近一周,，北京,、上海房地產(chǎn)新政的落地工作正在有序開展,。12月15日,，北京地區(qū)多家商業(yè)銀行宣布，新發(fā)放的個人住房貸款利率執(zhí)行最新政策下限,，非城六區(qū)首套,、二套房利率最低可降至4.2%、4.75%,，城六區(qū)首套,、二套房利率最低可降至4.3%、4.8%,。

　　北京,、上海宣布調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，引發(fā)市場高度關(guān)注,。以北京為例,，僅從住房信貸政策的角度看，新政不再區(qū)分普通住宅,、非普通住宅,，首套房首付比例統(tǒng)一降至30%；二套房則按城六區(qū),、非城六區(qū)劃分,，首付比例分別為50%和40%。此前,，首套房普通住宅,、非普通住宅首付比例分別為35%、40%,，二套房普通住宅,、非普通住宅首付比例分別為60%、80%,。與此同時,，自12月15日起,，北京新發(fā)放的城六區(qū)首套、二套房利率政策下限分別降至4.3%,、4.8%,，非城六區(qū)首套、二套房利率政策下限分別降至4.2%,、4.75%,。調(diào)整前,，北京首套,、二套房利率政策下限分別為4.75%、5.25%,。

　　在眾多市場觀點中,，最引人注意也最亟待厘清的疑問是，政策調(diào)整是否會推動一線城市房價上漲,。正確看待這一問題,，要理解住房信貸政策的差別化特征，要看懂住房信貸政策因城施策,、精準執(zhí)行的客觀事實,。

　　從地方層面看，北京調(diào)整后的住房信貸政策仍強調(diào)差別化,、精準化特征,，并非“一刀切”。首先,，此次調(diào)整主要聚焦首套房,，相比之下，二套房的首付比例,、貸款利率仍有較高門檻,。其次，雖然首套房利率政策下限降至4.2%,，但仍高于全國政策下限,，“房住不炒”的定位沒有改變。況且,，并非所有人都能拿到最低貸款價格,，各銀行在實施過程中，會結(jié)合購房者的個人資質(zhì),、風(fēng)險狀況等因素,，科學(xué)合理確定具體的利率水平。再次,，房貸利率仍采取“新人新辦法,、老人老辦法”,，最新的房貸利率政策下限只適用于自12月15日起發(fā)放的貸款，這符合政策“管熱也管冷”,、不同時期具體問題具體分析,、推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的初衷。

　　從全國層面看,，住房信貸政策仍堅持“因城施策”原則,，且精準性日益增強。以房貸利率為例,，其調(diào)整優(yōu)化的邏輯是,，全國給出一個利率政策下限，在此基礎(chǔ)上,，各地根據(jù)自身房地產(chǎn)市場供求關(guān)系,，決定是否加點以及加多少。2022年12月,，“首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制”建立,，政策的雙向性、動態(tài)性,、穩(wěn)定性進一步增強,。若某城市的新建商品住宅銷售價格連續(xù)3個月環(huán)比、同比均下降,，那么該城市可階段性維持,、下調(diào)或取消當?shù)氐氖滋追坷氏孪蕖５?，如果該城市的房價出現(xiàn)了趨勢性上漲苗頭,，它將及時退出支持政策，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套房利率下限,。

　　最后要說的是,，“房住不炒”的定位沒有改變。接下來,，要圍繞穩(wěn)地價,、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標,，進一步增強住房信貸政策的精準性,，科學(xué)研判、適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,，因城施策,、精準實施好差別化住房信貸政策，更好地支持剛性和改善性住房需求,。 （作者：郭子源 來源：經(jīng)濟日報）