙軌制”,，甚至被寄予“二次房改”的期待,。

　　“以商品房為主、為中低收入群體提供保障房的住房體系已經(jīng)形成,，相當(dāng)于并非在白紙上作畫,，而是在一張幾近完成的畫作上利用邊角的空白做文章。因此‘14號(hào)文’只是對(duì)原有住房體系的完善,，將一些此前被忽視的群體納入住房保障體系,。”一位住房保障系統(tǒng)業(yè)內(nèi)人士告訴記者,，他并不認(rèn)同“二次房改”的表述,。

　　在他看來(lái)，“1998年‘房改’后,，我國(guó)住房體系發(fā)生重大調(diào)整,，將絕大多數(shù)住房需求推向商品房市場(chǎng)，僅以少量廉租房供給低收入群體,。從2010年《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》發(fā)布以來(lái),，通過(guò)公租房、保租房等配租型保障房,，以及自住型商品房,、共有產(chǎn)權(quán)房等配售型保障房，不斷將未能在商品房市場(chǎng)‘上車’的群體納入住房保障體系,，但是仍難做到與商品房體系‘無(wú)縫銜接’”,。

　　“14號(hào)文”被認(rèn)為將進(jìn)一步彌合住房保障體系與商品房體系之間的縫隙。

　　“14號(hào)文對(duì)于住房保障體系,，一方面是補(bǔ)充,，另一方面也是重塑。近年來(lái),，住房保障體系側(cè)重于‘租’,，并且將保租房作為重點(diǎn)，缺少封閉運(yùn)行的配售型保障房,。但是其保障的人群依然是超大特大城市中住房困難相對(duì)突出的群體,，包括新市民、青年人等,，只不過(guò)這部分群體中部分人群難以通過(guò)租賃滿足住房需求,，而是渴望擁有一套產(chǎn)權(quán)住房，‘14號(hào)文’提出配售型保障房便是更加精準(zhǔn)地滿足這部分需求,?！鄙虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)科學(xué)研究院院長(zhǎng)嚴(yán)榮告訴《中國(guó)新聞周刊》。

　　相比于外界對(duì)于“14號(hào)文”的期待,，負(fù)責(zé)制定具體執(zhí)行辦法的地方政府卻面臨一道難題,。

　　前述業(yè)內(nèi)人士推測(cè)，配售型保障房的覆蓋面將十分有限,?！?4號(hào)文”主要針對(duì)超過(guò)300萬(wàn)人口的城市，一些庫(kù)存高企,、房?jī)r(jià)處在下跌通道的中小城市本就沒(méi)有建設(shè)配售型保障房的必要,。據(jù)“七普”數(shù)據(jù)，城區(qū)人口超過(guò)300萬(wàn)的城市共有35個(gè),。

　　目前已有深圳,、南寧等城市啟動(dòng)配售型保障房的規(guī)劃與建設(shè)。如南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局對(duì)外披露,，按以需定建的原則,，匯總梳理出配售型保障性住房先導(dǎo)項(xiàng)目7個(gè)、住房7200套,，總投資約39億元,，其中2024年計(jì)劃建設(shè)住房4000套。

　　但是各地進(jìn)度不一,。浙江工業(yè)大學(xué)副校長(zhǎng),、中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬向《中國(guó)新聞周刊》介紹，各地正在抓緊研究,、報(bào)送具體方案,。“國(guó)家的總體要求是‘以需定建’,，各地都在摸排需求,，比如居住在公租房中的居民有多少需求？本地戶籍‘夾心群體’有多少需求,？人才有多少需求,？其他工薪群體有多少需求？從解決最困難工薪收入群體住房問(wèn)題入手,，根據(jù)供給能力,，合理確定保障范圍和建設(shè)規(guī)模?！?/p>

　　“究竟能有多少項(xiàng)目落地,，還要拭目以待,。”有接近北京市住建部門的人士向《中國(guó)新聞周刊》坦言,，北京正在研究制定相關(guān)政策,。“目前一些國(guó)資平臺(tái)只是按照政府要求進(jìn)行土地儲(chǔ)備,，明年肯定會(huì)推進(jìn)若干配售型保障房項(xiàng)目,。但是首先要明確最核心的問(wèn)題――誰(shuí)有資格買？”

　　“14號(hào)文”提出的保障對(duì)象包括住房有困難且收入不高的工薪收入群體,，以及城市需要的引進(jìn)人才等群體,。這是相對(duì)寬泛的概念，只有確定保障對(duì)象后才能確定建設(shè)規(guī)模,。

　　前述接近北京市住建部門的人士分析認(rèn)為,，“‘14號(hào)文’強(qiáng)調(diào)配售型保障房封閉運(yùn)營(yíng)，只能由政府回購(gòu),，‘如長(zhǎng)期閑置,、確需轉(zhuǎn)讓、因辭職等原因離開(kāi)機(jī)關(guān)事業(yè)單位或企業(yè)的,，由各地政府按規(guī)定予以回購(gòu)’,。這意味著持有配售型保障房與工作單位緊密相連，顯然更適用于體制內(nèi)工薪階層,，如公務(wù)員,、事業(yè)單位工作人員等?！?/p>

　　配售型保障房具體保障對(duì)象與建設(shè)規(guī)模還是未知數(shù),，但“14號(hào)文”的最明顯調(diào)整之處在于，將配售型保障房與公租房,、保租房并列,，意味著其將取代共有產(chǎn)權(quán)房在住房保障體系中的位置。

　　有接近地方住建部門的人士向《中國(guó)新聞周刊》透露,，目前已經(jīng)明確不再新增共有產(chǎn)權(quán)房,。“不然住房保障體系過(guò)于混亂,，地方政府需要研究存量共有產(chǎn)權(quán)房未來(lái)納入商品房還是保障房序列,。共有產(chǎn)權(quán)房的探索難言成功，這也是‘14號(hào)文’提出配售型保障房的原因,?！?/p>

　　“盡管2021年6月發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》明確將共有產(chǎn)權(quán)房與公租房、保租房并列，但是中央層面此前并未對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房出臺(tái)具體文件,，只是鼓勵(lì)部分城市試點(diǎn),，實(shí)踐中，各地模式各異,，比如北京共有產(chǎn)權(quán)房的定位就更偏向商品房,，而上海更偏向保障房?！庇輹苑腋嬖V記者，共有產(chǎn)權(quán)房的最大爭(zhēng)議在于可以上市交易,，從而脫離保障房體系,。

　　“共有產(chǎn)權(quán)房是配售型保障房探索的階段性產(chǎn)物，如在北京,，除去位置極佳的項(xiàng)目,，其他項(xiàng)目往往如同雞肋，因?yàn)槠渫O(shè)定較低的購(gòu)買門檻和較高的退出門檻,，如婚后伴侶擁有住房,，就需要退出共有產(chǎn)權(quán)房?！庇薪咏胤阶〗ú块T的人士告訴《中國(guó)新聞周刊》,，“共有產(chǎn)權(quán)房既不像保障房，也不像商品房,。如果說(shuō)保障房應(yīng)該保障居住權(quán),，而非產(chǎn)權(quán)，那其最初便不應(yīng)該以商品房?jī)r(jià)格出售產(chǎn)權(quán),?！?/p>

　　在他看來(lái)，未來(lái)配售型保障房的價(jià)格,，會(huì)進(jìn)一步與商品房拉開(kāi)距離,。“14號(hào)文”規(guī)定配售型保障房以劃撥土地方式供地,，并且要求將配套等成本剝離,，未來(lái)其售價(jià)可能不及商品房一半，形成與商品房不同的體系,。

　　虞曉芬認(rèn)為,，這意味著政府讓渡土地出讓金收入，直接壓低配售型保障房售價(jià),，并且通過(guò)封閉運(yùn)營(yíng),，吸取了過(guò)往配售型保障房的最大教訓(xùn)，即配售型保障房與商品房之間存在較大的尋租空間。

　　　沒(méi)有改變“以租為主”

　　虞曉芬認(rèn)為,，“14號(hào)文提出配售型保障房,，并不意味著改變住房保障體系以租為主的基本方向?！?/p>

　　她向記者解釋說(shuō),，中國(guó)與新加坡國(guó)情不同，新加坡是一個(gè)人口只有545萬(wàn)人的城市國(guó)家,。中國(guó)目前城鎮(zhèn)化率約為65%,，戶籍人口城鎮(zhèn)化率只有48%，“七普”資料顯示全國(guó)流動(dòng)人口高達(dá)3.76億人,，其規(guī)模非任何一個(gè)國(guó)家可比,，流動(dòng)人口具有的流動(dòng)性大、收入不穩(wěn)定等特點(diǎn),，決定了租賃型保障房可以更高效地滿足如此大規(guī)模的流動(dòng)人口居住需求,。

　　2021年6月，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房意見(jiàn)》提出,，需加快完善以公租房,、保障性租賃住房（后簡(jiǎn)稱保租房）和共有產(chǎn)權(quán)房為主體的住房保障體系，被認(rèn)為首次明確提出我國(guó)住房保障體系的“三個(gè)支柱”,。其中,，公租房、保障性租賃住房均為配租型保障房,，可見(jiàn)“租”在我國(guó)住房保障體系中的重要性,。

　　“十二五”期間，各地紛紛將公租房作為保障房“主角”,。如北京便提出,，“十二五”期間，北京公租房的供應(yīng)比例,，要占全部公開(kāi)配租配售保障房的60%以上,。截至2020年年底，也就是“十三五”期末,，全國(guó)已有3800多萬(wàn)困難群眾住進(jìn)公租房,，累計(jì)2200多萬(wàn)困難群眾領(lǐng)取租賃補(bǔ)貼。

　　北京保障房中心有限公司（下稱“北京保障房中心”）副總經(jīng)理薛梅告訴《中國(guó)新聞周刊》,，目前北京大部分轄區(qū),，特別是遠(yuǎn)郊區(qū)縣對(duì)于公租房保障群體已經(jīng)應(yīng)保盡保?！敖鼛啄瓯本┦姓磕陼?huì)給轄區(qū)下達(dá)公租房任務(wù),，通過(guò)新建或存量住房改變性質(zhì)的方式籌建,，實(shí)現(xiàn)了公租房對(duì)中低收入家庭較好的覆蓋。部分轄區(qū)公租房輪候家庭數(shù)量快速下降,，保障難度大幅降低,。”

　　“受政府財(cái)力與管理能力限制,，公租房發(fā)展到今天的規(guī)模已屬不易,，但更大數(shù)量的城鎮(zhèn)常住人口居住在市場(chǎng)化租賃住房?！庇輹苑艺f(shuō),。“租賃房源以居民個(gè)人房源為主,，這些房源最初并不以租賃為目的,，面積大、總價(jià)偏高,，多人分擔(dān)房租又形成群租。不少新市民,、青年人只能通過(guò)城中村房源解決住房問(wèn)題,，小戶型、低租金,、有品質(zhì)房源嚴(yán)重不足,。”在虞曉芬看來(lái),，發(fā)展保租房是為了彌補(bǔ)住房租賃市場(chǎng)的缺陷,。

　　例如，很多年輕人很希望有獨(dú)立的居住空間,，一些保租房項(xiàng)目可以提供租金較低的三四十平方米的開(kāi)間戶型,，實(shí)際租住面積可能并未提升多少，但是體驗(yàn)會(huì)好很多,。

　　因此,，各地紛紛開(kāi)始調(diào)整重心?！澳壳靶略鲰?xiàng)目以保租房為主,。”薛梅告訴記者,，一些存量配租型保障房項(xiàng)目中既有公租房,，也有保租房，需要結(jié)合各區(qū)需求,，如果尚有公租房需求會(huì)優(yōu)先滿足,?！笆奈濉毙略龅谋Ｗ夥宽?xiàng)目戶型更加多樣化，更具針對(duì)性,，從一居室到三居室,，再到100平方米以上的大戶型，戶型相比公租房更加多樣,。

　　薛梅告訴記者,，“公租房一般只會(huì)提供幾種固定的戶型，屬于兜底保障,。而保租房立項(xiàng)之初會(huì)進(jìn)行更多市場(chǎng)調(diào)研,、戶型策劃，也會(huì)與政府,、企業(yè)對(duì)接,，明確目標(biāo)群體?！?/p>

　　她解釋,，“這就要求前期策劃與租戶群體的需求匹配度更高，后期運(yùn)營(yíng)也要提供更多服務(wù),。同時(shí),，公租房在選擇位置時(shí)更多強(qiáng)調(diào)交通便利，而保租房則要考慮職住平衡,、產(chǎn)城融合,。”

　　因此,，“十四五”期間,，保租房無(wú)疑是保障房籌建的重點(diǎn)。

　　沖刺870萬(wàn)套保租房目標(biāo)

　　“十四五”期間,，北京計(jì)劃籌建40萬(wàn)套保租房,，取代公租房成為“十四五”籌建重點(diǎn)。

　　這背后是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出的一項(xiàng)宏大的保租房籌建計(jì)劃,，在“十四五”期間,，全國(guó)計(jì)劃籌建保租房870萬(wàn)套，其中40個(gè)重點(diǎn)城市將籌建650萬(wàn)套,。北,、上、廣,、深四個(gè)一線城市任務(wù)最重,，最初分別要籌建40萬(wàn)套、47萬(wàn)套,、60萬(wàn)套和40萬(wàn)套,，均占其“十四五”期間住房計(jì)劃供應(yīng)總量的四成以上,。

　　標(biāo)普全球評(píng)級(jí)2022年10月發(fā)布的研報(bào)將籌建保障性租賃住房的計(jì)劃視為“‘十四五’期間牽動(dòng)財(cái)務(wù)資源最多的住房保障政策”，籌建總體規(guī)模達(dá)870萬(wàn)套間,，每年新增數(shù)量大約相當(dāng)于每年新增住房供給的10%,，這項(xiàng)計(jì)劃預(yù)示著從2022年到2025年“十四五”期間或?qū)⒑馁Y兩萬(wàn)億元。

　　考慮到房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下滑,，兩萬(wàn)億元的投資額無(wú)疑被市場(chǎng)寄予“補(bǔ)位”房地產(chǎn)投資的期望,，保障房建設(shè)也被屢次作為逆周期調(diào)節(jié)政策使用。從目前的公開(kāi)信息來(lái)看,，無(wú)論是籌建數(shù)量還是投資強(qiáng)度,，保障性租賃住房都遠(yuǎn)低于此前的棚戶區(qū)改造，對(duì)其對(duì)沖房地產(chǎn)下行的作用不能高估,。

　　根據(jù)新華社此前報(bào)道,，“十三五”期間，全國(guó)棚戶區(qū)改造開(kāi)工2300多萬(wàn)套,，完成投資約7萬(wàn)億元,。也就是說(shuō)，“十四五”期間保租房的籌建量不足“十三五”期間棚戶區(qū)改造的三成,，投資強(qiáng)度為棚改的三分之一左右,。

　　“通過(guò)推進(jìn)保障房建設(shè)對(duì)沖宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力，這是經(jīng)常采取的措施,。”嚴(yán)榮表示,，如果簡(jiǎn)單將此次保租房籌建規(guī)模與“十二五”公租房建設(shè),、“十三五”棚改規(guī)模相比，確實(shí)更小,。但是與城中村改造,、平急兩用基礎(chǔ)設(shè)施結(jié)合在一起，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的拉動(dòng)作用可能會(huì)更大,。

　　870萬(wàn)套保租房的籌建目標(biāo)并不一定通過(guò)新建達(dá)成,。目前各地政府主要通過(guò)三種途徑籌建，新建,、改建與盤活存量,，所謂改建就是將閑置的廠房、寫字樓等其他業(yè)態(tài)的建筑改造為保租房,。存量盤活需要通過(guò)一系列認(rèn)定手續(xù),，將存量房源“轉(zhuǎn)化”為保租房。目標(biāo)房源包括長(zhǎng)租公寓,、閑置的學(xué)校宿舍等,，業(yè)內(nèi)將這一過(guò)程稱為“納?！薄?/p>

　　各城市提出的多渠道籌建中,，存量房占比較大,，比如南昌市明確指出將采取以存量挖潛為主的方式籌集房源，其中建設(shè)約2萬(wàn)套（間）房源,，存量房屋資源籌集約6萬(wàn)套（間）房源,。

　　“‘十四五’籌建870萬(wàn)套保租房的目標(biāo)被層層分解，廣東最初的目標(biāo)是129萬(wàn)套,，廣州,、深圳兩座一線城市任務(wù)最重，分別籌建60萬(wàn)套,、40萬(wàn)套,，深圳又在今年加碼20萬(wàn)套。截至目前,，廣東完成了77萬(wàn)套保租房籌建,。”廣東省公寓管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉昕告訴《中國(guó)新聞周刊》,。

　　以廣州為例,，有接近廣州住建部門的人士告訴記者，保租房籌建任務(wù)最初下給了省,、市兩級(jí),，具體落在住建部門，但市級(jí)住建部門將任務(wù)進(jìn)一步分解到區(qū),，希望各區(qū)通過(guò)區(qū)長(zhǎng)辦公會(huì)協(xié)調(diào)籌建,。各區(qū)往往先要求住房租賃企業(yè)上報(bào)房源，再結(jié)合當(dāng)年分配到的任務(wù)量?jī)?yōu)先挑選合規(guī)的優(yōu)質(zhì)房源上報(bào),，如果明年任務(wù)比較緊,，也會(huì)適當(dāng)放開(kāi)標(biāo)準(zhǔn)?！案鲄^(qū)往往是上報(bào)一些合規(guī)房源,，如從閑置的學(xué)校宿舍中進(jìn)行轉(zhuǎn)化，再新建一些房源,?！?/p>

　　“面對(duì)保租房籌建任務(wù)，最初廣州提出以籌集存量房源為主,，因?yàn)閺V州并不‘缺房’,。” 劉昕介紹,，廣州1800萬(wàn)人口中,，外來(lái)人口約為1080萬(wàn),，租賃人口約為600萬(wàn)，租賃市場(chǎng)供給515萬(wàn)套房源,，但其中有400萬(wàn)套房源位于城中村,。

　　但虞曉芬坦言，2021年以來(lái),，各地推進(jìn)的情況并不平衡,。比如各地對(duì)于“商改租”較為鼓勵(lì)，但普遍嚴(yán)控“工改租”,。再比如,，國(guó)務(wù)院文件鼓勵(lì)企事業(yè)單位利用自有土地建設(shè)保租房，但是實(shí)際執(zhí)行中仍存阻力,。

　　“導(dǎo)致過(guò)去兩年一些城市保租房籌集主要依靠存量轉(zhuǎn)化,，并未增加太多的總供給?！庇輹苑医ㄗh,，“十四五”還剩下明后兩年時(shí)間，還需要在增量供給上發(fā)力,，“特別是職住不平衡的產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)加快保租房建設(shè),，對(duì)于一些位于交通樞紐旁閑置的商辦項(xiàng)目，如果企業(yè)有意愿改建,，地方政府應(yīng)在項(xiàng)目審批,、規(guī)劃指標(biāo)等方面給予充分支持”。

　　不過(guò),，到底還要建多少保租房,，也在考驗(yàn)地方政府的判斷力。有廣州住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴《中國(guó)新聞周刊》,，其實(shí)廣州住房租賃市場(chǎng)目前整體供大于求，已經(jīng)運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目入駐率從往年的95%~98%下跌至90%,，甚至85%,，月租金水平也從每平方米80元下降至70多元。

　　虞曉芬也表示,，“隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)入中后期,，即使是一線城市，保租房籌建達(dá)到一定規(guī)模后也不需要再大規(guī)?；I集,，可以預(yù)見(jiàn)‘十五五’保租房的籌集規(guī)模一定小于‘十四五’的水平?！?/p>

　　當(dāng)保租房大規(guī)?；I建中,，“籌”重于“建”，政府的角色也將發(fā)生改變：這意味著,，土地和資金從哪里來(lái),，又面臨新的調(diào)整。

　　資金,、土地求“新解”

　　“發(fā)展保租房的機(jī)制與公租房不同,，后者主要依靠政府進(jìn)行投資、建設(shè),、管理,，而政府主要為前者提供政策支持，由更多社會(huì)主體供應(yīng),，因此需要兼顧租金的可承受與供應(yīng)主體商業(yè)模式的可持續(xù),。”嚴(yán)榮分析說(shuō),，比如公租房審核嚴(yán)格,，租期也有限制，最初為兩個(gè)租期,，即6年,，如今最多延續(xù)至8年。保租房的審核相對(duì)寬松,，租期也沒(méi)有嚴(yán)格限制,。

　　當(dāng)然，政府依然會(huì)對(duì)保租房租金進(jìn)行監(jiān)管,，確保其絕對(duì)低于市場(chǎng)價(jià),。政府會(huì)讓評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)保租房項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)租金進(jìn)行評(píng)估，基本確定為市場(chǎng)租金的九折,，保租房?jī)r(jià)格需要在政府備案,，每年租金漲幅不得超過(guò)5%。但是增值服務(wù)部分可以單獨(dú)收費(fèi),。

　　盡管租金仍舊需要到政府相關(guān)部門備案并接受監(jiān)管,，但保租房項(xiàng)目顯然在以更加市場(chǎng)化的方式運(yùn)營(yíng)，哪怕是對(duì)于國(guó)資平臺(tái)而言,。

　　薛梅向記者坦言,，對(duì)于公租房而言，北京保障房中心大部分項(xiàng)目現(xiàn)金流良好,，只是收益有限,。公司在“十二五”“十三五”期間低價(jià)收購(gòu)了較多的公租房資產(chǎn)，當(dāng)時(shí)以每平方米數(shù)千元的價(jià)格收購(gòu)了五六萬(wàn)套配建的公租房，構(gòu)成低成本,、高回報(bào)的資產(chǎn),。

　　此外，公租房有明確的租戶,，基本可以保證90%以上的出租率,。但是薛梅坦言，“一些新建的保租房項(xiàng)目,，未來(lái)是否能按照我們的預(yù)期實(shí)現(xiàn)較高的出租率,，我們也面臨壓力?！北Ｗ夥宽?xiàng)目需要吸引租客,。“中心也在提高社區(qū)運(yùn)營(yíng)品質(zhì),，讓租客更有歸屬感,。”薛梅說(shuō),，保租房偏向于半市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng),，也需要打造自身的社區(qū)品牌參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

　　而前述接近北京住建部門人士坦言,，北京此前推出的一些保租房項(xiàng)目,，由于戶型設(shè)計(jì)不合理等原因，其實(shí)出租率并不高,。

　　籌建保租房首先要解決資金從何處來(lái)的問(wèn)題,。公租房、廉租房建設(shè)有政府的資本金注入,。而根據(jù)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》,，希望能通過(guò)政府給予的土地、財(cái)稅,、金融等政策支持,，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，引導(dǎo)多主體投資,、多渠道供給,。

　　這意味著，保租房并非由政府全權(quán)負(fù)責(zé),，政府更多通過(guò)現(xiàn)有經(jīng)費(fèi)渠道，對(duì)符合規(guī)定的保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)予以補(bǔ)助,，并綜合利用稅費(fèi)手段,，比如增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策。

　　薛梅告訴記者,，政府會(huì)直接提供公租房項(xiàng)目30%的資本金,，但目前不會(huì)為保租房項(xiàng)目提供資本金，全部需要中心進(jìn)行融資,，無(wú)疑推高了資金成本,。“政府提供30%的資本金能夠解決很多問(wèn)題,?！?/p>

　　雖然目前政府未對(duì)新建保租房項(xiàng)目投入資本金，但項(xiàng)目市場(chǎng)化融資渠道相對(duì)暢通,?！氨Ｗ夥拷ㄔO(shè)主體以政府特殊功能類企業(yè)為主，加之保租房屬于金融政策支持的領(lǐng)域,。銀行提供給保租房項(xiàng)目的融資不會(huì)劃入房地產(chǎn)融資,，自然所受限制更少，而且一般會(huì)在額度上優(yōu)先保障,，也會(huì)給到最低利率,。”薛梅說(shuō),。

　　虞曉芬認(rèn)為,，政府對(duì)于保租房籌建最大的支持是降低土地成本，應(yīng)允許符合條件的存量土地變更用途,，不補(bǔ)交土地價(jià)款,。“政策允許產(chǎn)業(yè)園配套用地占比從7%提高到15%,，配套建筑面積占比從15%提到30%,，提高的部分主要用于建設(shè)宿舍型保租房?！?/p>

　　那么,，低成本土地供給來(lái)自哪里？

　　在2021年6月的文件中,，保租房的籌集渠道共有五種,，主要利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地,、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè),，適當(dāng)利用新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地建設(shè)?？梢?jiàn)利用存量土地的重要性,。

　　“對(duì)于像北京這樣的特大城市，‘十四五’期間完成保租房任務(wù)更多依靠集體土地，只有少量前期遺留項(xiàng)目還在使用國(guó)有企業(yè)存量土地,?！毖γ氛f(shuō)，一方面,，一些城中村的集體土地位置比較優(yōu)越,，甚至臨近四環(huán)路。更重要的是用地成本較低,，不同于一些國(guó)有土地需要拆遷,，供給保租房的集體土地多為集體經(jīng)營(yíng)性用地，即“集租地”,，很少涉及拆遷問(wèn)題,。“近年集租地為保障保租房土地供應(yīng)作出很大貢獻(xiàn),，村集體也有意愿拿出這部分土地建設(shè)保租房,，除了可以獲得每年固定收益回報(bào)，還可以參與未來(lái)經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)分紅”,。

　　一些北京的國(guó)資平臺(tái)通常會(huì)與村集體合作成立合資公司,，村集體以集體土地作價(jià)入股，運(yùn)營(yíng)主體每年向村集體支付固定收益,。據(jù)了解,，每畝土地每年的固定收益在1萬(wàn)元到3萬(wàn)元區(qū)間。此外一些項(xiàng)目地塊有廠房等上蓋建筑,，往往價(jià)值不高,，但需要給予一次性補(bǔ)償，一些位置特別好的集體地塊的一次性補(bǔ)償也可能達(dá)到數(shù)千萬(wàn)元,，合作期限一般是50年,。

　　薛梅告訴記者，這樣的操作模式導(dǎo)致一些使用集租地建設(shè)的保租房項(xiàng)目權(quán)屬不像國(guó)有土地項(xiàng)目那么清晰,。集租地建設(shè)保租房因?yàn)椴荒茏龅酵赏瑱?quán),，土地?zé)o法轉(zhuǎn)讓，房屋權(quán)屬不夠清晰,，所以無(wú)法通過(guò)REITs等方式實(shí)現(xiàn)前期投資的退出,。

　　除去新建，各地政府也在鼓勵(lì)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)將非居住用途的存量房屋,、不規(guī)范的城中村房屋改建為租賃住房,。2022年10月，廣州市住建局曾發(fā)文,，鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)城中村房源,。

　　“一些地方政府會(huì)給予參與改建的企業(yè)每套（間）房一兩千元的補(bǔ)貼,。”魔方生活服務(wù)集團(tuán)CEO柳佳向記者表示,，存量轉(zhuǎn)化是社會(huì)總成本最低的一種方式。其實(shí)“非改居”相對(duì)較為簡(jiǎn)單,，業(yè)內(nèi)此前也常將酒店,、辦公樓通過(guò)一系列的標(biāo)準(zhǔn)化改造，變更為租賃住房,，近年來(lái)商辦物業(yè)出租率持續(xù)走低,，特別是一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的商辦物業(yè)，這也是魔方生活的主要房屋來(lái)源,。

　　她表示,，城中村改造對(duì)于長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)而言較為復(fù)雜，因?yàn)槠浣ㄔO(shè)并不規(guī)范,，加之可能又涉及市政管網(wǎng)的建造,、產(chǎn)權(quán)證的缺失等問(wèn)題。城中村房屋改造所面臨的合規(guī)問(wèn)題,，以及公共基礎(chǔ)設(shè)施高昂的改造成本,。對(duì)于城中村改造，國(guó)企介入或許是更好的選擇,，例如,，在深圳便是由國(guó)企牽頭進(jìn)行城中村改造。

　　“我們到一些地方調(diào)研發(fā)現(xiàn),，超大城市的城中村現(xiàn)在是城市流動(dòng)人口非常重要的集聚地,。因此，這一輪城中村改造要非常小心,?！鄙虾＝煌ù髮W(xué)國(guó)際與公共事務(wù)學(xué)院教授、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰此前在接受《中國(guó)新聞周刊》采訪時(shí)認(rèn)為,，這一輪城中村改造和城市更新,，國(guó)家層面已經(jīng)在強(qiáng)調(diào)，不能只是去建設(shè)高檔商品房,，而是要跟租賃住房尤其保租房建設(shè)結(jié)合在一起,，因此需要在政策上加以引導(dǎo)。例如,，政策可以規(guī)定,，開(kāi)發(fā)企業(yè)建只租不售的房子可以獲得一些國(guó)家的補(bǔ)助獎(jiǎng)勵(lì)，而只建設(shè)高檔商品房的不能享受專項(xiàng)補(bǔ)貼,。

　　　盤活存量才是“捷徑”

　　相較于新建,、改建保租房,，將“合規(guī)”的存量房源直接“納保”可能是各地更為積極采取的籌建方式,。

　　嚴(yán)榮認(rèn)為,，因?yàn)榇媪客恋亍⒆》客鶇^(qū)位較好,，而新增國(guó)有建設(shè)用地往往位于較為偏遠(yuǎn)的區(qū)位,。租金與通勤距離，可能是保租房保障群體最為關(guān)注的兩個(gè)問(wèn)題,。

　　柳佳告訴《中國(guó)新聞周刊》,，魔方生活正在推動(dòng)能夠納入保租房的房源“應(yīng)納盡納”，積極地與各地房管部門對(duì)接存量房源與新簽項(xiàng)目的“納?！笔乱?。

　　雖然每座城市推進(jìn)“納保”的力度與進(jìn)度不一,，但總體來(lái)看,，各個(gè)地方政府對(duì)“納保”的態(tài)度普遍非常積極,，并著手快速制定,、落地相關(guān)政策。上海的房源“納?！边M(jìn)程比較快,，因?yàn)樯虾Ｔ械氖袌?chǎng)化運(yùn)營(yíng)的租賃住房數(shù)量較多，相關(guān)配套政策也相對(duì)完善,。柳佳提到,，“‘納保’主要與項(xiàng)目所在區(qū),、縣級(jí)房管部門對(duì)接,，需要滿足結(jié)構(gòu)安全、消防等一系列租賃住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),，并經(jīng)過(guò)房屋產(chǎn)權(quán),、租賃年限等方面的審核?！?/p>

　　“納?！焙螅课莸漠a(chǎn)權(quán)方可享受房產(chǎn)稅稅率減按4%的優(yōu)惠政策,，住房租賃企業(yè)則可享受增值稅稅率減按1.5%的優(yōu)惠政策,。此外，租戶也可享受到民水,、民電的使用價(jià)格,，同時(shí)“納?！狈课菀部梢栽陔S申辦等政府平臺(tái)獲得客戶推薦。

　　柳佳表示,，考慮到“納?！焙蟮淖饨鹱兓淮螅铱上硎芟嚓P(guān)優(yōu)惠政策,，因此資金回報(bào)幾乎不受影響,。“長(zhǎng)租公寓原本就不是暴利行業(yè),，競(jìng)爭(zhēng)力主要來(lái)自對(duì)于租賃住房產(chǎn)品的設(shè)計(jì)規(guī)劃、坪效提升,，例如,，通過(guò)一些科技手段降低運(yùn)營(yíng)成本、提升管理效率,，因此‘納?！蟮馁Y金回報(bào)相差并不多?！?/p>

　　ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，截至2023年三季度末，全國(guó)已開(kāi)業(yè)房間中約有31%納入當(dāng)?shù)乇Ｗ夥?，合?jì)超29萬(wàn)套（間）,，而去年三季度末這一數(shù)字剛剛超過(guò)10萬(wàn)套（間）。

　　其實(shí),，“納?！备袷嵌嗄陙?lái)處在灰色地帶的長(zhǎng)租公寓行業(yè)一次合規(guī)化的機(jī)遇。

　　“其實(shí)行業(yè)一直在呼吁設(shè)立租賃住房的相關(guān)法律法規(guī),。在過(guò)去,，提供人們居住的房屋只有住宅屬性。而對(duì)于租賃住宅屬性的房屋,，特別是此前‘非改居’的房屋,，是一些階段性、地方性的政策,，缺少全國(guó)統(tǒng)一的法律法規(guī)予以確認(rèn),，這也是業(yè)內(nèi)如此看重‘納保’的原因之一,?！绷驯硎尽?/p>

　　地方政府也更多寄希望于通過(guò)“納?！蓖瓿杀Ｗ夥炕I建目標(biāo),，但在一些地方阻礙尚存,。“‘十四五’保租房籌建任務(wù)下發(fā)之初,，我曾與廣州住建部門領(lǐng)導(dǎo)溝通,，‘60萬(wàn)套的籌建目標(biāo)很好達(dá)成，僅協(xié)會(huì)會(huì)員在廣州運(yùn)營(yíng)的房源都有一兩百萬(wàn)套,?！睆V東省公寓管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉昕表示。

　　對(duì)于廣州400萬(wàn)套位于城中村的房源而言,，或多或少面臨土地性質(zhì),、違建超建等問(wèn)題?！按鬄硡^(qū)城中村遍布,，深圳也曾面臨類似的問(wèn)題，當(dāng)時(shí)深圳將城中村住房的產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)分離,，在認(rèn)定產(chǎn)權(quán)時(shí)只承認(rèn)合規(guī)的建筑面積,。對(duì)于不合規(guī)的建筑面積，在確保安全的情況下僅承認(rèn)使用權(quán),，也就是未來(lái)拆遷時(shí)不會(huì)進(jìn)行補(bǔ)償,。但是廣州沒(méi)有像深圳一樣解決歷史遺留問(wèn)題?！眲㈥扛嬖V記者,。

　　這直接導(dǎo)致城中村房源“納保”出現(xiàn)問(wèn)題,，首先是違建,、超建房屋無(wú)法“納保”,。其次,，更重要的是，如果一棟城中村住宅存在違建,、超建,，其整體均無(wú)法“納保”,。其實(shí)在住房租賃企業(yè)看來(lái),，解決城中村房源“納保”的問(wèn)題并不困難,。

　　“只需要將城中村房源的產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離,，不承認(rèn)違建、超建住宅產(chǎn)權(quán),，但認(rèn)可其‘納?！笕〉煤戏ǖ慕?jīng)營(yíng)權(quán),。廣州要求運(yùn)營(yíng)10間以上的租賃住房需要成立經(jīng)營(yíng)主體，因此目前大量城中村一手,、二手房源處于灰色地帶,，可以一邊授予經(jīng)營(yíng)權(quán)，一邊推動(dòng)這些房源‘納?！?。”有廣州住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴《中國(guó)新聞周刊》,，通過(guò)這樣的方式,，分分鐘可以解決數(shù)十萬(wàn)套保租房來(lái)源。

　　劉昕向記者透露,，“十四五”以來(lái),，廣州籌建保租房的勢(shì)頭不及深圳，主要原因便是城中村大量存量房源存在違建,、超建問(wèn)題，產(chǎn)權(quán)不清,，導(dǎo)致存量房源“納?！边@條路難以走通，只能更多依靠增量,，造成了保租房籌建進(jìn)度較慢,。但是即便如此，廣州完成“十四五”籌建目標(biāo)依然不存在問(wèn)題,。

　　“各地在土地來(lái)源方面,，還需要更多創(chuàng)新?！标惤芴寡?，例如，城市中心見(jiàn)縫插針式的“非改租”仍然有很大潛力,。此外,，與城中村改造和老舊小區(qū)改造結(jié)合，進(jìn)行保障房建設(shè)的潛力也非常大,。